政策層面：限價嚴控 完善保障環節
繼續嚴格堅持調控不放鬆，開展剛需優先選房，提高首套房公積金貸款額度，大學生畢業生八折購房等，形成針對各類需求實行差別化調控政策的新格局。2018年初，武漢市房管局組織召開會議，明確2018年武漢將繼續嚴格執行各項調控措施，並制定區域新建商品住房價格階段性控制目標與最高限價。
2月3日，首次開展剛需家庭首次購買商品住房優先選房試點工作，將預售備案均價低於1.8萬元/平的新建商品住房項目中，戶型建面低於120平的準售房源，採取公證搖號方式選取不少於40%的比例納入優先選房範圍。4月再次升級，將剛需優選房源比例由40%擴大到60%以上。
5月1日起，武漢市購買首套房使用住房公積金的最高貸款額度將由50萬元提升至70萬元，二套房的最高貸款額度為50萬元。
2017年武漢實施“百萬大學生留漢創業就業工程”，發佈留漢大學畢業生落戶、住房、收入新政。18年5月武漢出臺大學畢業生保障房管理辦法，在全國首開先河，推出大學畢業生八折購房、租房政策。目前武漢首個大學生安居房臨空港青年城首期已經開盤售罄。
與此同時，針對市場上拒絕公積金貸款、收取“茶水費”等違規現象。2018年以來，市政府部門通過發佈預售資金監管細則、加強商品房銷售全過程監管通知、房企不得強制要求購房人提供“房查”資料等等，加強了市場整治力度，規範了市場交易秩序。
土地市場：遠城區唱主角
2018年上半年，武漢市累計成交59宗土地，成交面積達455萬方，較去年同期增加19%。其中，居住類用地成交42宗，成交土地面積382萬方，較去年同期增加35%。
圖：2012-2018年上半年武漢居住類土地成交價及溢價率
2018年上半年，武漢土拍政策持續從嚴，繼續執行此前的提高競買保證金、設置土拍細則、設置最高限價、出臺一次性報價等政策，土拍市場的溢價率得到明顯控制，且僅2宗地觸發熔斷進入方案評比環節，較去年相比，高價地成交明顯減少。
2018年上半年，河南正商、中建三局、金地均在白沙洲板塊（三環內）佈局，萬科聯合保利在白沙洲以南的青菱湖板塊（三環至四環）佈局，金茂、華髮均在陽邏板塊（四環外）佈局，奧山、中建三局均在軍山片區（四環外）佈局，遠城區依然是品牌房企重點關注和進入的區域，上半年共計有7家品牌房企在黃陂區橫店、江夏區紙坊、新洲區陽邏、東西湖區金銀湖、以及漢南區這些遠城區域佈局，未來兩年遠城區樓市競爭格局將更加激烈。
市場成交：供需逐步平衡 市場有所降溫
2018年上半年武漢市商品住宅累計供應933.97萬平方米，較去年同期供應增加7.8%。2018年上半年，武漢市共有161個項目有新增供應，基本與上年同期持平。
圖：2012-2018年上半年武漢商品住宅（含保障房）成交面積及其同比增速
從成交看，武漢商品住宅累計成交7.14萬套，較17年同期減少2.8萬套；成交面積為771萬平方米，同比減少22.5%。2018年2月，武漢在全國開先河，推出“剛需人群優先選房項目試點”，該項政策措施是遏制投機炒房的重要舉措，樓市調控政策持續深化，穩控房地產市場秩序，市場逐步走向理性。
▌成交結構：
剛改戶型為主：2018年上半年，武漢市住宅成交以100-120㎡的剛改戶型為主，佔比為35%，為市場成交主力，其次是120-140㎡以及90-100㎡兩個面積段戶型，成交佔比分別為21%和19%。
三房成交為主力：2018 年上半年，武漢市商品住宅成交以三房戶型為主，佔比過6 成，其次是兩房，佔比為20%，四房及以上（含複式和別墅）戶型佔比為11%，一房佔比較小，僅為2%。隨著改善型需求的不斷釋放，三房產品更受客戶青睞，成為市場熱銷戶型。
洪山區銷量第一：2018 年上半年，洪山區、東西湖區及黃陂區為武漢市熱銷區域，佔比均在10%以上，其中洪山區佔比為12%，位列第一，區域內以白沙洲板塊為最為活躍板塊，該板塊為武漢市三環內價格窪地，成為剛需客戶的首選區域；東西湖區以及黃陂區憑藉地鐵的優勢，吸引了不少中心城區的外溢客群，成交佔比也位居前列。
▌開盤統計：
2018年上半年，中國指數研究院華中分院共監測武漢市開盤數為179次，共計推出房源58890套，開盤當日平均去化率為91%；上半年共出現108次開盤售罄現象，較17年減少37次，“日光率”約為60%，日光率有所降低，一房難求現象有所緩解。
圖：2016年1月-2018年6月項目新開盤情況監測
銷售排行榜：百強房企優勢擴大 商業項目表現一般
▌住宅榜
2018武漢住宅銷售整體下滑，但品牌項目依然保持旺銷勢頭。從熱銷項目看，以均價18000元/平米以下樓盤為主，這也是武漢“剛需家庭優先選房”認定的剛需房標準。目前樓市熱潮不斷蔓延，除了白沙洲、四新、光谷東等傳統糧倉外，不限購的新洲、蔡甸、漢南等市場升溫，大光谷的葛店、梧桐湖、紅蓮湖不斷崛起。
2018上半年武漢住宅成交套數TOP30
備註：本榜採用網籤數據統計
▌商業榜
從商業榜單看，一改以往城區項目壟斷地位，熱點比較分散，既有內環項目也有遠城區商業上榜，特別是光谷、四新、金銀湖等區域，隨著常住人口迅速增長，中海、保利、庭瑞等社區商鋪銷售也都不錯。
2018上半年武漢商業成交金額TOP10
備註：本榜採用備案數據統計
▌寫字樓榜
從寫字樓榜單看，隨著金融中心不斷推進，武昌和漢口城區物業領跑，資源集聚能力不斷增強。不走尋常路的光谷奮起直追，主打產業綜合體的北辰光谷裡表現不俗，同屬關山大道商圈的保利時代上榜；長租公寓成為市場熱點，性價比不斷提升的公寓投資表現搶眼，繼2016年成交套數增長210%、2017年超過3萬套後，今年上半年再破萬套，碧桂園蜜柚一枝獨秀，庭瑞、越秀、恆大的新項目斬獲頗豐。
2018上半年武漢寫字樓成交金額TOP10
備註：本榜採用備案數據統計
2018上半年武漢公寓成交金額TOP10
備註：本榜採用備案數據統計
市場總結：以空間換時間 武漢市場穩定可期
最近半年，相對於周邊長沙南昌鄭州，武漢的調控政策已經屬於寬鬆。同時，武漢“五年留下百萬大學生“等措施出臺，招商引資計劃大規模推出，提升了市場發展信心。武漢的策略是：在不加碼調控基礎上，通過限價限購等緊縮措施，加快遠城區產業、軌道交通、醫療教育配套建設，引導企業和購買力轉移，以空間換取時間，已經取得成效，目前土地出讓以三環外為主，遠城區成交量佔到市場總量的一半以上。
進入7月份，隨著供應量增加，以及信貸政策的緊縮，市場銷售已經開始降溫，特別是高端項目表現明顯，剛需產品則由於”剛需家庭優先選房“政策，日光也減少了。茶水費等行為大幅下降，市場更加規範，隨著三環外蔡甸江夏陽邏漢南東西湖黃陂等區域新盤上市，武漢一房難求格局將逐步扭轉，也就沒有了升級調控的緊迫性。下一步，隨著裝修費比例大幅攀升，武漢對裝修房消費方面，可能出臺一些補充規定，加強質量監管，總體看，樓市有望保持總體穩定的發展勢頭。
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