合肥蜀山區和高新區房價分析及購房建議

合肥蜀山區和高新區在地理位置上臨近，位於合肥西部，是房產交易的熱門區域。這裡有大量高收入人群，分佈的也基本都是合肥相對高端且低汙染的產業，同時還有大蜀山這個得天獨厚的環境條件，實屬合肥西貴之地。

我統計了合肥鏈家2017年全年的成交情況，全市共成交3069套二手房，蜀山區和高新區共成交665套二手房，佔比21.7%，其中蜀山區成交432套，高新區233套。

前三季度兩區成交487套，第四季度增加178套，增幅36.6%。其中蜀山區增加111套，增幅34.6%；高新區增加67套，增幅40.4%。

鑑於整體樣本數偏少，部分小區房價僅作參考，接下來我將分區域對蜀山區和高新區房價做一個分析和點評。以長江路、黃山路和西二環路為界，我將兩個區域分為四個部分，分別是：

1、黃潛望板塊。具體範圍為：黃山路以南，合武鐵路以東，政務區以北，金寨路以西。

2、長潛黃板塊。具體範圍為：長江路以南，合武鐵路以東，黃山路以北，金寨路及環城西路以西。

3、長江路北板塊。具體範圍為：長江路以北，西二環路以西，南淝河以南。

4、二環路西板塊。具體範圍為：合肥高新技術產業開發區，及長江路以北、西二環路以西。

本篇分析涉及的數據為2017年全年，上篇關於蜀山區和高新區的分析文章為2017年1月-9月的數據，具體可參考這篇文章《2017年前三季度合肥蜀山區和高新區房價分析及購房建議》（公號“小易論樓市”）。

關於政務區和濱湖區的分析，請參考我的公號“小易論樓市”文章《合肥政務區房價及奧體小學、50中新校分校學區劃分分析》，《2017年合肥濱湖房價分析及購房建議》，《2017年合肥泛經開區二手房成交分析及購房建議》。

黃潛望板塊

黃潛望板塊共成交192套二手房，這個數量比2017年前三季度增加46套，增幅31.5%，低於平均值。板塊平均成交價格為17126元/平米，較前三季度（16873元/平米）上漲253元/平米，漲幅1.5%。議價空間有所降低，成交週期有所擴大。

黃潛望板塊是蜀山區成交最旺盛的區域，幾乎佔了總成交的接近一半。其中成交量最大的幾個小區是信旺華府駿苑，金大地1912，萬科金色名郡，安糧城市廣場。

信旺華府駿苑不論是住宅還是公寓，成交均價都比前三個季度都有所上漲。該小區位置在黃潛望板塊基本上是最好的，但是成交價格卻是最低的，主要還是小區物業和質量比較差。但充分說明，合肥沒有不好賣的房子，只有不好賣的價格，只要便宜，再差的房子都賣的出去。

金大地1912小區位於黃山路比較熱門的區域，它的公寓比較熱銷，價格也較之前上漲了不少。小公寓面積在40平米左右，總價大概在80w上下，門檻非常低，又是次新房，很多單價已經2w+，直逼政務區。

萬科金色名郡成交量較上次翻了一倍多，成交均價從20316元/平米漲至20735元/平米，漲幅2.1%。萬科的盤子在黃潛望板塊依舊很有號召力，我看了一下，清一色80-90平米左右的小三房，熱銷還是與其物業和產品定位有很大關係。

目前該區域唯一的在售新房是南七里，備案價格19795元/平米，跟黃潛望的其他一些二手房小區實際成交價格相比，也非常具有優勢，這也是目前該小區熱銷的原因。

我注意到，華地公館、學府名都和光明世家這幾個小區，房價被炒得很高，我估計很大程度上因為距離50中新校望嶽校區比較近的緣故。我之前文章裡講過該學區前身是寧溪學校，成績非常一般，如今看來幾個小區沒什麼成交，處於有價無市。

50中東校望江路校區，前身是67中和69中，跟西園新村的50中東校本校區，完全是兩碼事。67中和69中之前成績非常差，50中東校望江路校區遠遠不能跟50中東校本校區相提並論（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。

長潛黃板塊

長潛黃板塊共成交81套二手房，這個數量比2017年前三季度增加15套，增幅22.7%，遠低於平均值。板塊平均成交價格為17549元/平米，較前三季度（17495元/平米）上漲54元/平米。議價空間和成交週期都有所擴大。

大溪地依舊是該區域的成交熱門小區，成交量33套，佔整個板塊的40%。大溪地前幾期質量都不錯，後面六期就差了很多，前段時間居然出現外牆塗料脫落差點砸傷行人的情況。因此我們看到前面幾期價格要高過六期。

從學區房成交量上來看，50中西校的安居苑小區，成交均價突破2.1w，較上次有了比較大的漲幅。50中東校的西園新村小學，成交均價也在1.9w+，較上次也有不少提高。三月份是學區房的成交旺季，預計這兩個小區成交價格會再破新高。

合作化路中學今年將啟動招生，預計原來屬於50中西校的部分小區，學區可能面臨重新劃分，由於該學校緊鄰通和易居而建，受學區劃分影響最大可能就是這個小區。有消息稱合作化路中學可能作為50中西校的一個分校招生，其辦學模式決定了未來該校的學區質量。

長江路北板塊

長江路北板塊共成交103套二手房，板塊平均成交價格為14883元/平米，較前三季度（15085元/平米）下跌202元/平米，跌幅1.4%。議價空間和成交週期都有比較大的增加。從該板塊與前兩個板塊的比較可以看出，優質板塊與劣質板塊開始出現分化。

該板塊成交量最大的小區是琥珀山莊，要知道該小區已經有20多年的房齡了。最主要還是其地理位置不錯，建築品質可靠，琥珀中學也屬於準一流學區。另一個成交量比較大的小區是長城天一家園，均價只有12945元/平米，較之前下跌了不少。

長江路北板塊整體上沒有太大亮點，既無學區，大環境也不如長江路南，在蜀山區屬於比較弱勢的一個板塊。持有該板塊老破小的同學，可以考慮置換了。

二環路西板塊

由於地理位置非常靠近，我將蜀山區二環路西小區，跟高新區一起分析。高新區成交了233套，整體上比2017年前三季度成交大幅增加，我推測是鏈家在該區域增加了門店緣故。二環路西板塊平均成交價格為15591元/平米，議價空間和成交週期與之前基本持平。

成交量最大的小區是百商現代名苑，肥西產證，房齡還算比較新，其成交均價達到16176元/平米，已超過整個高新區的成交均價。我們看它的地理位置非常接近政務區，同時還在地鐵4號線旁邊，雖然是肥西產證，又有什麼影響呢？

其次是淮礦馥邦天下，成交也比上次統計有大幅增加，均價16142元/平米，甚至比百商現代名苑還低一些。我看了一下兩個小區，總價在150萬以內的兩房或者三房戶型成交較多。保利梧桐語成交量也很大，主要是總價在130w以內的小三房居多，另外還有品牌優勢。

華地紫園偏改善一些，以總價

從成交上來看，高新區只有大蜀山腳下幾個小區屬於高端物業，比如桂花園，喬治莊園，西山林語，瀾溪鎮，其它大部分仍是典型的剛需小區。

目前二環路西板塊在售新房非常少，以下部分小道消息來自我的小密圈：

上次分析我還不是很看好的西子曼城和望江臺，其高層基本上已經處於接近清盤狀態，市場變化遠比我想象中的要快，而且剛性需求仍然強勁。據小密圈成員透漏，目前這兩個盤在售的僅剩下大戶型或者洋房，總價都比較高。

金港灣目前在售高層，已經沒有小戶型了，只有130平米的大戶型，總價較高，據說首付還要5成。悅湖山院的大平層，儘管在單價上看起來很便宜，但面積太大，總價基本上都在200w以上，超出了絕大部分接盤俠的承受能力，據我所知，去化並不是很好（公號“小易論樓市”《在合肥200萬你可以買到哪些房子？》）。

高端住宅的保值升值空間與物業和品牌關係很大，同樣位置，如果融創或者綠城來操盤，售價一定在2w以上，還不缺買家。而悅湖山院大平層均價只有1.45w，高端住宅還沒有金港灣的剛需房賣的貴、賣得好，品牌溢價基本是負的，還不如做成剛需房，從側面反映開發商實力和操盤經驗不足。

柏林之春幾乎位於合肥市最西邊，距離最近地鐵口有3公里之遠，旁邊還有一些汙染企業。備案價格16499元/平米，在蜀山區和高新區在售新房裡面，算是比較高的，個人認為性價比極差，甚至不如烈山八將。

在西子曼城和望江臺清盤之後，板塊內基本上就數御景江山備案價格最便宜，再加上大鋪頭可能要引進萬達商業，御景江山據說開始捂盤不開。金色湖畔最大的缺點是規模太小，開發商不知名，將來物業成問題，這將是制約它保值升值的最大不確定性因素，但如果想在西邊買新房，你基本上沒多少選擇了。

平湖秋月備案價格過高，性價比偏低，待板塊內其他樓盤消化完畢才有可能輪到它。蜀熙府開盤比較低調，我認為其價格是符合市場價的，估計最終會較快完成去化。

蜀山區和高新區房價分析總結及購房建議

從目前掌握的情況來看，合肥西南片區低價盤越來越少，限價盤越來越難買，形勢比我預計的要嚴峻一些（公號“小易論樓市”《企暖回升？2018年1-2月份合肥房價分析及購房建議》）。蜀山區和高新區目前基本上能夠考慮的新盤就那麼幾個，可選擇餘地很小，而去年西南板塊出讓的土地非常少，庫存急劇減少中。

目前蜀山區的新盤主要集中在高新區外圍以及長江路北區域，從周邊二手房成交價格來看，基本在

之前對濱湖和泛經開區已經分析過，濱湖目前除了個別限價盤以外，都已經站到了1.6w+的高度。經開區目前已經基本上沒有什麼新盤，肥西縣與經開區接壤的區域已經站穩1.5w+，其餘區域開始往1.5w+頻頻發起衝擊（公號“小易論樓市”《合肥西南區域新房性價比排名》）。

合肥西南區域一直是剛需最愛，目前尚有一些1.5w-1.6w左右的新盤還可以考慮，建議趕快上車，否則可能真的只有考慮瑤海新站或者北城了。

合肥其他區域的房價分析及購房建議，請關注微信公眾號“小易論樓市”，後臺回覆“濱湖”“政務”“廬陽”等區域關鍵詞獲得。

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