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房哥問答
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問：普通家庭下半年買改善房，建議搖號還是直接看二手房？
答：自從50%房源給剛需優先買後，普通家庭的中籤率是直接走低，以至於最終變成，剛需買不起，改善買不到；
但即便如此，還是建議新房，西安現在新房二手房的倒掛價格接近30%，熱點區域高新曲江的二手房居高不下，新房還是更划算的，並且西安新房供應量並不少，主城區東南西北都有不少新房；
滻灞華潤未來城市，綠城全運村，碧桂園閱江府，，城西富力開遠城，中南青樾，高新萬科翡翠國賓，城南華潤悅府，康橋悅蓉園，城北恆大悅龍臺，陽光城檀悅，但需要注意的是基本都定位的比較高端，偏改善，即便如此價格也是比區域內二手房要低。
此外，也並非所有盤都要搖號，尤其改善價格高的，很多是房子多於人的。
問：大明宮旁邊銘湖景園能辦下來房產證不？
答：是個好位置，但不是個好小區，小區從啤酒路走出來到四號線地鐵口也就500米距離，本身也是老城區，交通生活也都方便；
但周邊環境真心一般，東側不遠處紅旗鐵路專用線，北側和西邊完全被光明小區，和光明鑫苑小區包的嚴嚴實實。
（銘湖景園實景）
銘湖景園本身規模也很小，就四棟樓，都是高密度高梯戶比的筒樓，尤其是小戶型拐角多，暗衛普遍，物業和房子質量的投訴一直存在；也正因為小區品質很差，即便這個位置還算不錯，但二手房報價不超過8000塊；
房產證這塊，小區09年建成交房，15年業主就投訴房產證下不來，得到的回覆是該項目屬八府莊改造10個項目之一，等待統一批覆，但直到現在都沒有進展，慎入。
問：想買曲江二期房子，放棄金輝世紀城，請分析萬科城市之光？
答：金輝確實佔了好位置，不僅小區西北側有運動公園，還自建金輝環球廣場的商業，此後地鐵四號線也在門口，但價格確實高於區域內平均；
43批價格公示的時候，金輝世界城高層備案價已經達到了17243元/㎡，洋房備案價19732元/㎡，僅一個月時間，同樣的產品漲幅在4%以上，外加金輝物業，房子質量這幾年的口碑確實不咋地，自行百度。
城市之光位置就是金輝斜對面，地鐵優勢也有，周邊大華，中海，天地源小區，人氣也不低，且曲江三小，三中也在附近，芙蓉西路直達曲江一期也很方面，價格確實佔優，上次四月初開的那批價格12000塊上下；
開發商口碑上，萬科的評價雖說譭譽參半，但物業比金輝好是不爭的事實，要不金輝自己的小區融僑馨苑業主為啥要換萬科的物業的。
問：購買限價房要注意什麼，那些限價房中介靠譜不？
答：房價貴了以後，因為經適房和限價房價格低很多，很多人開始關注，但現在的行情是很多人資格審核都過了，但沒有房源，都在人等房；
如果有放出的房源，像此前紫雲溪一號樓，航天星苑也都是搖號選房，
目前西安有登記的限價房共有七個，包括曲江林語，濱水花城，西安航天城，高新尚居，昆明時光，金色花語城，三民馨苑，目前都沒有房。中介說的肯定是加錢買名額，比如一個十萬，保證能選上；但這種操作是被明令禁止的，現在正是搖號嚴打期，如果真有，豈不是另一個搖號門，不可信，包括很多中介也不會給你書面的承諾，所謂認識房管局內部人也無從核實；
（疑似經適房航天星苑違規）
但有意思的是最近經適房航天星苑就爆出號還沒搖，就有購房合同流出來，提前被內定，請有關部門嚴查。
問：為了買房把戶口遷到西安，房子買了戶口能遷走嗎？
答：這得有一個前提，你遷回去原籍願不願意接收，據我所知，城市戶口還好，農村戶口轉出來後基本就回不去了，這個得問清楚；
資料這帶著準遷證、遷移證、落戶申請、身份證就行。交房和辦房產證和你戶口在哪裡沒有關係，正常辦理就是了。
問：陽光城麗茲公館超高層怎麼樣，值得嗎嗎？
答：在西安做住宅超高層的不多，大部分小區都是100米為上限，因為根據《民用建築設計通則》建築物高度超過100m時，不論住宅或公共建築就都是超高層了；
這種房子因為自身重量更大，所以國家隊安全等級，抗震要求，防火，節能都有限制，成本自然更高，大致比一般比高層造價要多25%左右，但業主這塊，層數越高體驗越差，都是越低的房子價格越高，所以超高層成本高，但售價卻上不去，因此住宅超高層開發一般都不做，不單單西安，全國都是。
而實際居住中，太高家裡有老人不方便，等電梯時間久，水壓小下樓麻煩都是問題；再說陽光城麗茲公館本身，算是一個不錯的位置，北側地鐵五號線，南側南三環，西邊旺座曲江的辦公區，東側西安植物園，13000塊精裝修，性價比還可以。
問：學區房和學位房的區別？
答：特意把這個問題提出來也是有原因的，以前總是講五證不全不能買，傳的人多了，是拉住了一批入坑的人，學位房也是如此；西安I現在在售的樓盤基本不讓承諾任何上學的信息了，包括也很少有開發商去和業主籤書面的入學協議，只是說我們小區有學校，能不能上不保證，畢竟學區房還是以後大趨勢；
現在真正奔著一個學位去買房變數太多，很多小區規劃的很大，學校很少以後都是矛盾，如果有帶學校更好，沒有就安心等學區劃分了；
需要提醒的是學區劃分是等小區交房落大戶後才劃的，現在去看房就給你承諾學區的多半是扯。
問：開發商必須贏，不贏的話大家都買手續不全的了？
答：這是週一被刪的開發起訴業主那篇文章的留言，其中少見的幾條力挺開發商的，意思業主明知五證不全要買所以開發商退房合理，但這件事不一樣；
一來開發五證不全賣房違規在先，其次起訴業主是有意策劃的，即房價上漲後，自己去房管局舉報自己求處罰，此後再以此要求判定違規，這本身更像是一場蓄意的計劃，挑戰的不僅是法律的尊嚴，更是良知的底線；
如果開發商真的能夠通過這樣的操作收回房產，並高價出售，不僅成本很小，甚至還能獲得房價上漲的紅利，那無疑是對違法者的鼓勵和獎賞。
法律可以認定合同無效，但絕不能獎勵違法者。否則，公平何在？法律應該維護公平正義，對於這樣的開發商，應該嚴厲追究違規無證售房的責任，並處以重罰。
問：單身買首套房需要交什麼稅？
答：普通家庭買房和單身買房只是在優先度上不同，稅費並無特別的區別，西安買房契稅標準是：面積90平以內總房價1%，90-144平總房價1.5%,144平以上總房價3%；
契稅在交房時候繳納，直接交給房管局，開發商不能代收，地點包括西大街，香米園，含光路等房產交易大廳都可以。
在選房優先度上，西安規定單身不算剛需，不能按照剛需家庭標準優先選擇50%的房源，只能按照普通家庭在剛需選完後，選所剩房源的戶型樓層，但往往又是大面積的居多，單身表示壓力很大。
問：105萬預算的剛需，御錦城，合能，花語城優劣勢求分析？
答：這三個盤也確實都是剛需盤，御錦城作為區域內最大的項目，2000畝的面積已經賣了11年，優勢大社區地鐵口，自帶幼兒園小學初中，小區綠化還好，交通配套都算方便，劣勢挨著東三環吵，9期對面還有倆大煙囪，物業評價不好，上學收費太貴總被投訴，新房現在毛坯12000塊；
合能價格最低，最新一批的備案均價只有9030元/平，距離以後六號線地鐵口近，戶型中規中矩沒有明顯暗傷，小區高低搭配5棟洋房，10棟高層；但需要提醒的是合能在西安的口碑確實不好，十里錦繡二期，三期強制收房，供暖糾紛，合能公館無竣工驗收強制收房全都有據可查。
花語城跟均衡一些，賣點中鐵建品牌，六號線地鐵口，一萬出頭精裝性價比很高，小區規劃也不錯，但就是中籤率不高不太好搶，周邊環境較差，穆將王綜合市場等待改造，但地鐵口，一萬出頭精裝，大開發商這幾個賣點綜合起來，房子還是挺值，排序的話，花語城，合能公館，御錦城。
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