云影传说
无预售许可证导致合同无效是必然的，但确实不应该让不诚信的开发商占到便宜！
近日，房产开发商西安闻天科技实业集团有限公司以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，要求确认原签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效，欲收回所售房产。而目前长安区法院一审判决，原告与被告签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。
开发商无证售房的情况其实挺多的，这个案件之所以成为新闻，是因为起诉要求确认合同无效的原告是开发商自己，而此前这类案件通常是购房者起诉。自己没办证还以此为由起诉确认合同无效，无非是因为房产升值太快，开发商想收回来另卖！这显然是不诚信的，但是从法律角度讲，期房无预售许可证签约确实是无效的，除非签订的不是只是一个预约合同，或者在签订时虽然没有取证预售许可证，但起诉前已经取得了预售许可。
那么这个案件的合同是《紫杉庄园内部认购合同》到底算本约还是预约合同呢？
判断合同性质重点不是名字而是内容，从上述合同内容来看，总价款已经确定，房子也已经明确指定，即使有其它不够完善的地方，合同的关键权利义务已经明确，买方甚至已经支付全部房款。所以本案所涉及的合同应构成商品房买卖合同的性质。既然属于商品房买卖合同，如果到起诉时仍没有取得预售许可证，法律上看这个合同必然是无效的。这一点在《最高院关于商品房买卖的司法解释》中有明确规定，恐怕无法随意突破。一审判决也证实了这一点，虽然被告表示不服要上诉，但是实际上这个结果很难改变。这也正是购买这类证件不全的房屋的风险之一。
当然，法院认定合同无效，不代表开发商的阴谋就该得惩，不代表不诚信的开发商可以无条件收回房产，法律上开发商应该对自己违规销售及不诚信的行为承担相应的代价。本案法院只是确认合同无效，被告并没有反诉，所以无效后追究责任的问题，被告可以另行起诉。怎么追究开发商的责任呢？可以从以下几点考虑：
1、合同无效，开发商必然应该退还原购房款，这一点开发商肯定也会同意。
2、无证销售又自曝无证起诉，应追究开发商的赔偿责任。
开发商不是因为房价上涨而想收回房产吗？没关系，可以要求对房产价值进行鉴定，然后要求开发商赔偿现在房产价值与原购房款之间的差价。把这个作为购房者的实际损失来索赔，开发商无证售房，购房者索赔时主张这项权利的案件，杨律师处理过，没问题！
3、如果能确认是开发商故意隐瞒无证事实，还可以让其赔偿已付购房款一倍数额的惩罚性赔偿。
这也是《最高院关于商品房买卖合同司法解释》中的制裁措施之一，在开发商故意隐瞒无证销售导致合同无效的情况下，除了索赔实际损失以外，购房者还可额外要求已付购房款一倍以内的惩罚性赔偿。当然如果购房者明知无预售许可还购买，惩罚性赔偿就不要想了，毕竟在购房者知道销售手续不全的情况下，合同无效的责任是双方的，只是开发商责任更大而矣。
4、除此之外，对开发商无证售房的行为，购房者还可以举报，要求行政主管部门进行行政处罚。
最后说一句：证件不全的房子还是不要买，侥幸心理要不得！
（本文由 北京杨文战律师 提供，首发于悟空问答）
杨律说法
开发商举报自己违法卖房？原来是开发商和炒房客狗咬狗的闹剧
有时，你看到的新闻很精彩，但背后的真相更精彩，会令你大跌眼镜，比如下面这个闹剧。
最近很火的一个新闻，就是一个西安开发商以自己无证售房为名，说自己和客户签署的售房合同无效，要求客户退房。
这个新闻火在哪里？
火在，这些房子是2016年签合同售出的，但到2018年房价已经翻了三倍，开发商撕毁合同，就有因为房价飞涨，而后悔卖房的可能性。
新闻出来后，舆论口诛笔伐，都说房产开发商没有诚信，看房子涨价了，就撕毁低价卖房的合同，无耻之尤，而都对购房者报以同情。
可是事实是怎么样呢？
事实是，这个并不是黄世仁欺压杨白劳的悲情剧，而是开发商和炒房客黑吃黑，狗咬狗的一地鸡毛的闹剧。
为什么这么说？
因为：据报道“2016年8月，西安市民陈女士一次性支付166万余元通过内部认购的方式购买了紫杉庄园房屋一套。”
看到没有：是“内部认购”的方式买房的。
说的清楚点：“双方均明知闻天公司开发建设的紫杉庄园项目没有预售许可证 ”
也就是说：买房者知道开发商，还没有拿到房屋预售许可证，明知道开发商没有卖房资格，却和开发商签署购房合同，这是违背法规的行为。
这次开发商举报自己违法售房事件，很可能是看着房价涨了太多，而欺负炒房客本身就是违法购房哑巴吃黄连，一处黑吃黑的闹剧而已。
而这种违法的私下合同，正是炒房客惯用的谋利杀手锏。这句话很重要。
为什么？
举个例子，大家作为守法公民，如果去买房，肯定是等到开发商拿到销售许可证后，才会去买房。
可是结果呢？
守法的良民，经常去售楼处一问，被告知卖光了。
良民大惊：你丫的，这不是耍人吗！你们是第一天开盘呀，怎么就卖光了呢？
面对如此质问，房产开发商常常无言以对。
同时会有人（炒房客）说我有房源，不过要加钱……
现在大家知道为什么了吧？
原来，真正的炒房客，都是和开发商狼狈为奸，在开盘前，就以私下的合同，以内部渠道为名，把房子瓜分一空，等到守法的刚需来的时候，房子早卖光了，等着被炒房客宰吧。
而开盘前就内部渠道买房，肯定是违法的，但如果不这样违法，炒房客怎么低价抢房，高价倒卖获利呢？
所以，外行看热闹，内行看门道。
这次西安开发商举报自己违法售房，撕毁销售合同时间，外行看到只是一个简单的合同纠纷，甚至会被蒙蔽同情炒房客，但有心人却看到炒房客正是利用违法合同，走捷径的，锁定守法良民所拿不到的低房价的。
这也是炒房客和开发商的潜规则。
只是这次这个开发商可能是正义感发作，也可能是利益乱人心，和本来狼狈为奸的炒房客撕破脸，把流行在炒房客中的违法买卖行径，大白于天下。
军辉论房
资本害怕没有利润或利润太少，就像自然界害怕真空一样，一旦有适当的利润，资本就胆大起来。如果有10%的利润，它就保证到处被使用；有20%的利润，它就活跃起来；有50%的利润，它就铤而走险；为了100%的利润它就敢践踏一切人间法律；
这个新闻最近受到很大的关注，开发商作为房地产开发企业，在明知自己五证不齐全的情况下，违法与购房者签订合同，在房价暴涨的时候，有以该条款向法院提起诉讼，请求法院判决预购房合同无效，从而获取更多的违法利润。
作为法院依据根据法律规定，判决预购合同无效，合法合理并无不妥，但是违背了保护购房者利益的立法本意，从而造成让购房者承担开发商的商业风险。
作为第三方，我们更为关注的是合同无效后，开发商和购房者的责任划分，开发商作为办理预售证义务的主题机构，在未取得预售证就进行违法预售，应该负有大部分责任，而购房者也知晓开发商无预售证，负次要责任。
最终因为合同无效造成的购房者的利益损失，例如房屋上涨的差价损失，开发商应当进行承担，否则购房者需要支付更多的钱去重新购房，这种形式不利于维护市场诚信。
市场诚信原则是市场经济活动的意向基本道德准则，其目的在于实现当事人之间权利义务的实质性公平，其作用机制就是利益平衡机制，给予法官在利益平衡上的自由裁量权。
所以开发商的恶意违约行为，应当对购房者因合同无效造成的损失予以赔偿，因为取得的民事利益应该以不违背诚实信用原则为限。
诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则，公民应该在诚实信用原则之下从事民事活动，取得的民事利益应该以不违背诚实信用原则为限。
在判断合同是否有效之外，更应重点关注合同无效后当事人之间的过错责任划分，如开发商存在恶意违约情形，则应对购房人因合同无效造成的损失如房屋上涨差价损失或资金占用损失等实际损失予以赔偿。购房人如遇到房地产开发商恶意违约的情况，可以要求开发商承担因其原因致使合同无效所造成的实际损失，维护自身权益。
因合同无效给购房者造成了预期经济利益损失（即房屋上涨的差价）怎么弥补？因开发商当时未取得预售证，购房者也知晓，故双方均有过错。但开发商作为具有办理预售证义务的主体资格，负有大部分责任，应承担因房屋上涨给购房者带来的损失。
判决认购合同无效，虽然符合法律规定，但是违背了保护购房人利益的立法本意，让购房人承担了开发商的商业风险。
房地产开发商作为专业机构，在明知自身没有取得房屋预售许可证明的情况下，与购房人签订合同，后又以该条款为由请求法院确认合同无效，会在结果上造成违约者会因其违约行为获利。
很多人对此事件的解读也就到此为止，开发商并不是无条件做费，也开出了条件。开发商愿意给予购房者每年20%的利息作为补偿，也就是最终每9800元/㎡价格回购，事实则是当时7000元/㎡，现在25000元/㎡，9800元/㎡的价格还是与市场价相差甚多。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定，在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下，开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
所以开发商还是的法务还是很厉害了，即便最终按照法规来实施，不超过1倍的赔偿责任，还是有很大利润可寻。
我们接下来换位思考，如果买房后房价不是暴涨，而是在暴跌，购房者还会申请合同有效，邀请开发商履行合同吗？ 我看未必，拿到房产证以后都有打砸手售楼部的，更何况是五证不全的。这个就符合了我开篇的前言，我无意为房企开脱，只是就事论事罢了。
当然很多人纠结的预期收益的问题，当时买的时候7000，现在涨到25000了，你要赔偿我损失，所以有人认为司法不公，但是法律并未给法院更多的自由裁量空间，例如我给你2块钱让你给我买彩票，号码都给你写好了，但是我们并没有签订合同，后来你忘记了，结果这个彩票中奖了，我让你赔你500万，法院会支持我的申请吗？绝对不会吧！
如果法院基于舆论影响判决了合同有效，那么未来会更加纵容开发商在没拿到预售证就销售，因为开发商会说尽管买，到时候法院会判决合同有效的，那么预售证存在还有什么意义？
最后的建议是购房者买房一定要购买五证齐全的，无论是媒体还是官方都在给大家灌输这个法规，但是很多人在明知缺乏预售证的情况下依然要买，买房这么大的事，还是三思而后行吧。欢迎关注我的头条号
强叔说房
这个案件之所以引起热议，是因为这个案件少之甚少，激起了人们的好奇心！靠这种手段挣钱的"奸商"也不多见，激起了人们的愤怒！不知网上一边倒的评论，"奸商“怎么看呢？按我分析，根据我国现行法律，这种行为不会得逞！
开发商是此商品房销售合同的制造者，但并非没有诉讼此合同合法性的权利，所以自告此销售合同不合法也无可非议，法院根据诉讼主体理由判定此合同无效，也有法可查，但并不说明什么！也没有达到开发商的最终目的。下一步可反诉开发商:
一，如在开发商诉讼前已取得商品房销售许可证明，可申请法院判定合同有效。
二，如现在仍未取得销售许可证明可申请法院判定退还已交购房款及利息，并追究赔偿责任
三，告开发商非法经营的犯罪行为，追究责任人的刑事责任。并对受害者给予相应赔偿。
k580918
这样的案件对社会信用的影响应当是非常大的。
如果在诉讼期间，开发商已经取得售房资格，这样的售房合同是可以被法院追认合同有效而判决继续履行。
如果法院确认售房合同无效而恢复原状赔偿损失，就一定要依据判决时期的房产市价作为确定赔偿的计算依据，在此基础上，再给予开发商一定的经济处罚，让开发商拿到胜诉结果的同时承受超出其预期的经济损失。只有这样的判决结果才能维护法律的尊严，才能促进社会诚信建设，才可以发挥司法结果对社会行为的规范及指引作用。
不糊涂时涂糊不
恶意违反相关规定，知法犯法，并利用这一漏洞欺骗消费者，形成诈骗之罪。
另外，消费者也通过“内部渠道”购房，也有违规之意，受到一些惩罚也应得。
开发商失信，要根据参与制定这一“计谋”的人员，进行失信惩罚，跟随履历，伴随一生。
罚钱只能是一部分，但失信名单或者黑名单跟随一辈子才是重要。
不然，失信、违规成本太低，这些人还会卷土重来。
如果有失信惩罚，以后买房查一下这个公司的人员构成，一看失信行为，直接可以影响公司信誉，这样就可以有社会正作用。
最美居委会刘大妈
判决是公正的，法律面前人人平等。不管是购买双方都知道五证不全，各方都有自已的小九九，都在争取自已的最大利益合法化。开发者首先利用法律维护自已的最大利益，购房者明知当时五证不全却故意购买风险也应承担。此案这样判法官没错，判的没错，给长安法官能顶着这么大的压力公正判案点个赞。同时购房的也应拿起法律的武器，向违约开发商索赔。
如为2
法院必须要判开发商胜诉合同无效，这样才能维护房管局预售制度的权威性，只有拿到预售证才能签合同，但业主可以报案开发商合同诈骗，合同本身是无效的，但开发商诱骗欺瞒业主签订合同，还收了房款，这是经济案件了，肯定要抓几个负责人进去的。关于诈骗赔偿，有的说是一赔十，有的说是一赔三，业主赚翻了
CK239332175
我是法官的话，我会判买卖事实成立，但开发商违法处罚一点都不能少，购房者无需退还房屋，开发商接受完处罚完善相关销售手续后必须积极办理房产证，不能让这些无良奸商得逞，不然法律还有什么意义？
Onlyyou166840110
预售是违法，自己告自己，撕毁与预售户的合同是欺诈与违约，违法政府当然要处罚，这是一回事，对预售户欺诈违约当然也要加倍包赔，弥补违约与欺诈对预售户们造成的损失，并且按当前市价加倍赔偿。违法预售在先，欺诈毁约在后，这样的奸商，翻手为云覆手为雨，岂可由他胡来，不严惩，岂不是让他无法无天？让他破产跳楼，痛悔莫及，永世铭记，不敢再犯，谁敢再来效仿？这才是法律的威严所在！
