來源/微信公眾號：櫻桃大房子（ytdfz8）；
前言
雖然我遠在深圳，但真的時常記掛著天津經濟的復甦，以後也會長期關注天津的發展。
我7月11日寫的一篇天津文章，可以說毀在了標題上，（天津深度調查：經濟已見底，絕地反彈在即！），標題沒起好，讓大家產生了誤解，結果很多人連文章都沒讀完，就開始罵開了。
其實我當時說的見底，更多是指技術性的，因為經濟水分擠幹了，今年一季度GDP同比增長1.9%，基數已經非常低了，所以增長起來自然要容易些了。
後來7月17日公佈的上半年經濟增速，同比增長達到了3.4%，雖然還是很低，但至少短期來說，是一個見底回升的態勢。
特別是央行放水，對於天津這樣一個政府或有負債率達到600%的城市來說，猶如救命稻草，又是一個續命和再生的機會，可以延緩危機的到來。天津的開發商跟我說，最近又多了幾家銀行主動找他們放貸款了，很明顯。
總有人說，央行再放水，人民幣要貶值，可是形勢逼人，你有什麼辦法。有的人說，債務總是要還的，央行不可能永遠放水下去啊。那是以後的事了，我們看不到那麼遠。
但我需要補充說的是，天津GDP技術性見底回升，並不代表經濟有多活躍，天津的消費確實是非常低迷，市中心商鋪的人氣，飯店的消費力，甚至比我在哈爾濱感覺還差，只能說是在絕望中反彈吧。現在除了北京好點，整個北方的經濟都很差。
就樓市而言，上次文章我說的很少，天津人才引進，我相信可以持續，因為天津的教育資源相比周邊城市還是有點優勢的，特別是在北京工作又無法在北京落戶的人，為了孩子讀書，只能退而求其次選擇天津，他們絕對是有購房需求的，否則小孩沒法上學，但這個量在樓市的嚴厲調控下，並不會對市場產生多大的推動，所以我覺得只適合剛需入市，投資沒有什麼價值，因為你不是專業的投資客，很難去撿筍。
大家都在說消費斷崖式下跌，真的不是一個兩個城市面臨這個問題，而是全國的通病，在經歷了2015年以來的房價普漲，暴漲後，樓市已經吸乾了大部分中產階級的財富，再加上股市、P2P、空氣幣這種金融產品的吸血，大家手頭所剩的餘錢真的不多了，別說現在有嚴厲的調控，把手頭還有錢的少部分人阻擋在外不能買房，就算是現在沒有嚴厲的調控，我想市場也不可能再來一波大漲了，大部分散戶沒本錢加槓桿買房了。
當調控不放開，市場沒有多少買家後，你要投資，誰來接手你的房子？
此文是天津一高校老師的來稿，對天津比較熟悉，對人才引進後，天津的二手房市場，新房市場做了一個詳細的觀察，文章僅代表他個人的觀點，歡迎大家評論。
1
二手房市場
距離天津“海河英才”人才新政已經過去了接近3個月，三個月裡，經歷了搶房子的焦慮，到激情澎湃，又重回冷卻。
根據鏈家數據：天津工作日和週六成交量維持在15-40套之間波動，週日成交量70套左右，已持續了一個月左右，與人才新政最高峰每日幾百套的量相比確實落差巨大，與人才新政前四五月份（每日30-60套）基本持平，回到了原本的軌道上來，人才新政的影響已經很淡。
在售二手房總數量方面，人才新政後從3.3萬餘套降至6月4日的不足2.89萬套，之後一路增長，至8月10號已達3.64萬套，我愛我家與鏈家基本一致，這個數據體現的是供需力量的對比變化。
根據擼房價數據：天津掛牌房源每日下調價格次數大概是上調價格次數的十倍左右，即每天大約有三四十套房源上調報價，有三四百套房源下調報價，這個差距自6月中旬以來一直在拉大。
天津在售二手房平均報價自人才新政以來，於7月初達到巔峰（3.07萬），大約漲了3.36%，之後一直下降，跌了1%。全市平均議價空間（100%-成交價/最終報價）自人才新政以來至7月初從4%縮小至1.91%，7月底又擴大到2.7%。上述是平均數據，剔除掉相對不敏感的公產商業企業產及遠郊板塊和高總價豪宅類產品，實際成交活躍小區（多分佈於環城、武清及市區老破小）的價格變化要更大一些。
以西青張家窩的萬科四季花城為例，因南站而居住了較多北京來客的張家窩板塊在過去3年裡引領了天津房市每一次行情，對市場風向變化超級敏感，人稱漲價窩，而萬科四季花城是該板塊認可度最高、成交流量也最大的小區，具有風向標的作用。該小區的主流戶型90平小三室洋房，自2017年3月份以來成交價自230萬左右跌至200萬左右，今年人才新政後迅速暴漲，最高達230萬，7月份又漸漸回落，目前小區掛牌房源中215-220萬較多，甚至還有一套掛206萬的，行情變化可見一斑。
總體來說趨勢還是很清晰的，二手市場在明確地下跌，供需力量的此消彼長越來越清晰，但是想要完全吃回人才新政以來的漲幅，恐怕還需要起碼兩三個月，畢竟二手市場永遠是快漲慢跌，去年331調控之後近一年時間，天津中心城區二手市場也不過跌了15%左右而已。
很多人都會問為什麼？不是都海河英才了麼，不是北漂蜂擁進入天津了麼？為什麼房市還是不行了。
原因很簡單，在打了一堆補丁以後，天津實際落戶人數遠遠低於預期：根據政府公佈的數據和365淘房網的計算，人才新政之後的兩個月裡天津僅落戶2萬多人，這個水平相比較之前幾年提高不大，要知道前幾年天津新落戶人數都在10萬以上，2016年達到了18萬。
而且在新落戶人員中被大家寄予厚望、擁有顛覆天津房市力量的不在天津工作的外地人（主要來自於北京，以下為方便統稱北漂，不含貶義）對房市的貢獻遠未達到預期，天津老百姓對北漂的印象其實是有點撲克化的，覺得他們很有錢，買天津房子小意思。
其實不然，人才新政打補丁之後的天津准入門欄對北漂來講，與2016年、2017年相比降低幅度很小（2016年不限購，2017年限購之後北漂依然可以花3.5萬找中介辦天津戶口），可以說想繼續在北京打拼且對在京買房絕望了、又具有一定購買力的北漂，其實大多早就是津戶了（不太機靈的除外），而且也早就買房了。
本次新湧入的北漂，有兩個群體佔比很大：一種是實在沒錢，另一種是想全款買房，這樣不影響貸款記錄（京津互相認貸），留著以後在京買房的念想，這兩類群體的目標房源都是低總價的，100萬左右至150萬為主，集中於遠郊甚至郊縣、市區老破小。
有一個很有意思的數據，人才新政之後全市成交房源中，獨單（一室）和偏單（兩室）佔據了絕對的優勢，都超過了40%，這也跟大家的印象很相符，受人才新政的刺激，小戶型、低總價（即落戶房）熱銷，而大戶型、高總價（即居住房）交易較為冷淡。一些經典的低總價適合落戶板塊如向陽路、王頂堤、萬新街，仍然在這慘淡的市場中保持著一定的熱度。
可見人才新政雖然對二手市場影響短暫，卻未必不深遠。本市的剛需購買力在五六月份的激情狂奔中損耗很大，可以說兩個月幹掉了半年的市場需求力量，接下來的半年甚至明年，外來的新落戶購買力將是二手市場的重要補充甚至主力之一。他們的購房取向將很大程度上左右天津房市各板塊的冷暖。
如果不發生什麼政策變動的話，今年房市將會這麼繼續慘淡下去，量在價先，價格跌幅會不斷擴大，很可能跌幅與去年相仿，不僅全部吃回人才新政以來的漲幅，還會多跌一些。
那麼會有政策變動麼？政府會坐視不理麼？在當前的大形勢下天津政府恐怕很難敢於做出什麼明顯的救市舉動，這是違反政治正確的，畢竟最近國家政治局會議已經給房地產徹底定調，調控只會加碼，不會放鬆。
但是不排除在人才落戶預審中稍稍鬆一下手指縫，讓市場緩口氣，延緩一下跌速，當然，政府的目的不在於救二手市場，在於使新房市場保持一定的成交量，求生存，畢竟二手市場並不關乎政府的利益（甚至二手市場更慘一些還有利於拆遷），新房市場卻關乎土地是否繼續流拍。
很多朋友希望天津房市大跌，這裡明確一下，大跌是不可能的。天津房地產的總體價值是環京式定價，即與北京郊區房價保持相對穩定的價格差，形成動態平衡。
北京房市的購買力是十分強勁的，雖然下半年北京郊區有5萬套共有產權住房入市並會對天津的競品產生重大沖擊，但相比於數量龐大的北京剛需群體而言仍然太少了，在北京土地供應邏輯沒有根本性改變的前提下，很難繼續出現比較大的跌幅，一旦天津與北京的房價差拉大過多，北漂就會像水一樣溢出到天津，維持兩者之間的動態平衡。
而且當前二手市場的過分慘淡，也跟一二手房價格倒掛有相當大的關係，當二手房價格跌到比新房價格低之後，市場必然會有一段時間來喘息（參見2017年初所謂的小陽春），喘息過後的明年天津市場，還是要看北京房市怎麼走。
2
- 新房市場
相比於二手市場的慘淡，政府限價下的新房市場表現尚可，雖然沒有了五六月份東麗某些低價盤搶房的火爆，但是依然能維持一定的成交量，推動房企不斷開工。近一個月開盤/加推的20多個樓盤的情況看，品牌和產品價加持的樓盤，以及價格具有優勢的低價盤銷售情況都不錯，順銷甚至開盤售罄，前者的代表是格調松間，甚至還需要搖號，後者的代表是碧桂園天譽、華夏閱海、華潤橡樹灣等。當然，也有一些去化極為慘淡的樓盤，此處就不點名了。
實際上今年以來天津新房市場一個非常有意思的現象就是遠郊低價盤（大多在1.5萬以下）賣的遠比高價改善盤賣的快，天津樓盤銷售榜前100名有70%多都在2萬以下。
為什麼新房銷售情況比二手房好一些？主要是因為在政府限價下，新房價格是不變的，二手市場因海河英才而猛漲了一輪，已經很難淘到價格合理的房子了（近來價格合適的又重新開始出現了），業主普遍預期尚未被打破，與新房形成了明顯的價格差（一般10%以內），所以購房者能買新房的都去買新房了。
作為實施了人才新政的政治代價，天津近兩月在房市調控方面的態度十分嚴厲，不僅處理了一批違規樓盤，關閉了天津房地產綜合信息網的樓盤銷控查詢功能（這個純屬緊張過度，沒必要），還約談了一大批相關媒體，迫使很多房地產自媒體文風大變，再不敢公然煽動市場。
另外，也是最關鍵的是，天津迫於財政壓力，土地政策徹底轉向，不僅模仿北京限競地初步實施了三價聯控，即拍地時就已經規定好樓盤銷售最高限價，甚至通過板塊限價標準來倒推制訂土地出讓掛牌價（預留10%左右的利潤），還將將土地出讓權下放區裡，可以先出讓後報備（西青區隨即攜67塊地南下杭州招商，效果卓然）。
造成的效果是：2018年上半年在大量十幾塊地塊流拍的情況下實際出讓宅地343公頃，同比增長47%，平均樓面價卻同比降低了18.6%。平價甚至低價土地扎堆出現，不僅在價格，也在數量上徹底淹沒了去年和前年的地王們，而全年的供地目標更是高達850公頃。
下半年乃至明年，很多樓盤恐怕都會被迫玩一個遊戲：跑的快，就那麼些客戶，誰先賣誰先獲利，開發商也開始加班加點，政府也助力了一把：建設項目審批時間大大壓縮，節省46個工作日，這是什麼概念呢：現在拍地，年底樓盤就能入市！一切的一切，都指向了：大量平價房子來了！
在一些三價聯控盤扎堆的板塊，比如西青津淶公路（精武和李七莊）、武清黃莊、北辰淮河道、濱海生態城、海教園-鹹水沽、東麗湖等，剛需和改善都可以慢慢挑了，一些價格鶴立雞群的地王，比如萬科翡翠們、金隅空港、鹹水沽恆大、津濱大道天房、天房迎水道，恐怕會長期晾在旱地兒上得不到解救。
天津已經沒神馬炒房客了，一方面一向堅決跟隨北京風向標的天津限購比較嚴格，大家都缺買房資格（家庭限購2套個人1套），另一方面整個環京市場都不景氣，大家多數時候是同漲同跌一起邁步，限購也是同樣的嚴格，形成動態平衡的環北京價格梯度，價值高地會迅速跌回去，價值窪地早就被填平，北京不動大家都動不了，炒房客在這個體系裡暫時看不到機會。也因此，天津政府今年不太可能對房市調控大幅加碼，畢竟一個冷淡且缺乏炒房客的房市實在是沒必要多此一舉，不小心打崩了怎麼辦。
總的來說，由於天津新房市場的供需對比將會在未來一年內發生巨大變化，變化多大呢，我舉個例子，環城老大、也是新房市場的改善代表，西青區上半年新房僅成交1248套，然而已出讓地塊和存量樓盤的可售面積高達250萬平以上，可摺合成100平的房子2.5-3萬套，也就是說按現有速度大約要賣10年才能把存貨賣完。
新房供應嚴重過剩之下，樓盤之間將發生激烈的價格競爭和產品力競爭，高週轉時代不被重視的品牌價值和產品力將會成為改善和高端市場的主宰因素，而大部分樓盤可能會採取打折、送車位、抽獎等優惠措施來打擊競爭對手，但短期內應當不會出現直接降價，畢竟新房降價影響面太大，後果可能無法收拾。
最近有聲音說，由於限價之下開發商缺乏利潤，購房者將會買到有史以來質量最差的房子。這個觀點更像是房企不堪重負的抱怨和恐嚇，其實開發商利潤跟房子質量並無直接關係，今年天津也像其他城市一樣進入維權集中爆發期，被維權的樓盤如融創城、海教園龍湖、金地藝城華府、旭輝燕南園、中駿柏景灣、天房樾梅江等等，哪個當初拿地貴？利潤空間可是大大的有，照樣坑你。
這些維權樓盤都有個共同特點，是在2016年房市最火爆的時候和2017年上半年一二手房價倒掛時賣的，俗話說，蘿蔔快了不洗泥，那會兒房子建成什麼樣都有人求著你賣，除非節操十分堅定之輩，開發商對待房子施工多少都有些漫不經心。今年和明年入市的樓盤，面臨的形勢跟當初可是截然不同的，房子會越來越難賣，買房者越來越挑剔，很多樓盤會拖成封頂、拖成現房，萬一發生維權，業主去你別的樓盤堵門，搞得你被競品壓制，損失多少千萬多少億都是有可能的。
3
- 北漂與天津學區房
前兩部分是講給生活在天津的人的，這部分是講給北漂（為方便計，無貶義）的。人才新政短期內很難出現反覆，而所謂集體戶兩年清理一次被官方證實不過是謠言，北漂成功落戶後在天津買房，也可以從容一些了，不必像2017年3月份那樣一車車地被中介拉到荒郊野外稀裡糊塗地掏錢買房。
作為北漂來講，在津買房，一定要明確自己的需求，以最有效率地方式獲取自己想要的，即：
一、買總價最便宜的二手房，不用關心它舒適與否，能落戶就行，可能的話儘量全款買，不留貸款記錄，不要影響將來在北京買房的大計；
二、在一的前提下，買最成熟的學片，最好是鐵片（即劃片對口學校很多年不變，穩如鐵）；
三，在一和二的前提下，交通越方便越好，方便雙城活動。三點中，最重要也是最難分辨清楚的是教育問題。
天津的所有私產房（也包括市區的一些老公房和部分2011年以前建的商業公寓，只是部分）都是可以上學的（即有學籍，有學籍=everything），方式是多個小區對口一所小學，小升初則採取區域搖號制度，多所小學對口多所初中，小學和初中都有好有差；初中升高中的中考則是各區內自己統一公平招考，但是市內六區除外，市六統一中考統一錄取，天津市直的九所高中（市九所）坐落於市區，名義上全市招生，但實際上只給市六之外的郊區初中以極少的名額。因此市六的教育在全市是具有極大優勢的，但並不是絕對優勢，濱海和郊縣的教育不差，私立也在崛起。
市六區的教育並不是均勻的，實際上，面積最小、最貴的和平區，幾乎全是重點學區，所以買和平區是最保險的，其次是河西區，再次南開區，以上三個區為上三區，居民素質相對較高，小初高教育水平都有一定的保障。與之相對的是下三區：河東、河北、紅橋，雖然也享受市六統一中考的資源壟斷紅利，但這些年與上三區的差距越拉越大，尤其河北、紅橋，高中教育甚至已經難與環城的北辰、津南對抗。
在市區各類學區房中，重小价格感人，渣小起兜底作用，生源特別差，比較值得考慮的是大頭校一類的普通學片。在北京試行多校聯合劃片之後，天津跟進的概率不低，也許普通學片的小區將來也有機會搖進重點校，當然彼時可能就不存在重點校了，大家都一樣。
環城四區由於市區新房極度稀缺和價格高昂，已經成為天津剛需和改善置業的熱點，但卻是最不值得北漂考慮的，因為環城的教育在全市墊底，不說比不過市六，連郊縣都比不過。而且環城的房子以新房和次新為主，面積大、總價不低，幾乎只有居住價值而無教育價值。環城中教育墊底的是房價最高（200-500萬）、多次引爆天津房市行情、也吸引了大量北漂置業的西青區，其教育堪稱全市倒數第一，只有楊柳青一中能勉強排中游，其餘學校均墊底。較強的是北辰區和津南區，足以與紅橋河北掰手腕。
濱海新區不限購，在過往一直給人以教育遠遠跟不上經濟發展的印象，但是濱海的教育其實不容小覷，無論是傳統強校大港一中、油田實驗、塘沽一中，還是新崛起的南開濱海，生源質量都很好，近三年中考收分在530以上，距離市五所並不遙遠，而且濱海近年一直在大規模高薪招聘教師，教育質量提升很快。濱海中性價比尤其高的是大港，教育相當強勢，房價僅1萬左右，但是因為遠離市區，交通不便，特別容易為人所忽視。
與其他城市不同的是，天津的郊縣教育並不差，每個縣都有1所高中可以與市六頂尖高中相抗衡，過去幾年靜海一中、楊村一中在高考成績上甚至壓制住了市五所，而薊縣一中、寶坻一中也展現了不俗的實力。郊縣的教育缺陷是重點校與普通校差距過大，不像市六那樣具有完整的學校梯隊，優點是房子便宜，除武清房價在1.5-2萬檔外，靜海、薊縣、寶坻、寧河均在1萬出頭。武清與寶坻有高鐵優勢，更值得考慮。
另外說一個大家可能考慮不到的問題，天津人才新政實施以來，大量不在天津工作的人落戶天津，圖的是天津的高考紅利，但是天津高考紅利是建立在考生少的基礎之上的，2018年僅有5.5萬人參加高考，投放了4萬個本科名額。今年參加高考的這批孩子，他們是在2000年前後出生的，彼時天津外來人口數量是遠遠無法與如今相比的，2008年之後天津經濟高速發展，人口流入速度也大大加快，2012、2013年兩年甚至湧入了118萬人，新湧入人口大多為年輕人，會結婚，會生孩子，會參加高考，對高考人數的貢獻遠不是天津現有的1500多萬人口可比的，後者可是包含了從0歲到八九十歲的全年齡段人口。以目前天津的5.5萬考生規模估計，每年只需要5.5萬北漂家庭新落戶天津，即可導致一二十年後天津高考錄取率腰斬。
彼時落戶者恐怕不僅享受不到所謂的高考紅利，甚至不一定比的過河北山東河南的高考，後者因年輕人大量外流導致空心化，大概率像東北一樣出現高考人數大幅減少，2017年吉林省本科錄取率甚至堪比北京，類似事情在未來未必不會發生在其他省份身上。也許困擾中國多年的教育地域不公平，將會在城市放開戶籍+年輕人用腳投票運動中得到自然解決？
後記
這篇文章的觀點你認同嗎？我給一個天津的資深投資客看，他給我發來了兩段不同的觀點：
1、西青區按照2018年上半年的成交量，庫存得十年才能賣完，這個我認為是因為翡翠大道、翡翠嘉禾等2016年的地王項目於現在入市，價格過高賣不出去造成的成交量低，而真正平價的項目如北辰、東麗等，去化速度非常快。
2、然後海河計劃的這一波反彈，他認為會在之後的幾個月內，把漲幅抹去，甚至還要再多跌一些，我不同意，理由如下：京津地區二手房交易的傳統旺季是3-5月，每年的6-7月份都是明顯的淡季也是淘筍的良機。今年516推出的海河計劃，在兩週內消耗了大量的購買力，使得傳統淡季7月份淡季更淡，不能說因為7月的淡就推斷天津反彈結束，重回下跌，因為這個推論，我認為不足。
歡迎評論，表達不同意見。
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