堅持搖號還是直接看二手房?單身買房要交什麼稅|房哥問答110期

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堅持搖號還是直接看二手房?單身買房要交什麼稅|房哥問答110期

問:普通家庭下半年買改善房,建議搖號還是直接看二手房?

答:自從50%房源給剛需優先買後,普通家庭的中籤率是直接走低,以至於最終變成,剛需買不起,改善買不到;

但即便如此,還是建議新房,西安現在新房二手房的倒掛價格接近30%,熱點區域高新曲江的二手房居高不下,新房還是更划算的,並且西安新房供應量並不少,主城區東南西北都有不少新房;

滻灞華潤未來城市,綠城全運村,碧桂園閱江府,,城西富力開遠城,中南青樾,高新萬科翡翠國賓,城南華潤悅府,康橋悅蓉園,城北恆大悅龍臺,陽光城檀悅,但需要注意的是基本都定位的比較高端,偏改善,即便如此價格也是比區域內二手房要低。

此外,也並非所有盤都要搖號,尤其改善價格高的,很多是房子多於人的。

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問:大明宮旁邊銘湖景園能辦下來房產證不?

答:是個好位置,但不是個好小區,小區從啤酒路走出來到四號線地鐵口也就500米距離,本身也是老城區,交通生活也都方便;

但周邊環境真心一般,東側不遠處紅旗鐵路專用線,北側和西邊完全被光明小區,和光明鑫苑小區包的嚴嚴實實。

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(銘湖景園實景)

銘湖景園本身規模也很小,就四棟樓,都是高密度高梯戶比的筒樓,尤其是小戶型拐角多,暗衛普遍,物業和房子質量的投訴一直存在;也正因為小區品質很差,即便這個位置還算不錯,但二手房報價不超過8000塊;

房產證這塊,小區09年建成交房,15年業主就投訴房產證下不來,得到的回覆是該項目屬八府莊改造10個項目之一,等待統一批覆,但直到現在都沒有進展,慎入。

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問:想買曲江二期房子,放棄金輝世紀城,請分析萬科城市之光?

答:金輝確實佔了好位置,不僅小區西北側有運動公園,還自建金輝環球廣場的商業,此後地鐵四號線也在門口,但價格確實高於區域內平均;

43批價格公示的時候,金輝世界城高層備案價已經達到了17243元/㎡,洋房備案價19732元/㎡,僅一個月時間,同樣的產品漲幅在4%以上,外加金輝物業,房子質量這幾年的口碑確實不咋地,自行百度。

城市之光位置就是金輝斜對面,地鐵優勢也有,周邊大華,中海,天地源小區,人氣也不低,且曲江三小,三中也在附近,芙蓉西路直達曲江一期也很方面,價格確實佔優,上次四月初開的那批價格12000塊上下;

開發商口碑上,萬科的評價雖說譭譽參半,但物業比金輝好是不爭的事實,要不金輝自己的小區融僑馨苑業主為啥要換萬科的物業的。

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問:購買限價房要注意什麼,那些限價房中介靠譜不?

答:房價貴了以後,因為經適房和限價房價格低很多,很多人開始關注,但現在的行情是很多人資格審核都過了,但沒有房源,都在人等房;

如果有放出的房源,像此前紫雲溪一號樓,航天星苑也都是搖號選房,

目前西安有登記的限價房共有七個,包括曲江林語,濱水花城,西安航天城,高新尚居,昆明時光,金色花語城,三民馨苑,目前都沒有房。

中介說的肯定是加錢買名額,比如一個十萬,保證能選上;但這種操作是被明令禁止的,現在正是搖號嚴打期,如果真有,豈不是另一個搖號門,不可信,包括很多中介也不會給你書面的承諾,所謂認識房管局內部人也無從核實;

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(疑似經適房航天星苑違規)

但有意思的是最近經適房航天星苑就爆出號還沒搖,就有購房合同流出來,提前被內定,請有關部門嚴查。

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問:為了買房把戶口遷到西安,房子買了戶口能遷走嗎?

答:這得有一個前提,你遷回去原籍願不願意接收,據我所知,城市戶口還好,農村戶口轉出來後基本就回不去了,這個得問清楚;

資料這帶著準遷證、遷移證、落戶申請、身份證就行。交房和辦房產證和你戶口在哪裡沒有關係,正常辦理就是了。

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問:陽光城麗茲公館超高層怎麼樣,值得嗎嗎?

答:在西安做住宅超高層的不多,大部分小區都是100米為上限,因為根據《民用建築設計通則》建築物高度超過100m時,不論住宅或公共建築就都是超高層了;

這種房子因為自身重量更大,所以國家隊安全等級,抗震要求,防火,節能都有限制,成本自然更高,大致比一般比高層造價要多25%左右,但業主這塊,層數越高體驗越差,都是越低的房子價格越高,所以超高層成本高,但售價卻上不去,因此住宅超高層開發一般都不做,不單單西安,全國都是。

而實際居住中,太高家裡有老人不方便,等電梯時間久,水壓小下樓麻煩都是問題;再說陽光城麗茲公館本身,算是一個不錯的位置,北側地鐵五號線,南側南三環,西邊旺座曲江的辦公區,東側西安植物園,13000塊精裝修,性價比還可以。

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問:學區房和學位房的區別?

答:特意把這個問題提出來也是有原因的,以前總是講五證不全不能買,傳的人多了,是拉住了一批入坑的人,學位房也是如此;西安I現在在售的樓盤基本不讓承諾任何上學的信息了,包括也很少有開發商去和業主籤書面的入學協議,只是說我們小區有學校,能不能上不保證,畢竟學區房還是以後大趨勢;

現在真正奔著一個學位去買房變數太多,很多小區規劃的很大,學校很少以後都是矛盾,如果有帶學校更好,沒有就安心等學區劃分了;

需要提醒的是學區劃分是等小區交房落大戶後才劃的,現在去看房就給你承諾學區的多半是扯。

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問:開發商必須贏,不贏的話大家都買手續不全的了?

答:這是週一被刪的開發起訴業主那篇文章的留言,其中少見的幾條力挺開發商的,意思業主明知五證不全要買所以開發商退房合理,但這件事不一樣;

一來開發五證不全賣房違規在先,其次起訴業主是有意策劃的,即房價上漲後,自己去房管局舉報自己求處罰,此後再以此要求判定違規,這本身更像是一場蓄意的計劃,挑戰的不僅是法律的尊嚴,更是良知的底線;

如果開發商真的能夠通過這樣的操作收回房產,並高價出售,不僅成本很小,甚至還能獲得房價上漲的紅利,那無疑是對違法者的鼓勵和獎賞。

法律可以認定合同無效,但絕不能獎勵違法者。否則,公平何在?法律應該維護公平正義,對於這樣的開發商,應該嚴厲追究違規無證售房的責任,並處以重罰。

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問:單身買首套房需要交什麼稅?

答:普通家庭買房和單身買房只是在優先度上不同,稅費並無特別的區別,西安買房契稅標準是:面積90平以內總房價1%,90-144平總房價1.5%,144平以上總房價3%;

契稅在交房時候繳納,直接交給房管局,開發商不能代收,地點包括西大街,香米園,含光路等房產交易大廳都可以。

在選房優先度上,西安規定單身不算剛需,不能按照剛需家庭標準優先選擇50%的房源,只能按照普通家庭在剛需選完後,選所剩房源的戶型樓層,但往往又是大面積的居多,單身表示壓力很大。

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問:105萬預算的剛需,御錦城,合能,花語城優劣勢求分析?

答:這三個盤也確實都是剛需盤,御錦城作為區域內最大的項目,2000畝的面積已經賣了11年,優勢大社區地鐵口,自帶幼兒園小學初中,小區綠化還好,交通配套都算方便,劣勢挨著東三環吵,9期對面還有倆大煙囪,物業評價不好,上學收費太貴總被投訴,新房現在毛坯12000塊;

合能價格最低,最新一批的備案均價只有9030元/平,距離以後六號線地鐵口近,戶型中規中矩沒有明顯暗傷,小區高低搭配5棟洋房,10棟高層;但需要提醒的是合能在西安的口碑確實不好,十里錦繡二期,三期強制收房,供暖糾紛,合能公館無竣工驗收強制收房全都有據可查。

花語城跟均衡一些,賣點中鐵建品牌,六號線地鐵口,一萬出頭精裝性價比很高,小區規劃也不錯,但就是中籤率不高不太好搶,周邊環境較差,穆將王綜合市場等待改造,但地鐵口,一萬出頭精裝,大開發商這幾個賣點綜合起來,房子還是挺值,排序的話,花語城,合能公館,御錦城。

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