文 / 英伦投资客
刚刚，韩国财团相继击败李嘉诚和Zara老板，赢下了高盛新欧洲总部大楼的竞标。
据韩国媒体报道，韩国国家养老基金NPS（National Pension Service of Korea）已经被高盛选定为其欧洲总部大楼（伦敦金融城40 Shoe Lane）的最后买家。
买卖双方没有透露最终的成交价，但据韩国媒体Korea Economic Daily报道，收购价格可能为13亿英镑（2万亿韩元，115.7亿人民币），此前英媒普遍预计成交价会在10-15亿英镑之间。
韩国媒体Korean Investors：韩国养老基金NPS买下高盛新欧洲总部大楼
韩媒称收购价为2万亿韩元，约13亿英镑
如果价格属实，13亿英镑将打破2017年7月香港李锦记12.8亿英镑收购伦敦金融城“对讲机”大楼（Walkie Talkie）时所创造的对英地产投资历史最高记录。
这笔交易同时也是韩国资本在境外最大的房地产投资。
图为高盛伦敦新总部大楼，同时也是高盛欧洲总部所在地
高盛于今年2月份宣布将出售其新总部大楼，并进行售后租回，经过多轮竞标，三名投资者入围最后一轮：除了NPS，还有李嘉诚创立的长江实业集团和Zara老板Amancio Ortega旗下的投资公司Pontegadea。
长实和Pontegadea最终因为出价低于NPS，在最后一轮出局，输给了韩国养老基金NPS。
NPS表示不会借助外部融资，将自行独立出资，全资买下高盛总部大楼。
高盛新欧洲总部大楼位于伦敦金融城，地址是40 Shoe Lane，邮编是EC1，靠着Farringdon和Chancery Lane地铁站。
高盛早在2013年便开始申请规划在伦敦新建欧洲总部，并邀请了KPF建筑事务所为其设计，目前大楼还在施工中，高盛预计于2019初搬入新楼。
建设中的高盛大楼
建设高盛新楼配备特别设计的绿色屋顶，总面积达到11.4万平方米，办公面积为7.8万平方米，可以容纳9600名员工，目前高盛在伦敦敦雇佣约6000人。
这意味着，虽然英国即将脱欧，但高盛依然对伦敦充满信心，还将继续在伦敦扩充人力，而这栋楼也将按照原定计划，同时用作高盛欧洲总部大楼使用。
高盛欧洲负责人Lloyd Blankfein去年曾发推称：“高盛正在伦敦建设我们的新欧洲总部大楼，虽然脱欧很多事情无法控制，但我们还是希望把新楼填满。”
高盛对伦敦的信心最终促成韩国NPS开出高价，买下这栋大楼，目前双方还在讨论高盛最终支付的租金细节，交易将于本月正式完成。
高盛会同韩国NPS签下长达25年的租约，第20年才会有终止租约的权利，
这意味NPS至少将获得长达20年的稳定现金流，大楼租金约为65英镑每平方英尺，年租金回报率约为4%。
韩国国家养老基金NPS是韩国最大的投资公司，也是全球第三大养老基金，以韩国国民养老金作为本金，在全球范围内投资固定收益、公共股权、另类投资项目。
2017年的数据显示，韩国养老基金NPS目前管理超过621.7万亿韩元（约4190亿英镑）的资金，年投资回报率达到7.26%。
另类投资方面（包括房地产），NPS今年以来已经投资了45.4万亿韩国，占到总资金的7.2%，马上逼近完成今年的投资目标7.6%。
韩国NPS自2008年以来一直在欧洲抄底，目前已经买下欧洲多栋地标大楼：包括2009年买下的
伦敦汇丰银行总部大楼、2010年买下的柏林索尼中心、2011年买下的纽约Helmsley大楼，这几栋大楼最新估值相比韩国财团的初始投资额都已经翻倍。
伦敦金丝雀码头的汇丰总部大楼也由韩国养老基金NPS持有
韩国资本疯狂涌入伦敦
韩国养老基金NPS买下高盛伦敦总部，也是韩国人在2018年疯狂涌入伦敦的一个缩影。
今年以来，韩国人已经在伦敦买下7栋地标大楼：5栋位于老金融城，1栋位于西区，1栋位于金丝雀码头。
韩国人今年以来在伦敦金融城买下的5栋写字楼
韩国资本今年在伦敦买的7栋地标，
每栋金额都在2亿英镑以上，数量和金额上都远超中国大陆资本。为什么会这样呢？
在分析韩国人来伦敦买楼的动机前，我们先仔细看看韩国人今年在伦敦都买了什么：
- 2018年2月1日，韩国三星SRA资产管理公司以3.2亿英镑收购了位于伦敦金融城的200 Aldersgate大楼，大楼总面积达43.4万平方英尺，租客中有不少石油公司，包括菲利浦66公司。
200 Aldersgate写字楼外观
- 2018年3月26日，韩国未来资产大宇证券（Mirae Asset Daewoo）和韩国农业协会旗下的投资公司（NH Investments & Securities）以2.48亿英镑的价格，共同收购了位于伦敦金融城的Cannon Bridge House大楼，大楼总面积接近28.7万平方英尺。
图为Cannon Bridge House大楼
- 2018年4月5日，韩国未来资产（Mirae Asset Management）以3.41亿英镑的价格，买下了位于伦敦金融城的20 Old Bailey大楼，大楼总面积达23.5万平方英尺。
图为20 Old Bailey大楼
- 2018年6月27日，韩国投资证券公司（Korea Investment & Securities）以2.005亿英镑的价格，收购了伦敦金融城70 Mark Lane大楼，大楼总面积达18.1万平方英尺。
图为70 Mark Lane大楼
- 2018年7月9日，韩国韩亚银行（Hana Financial Group）和KAIM资管公司斥资1.75亿英镑，在伯明翰买下了Gallagher Shopping Park购物中心，总面积达23万平方英尺。这是英国近五年来交易面积最大的零售购物园区，也是韩国投资者第一次涉足英国零售物业。
图为Gallagher Shopping Park零售商业圈
- 2018年7月20日，韩国国民银行旗下子公司—韩国国民证券（Korea’s KB Securities）斥资4.6亿英镑，买下了位于伦敦金丝雀码头金融城的瑞信Credit Suisse总部大楼One Cabot Square，大楼共20层高，总面积达54万平方英尺。国民证券买下这栋写字楼后又重新租回给瑞信，并另外签订了16年的租约，提前锁定未来16年的每年至少4.65%的租金收益率。
图为伦敦金丝雀码头One Cabot Square写字楼（瑞信总部大楼）
- 2018年8月7日，韩国国民银行旗下子公司—韩国国民证券（Korea’s KB Securities）再次出手，斥资2.9亿英镑，买下了位于伦敦西区中国城附近的写字楼125 Shaftesbury Avenue , 大楼总面积19万平方英尺，租约长达20年，租客包括WeWork、家具零售商Made.com和一些酒吧餐厅，年租金收益率为4.25%。
图为伦敦Soho区的写字楼125 Shaftesbury Avenue，紧邻中国城
图为英伦投资客（公众号ID: BuyLondon）整理的2018年韩国资本伦敦买楼清单（包括一个伯明翰项目）
图为英伦投资客（公众号ID: BuyLondon）整理的2018年中国资本伦敦投资清单
比中国金主更壕
从上面的表格看出，2018年以来，除去香港长江实业和南丰的两笔投资，
中国大陆资本直接对伦敦的房地产投资额仅为11.39亿英镑（不包括住宅投资）。相比之下，韩国人今年以来已经对伦敦投资了33亿英镑，差不多是中国的3倍！
数据显示，中国投资者在2017年对欧洲投资额达到了创历史新高的95亿欧元，占亚洲对欧总投资额的37%，大大高于25亿欧元的五年平均水平。
但进入2018年，受国内政策收紧影响，来自中国的机构投资急速冷却，占亚洲对欧总投资额已经从去年37%下降到今年的7%。
与此同时，韩国新加坡却在今年加强投资，完美填补了缺席的中国资本。
彭博社6月28日发文称，中国资本退出之际，新加坡韩国买家杀入伦敦。
数据显示，韩国在亚洲对欧投资总额占比从2017年的8％上升到今年的25％，是今年以来增长最猛的投资者，新加坡则从17％上升到27％。
亚洲资本对欧洲的投资，几乎只集中于以下七个国家（比例超过95％）：英国，德国，法国，荷兰，意大利，比利时和西班牙，其中对英国的投资占比最大，约为76％。
韩国人比中国人还会买，什么原因？
英伦投资客（ID: BuyLondon）今年一直在观察研究韩国投资者在伦敦的投资，在我看来，韩国人之所以在伦敦疯狂投资，主要有以下五个原因：
1）汇率因素：加速贬值的韩币
自2018年6月7日以来，韩元相对美元不断贬值 ，韩币的贬值促使韩国投资者通过购买海外资产来对冲韩币资产。
不断贬值的韩币为韩国经济提出了新风险
近期的中美贸易战也加速了韩币贬值。上图看出，韩元走弱和人民币贬值的时间正好重合。
对此，Pictet经济学家Patrick Zweifel分析称：韩币等亚洲货币近期走弱，主要是因为“贸易紧张，对中国的敞口，以及人民币贬值”。
韩币此前有过多轮贬值，韩国人因此很早就有了通过购买外币资产对冲本国风险的意识。过去五年，韩国机构的海外投资增长了200%，尤其是在2015年，资金流出增长了70%，创下历史纪录。
2）国内因素：局势不稳
虽然近期半岛局势相较年初有所缓和，但朝鲜的核武器对韩国人来说一直是一颗定时炸弹，也是促使其往外投资的最大内因。
8月7日最新的报道显示，联合国发布报告称，朝鲜并没有真正停止其核计划。
另一方面，韩国国内政局也不太稳定，三星和朴槿惠事件的前车之鉴，对韩国财团造成很大冲击，也促使其通过海外投资提前规避风险。
不过值得一提的是，虽然资金加速外流，但韩国仍然没有实行资本管制，这主要是因为其市场比较健康，韩国本地亦有不少值得投资的机会。
韩国在造船、电子、汽车、芯片等行业已经能靠技术领先实现向全球出口，因此如果韩国国内有更好的投资机会，韩国资本会迅速回流到韩国国内，在熟悉的市场获取超额利润，自由化的市场大大提高了资金利用效率。
除此之外，我们看到上面列的投资大部分是韩国大型资产管理公司和养老基金作出的，其投资操作公开透明，回报率也比较理想（韩国养老基金NPS去年投资回报率为7.26%）。
3）国际因素：韩国人看好英国？
韩国不像新加坡、马来西亚和英国有前殖民地的关系，亲美的韩国和英国没什么历史渊源，因此其投资主要是从理性的角度出发，更值得我们参考。
毕竟韩国对外可以选择的国家很多，比如宗主国美国、地理位置更近的澳洲、加拿大等，但今年以来大部分韩国资本都流向了英国（主要是伦敦），这到底是什么原因？
虽然韩国人也很喜欢在美国投资，但由于美联储自金融危机以来已加息7次，而英国央行只加息了2次，英国的地产相较而言更便宜，这是其一。
其二，英国商业地产租期普遍比其它国家长。以韩国投资者今年在伦敦买的最多的写字楼为例，伦敦写字楼平均租期为10年，巴黎、法兰克福和东京平均为5年，北京只有2年。
在10年的租期内，伦敦地主还可以根据经济情况提升租金，因此伦敦写字楼能为韩国投资者提供稳定的租客和长期有保障的现金流，而这也是韩国养老基金等大资本最看重的。
其三，韩国人在金融危机后就把投资触角伸向了欧洲，比如柏林、法兰克福、巴黎等城市。但这两年来，这些欧洲城市因为房价上涨，其租金回报率持续走低。
伦敦这两年因为脱欧拖慢了其房价涨幅，因此还能够提供相当不错的租金回报率，于是韩国人渐渐把注意力转向了伦敦。
据英国媒体PropertyWeek报道，在收购了一部分伦敦资产之后，韩国人开始在看英国其它城市的机会，比如伯明翰，爱丁堡，曼城等。地产之外，韩国投资者也在关注英国教育、医疗、零售仓储等行业的投资机会。
总的来说，2018年之前，韩国在伦敦的投资并不多，2016年受到脱欧影响，甚至没有任何在英国的投资，毕竟韩国人不像香港、新加坡人那么了解英国，能够迅速出手。
韩国人自己分析评估之后，发现确实可以，才在今年集中出手。
4）规范的海外投资制度
说完内因外因，再说说韩国在海外投资上的制度优势。
韩国政府要求韩国机构必须通过中介或投资顾问来促成海外投资收购，另外韩国政府还要求机构投资者必须通过持牌资产管理公司，才能进行房产交易。
韩国的资管公司需要先获得韩国政府授权的牌照，才能去韩国各个财团募集资金，大型资管公司包括三星资管、未来资产等，都是通过这种规范的方式从投资者那边筹集资金，然后投到海外。
韩国未来资产官网
制度上的规范，减少了能进行海外投资的机构数量，约束了海外投资乱象，也促进了韩国资管行业和海外投资的蓬勃发展。
除此之外，韩国资管公司在海外投资初期，还会选择和像Hines，Gaw Capital这样在当地有经验的投资公司进行合作。
比如早在2013年，韩国合作社（Korean Federation of Community Credit Cooperatives，KFCC）就和香港Gaw Capital合作，以1.24亿英镑的价格收购了英国零售巨头马莎（M＆S）伦敦总部大楼。
马莎伦敦总部大楼
5）韩国海外投资模式不断创新
制度之外，韩国投资者的商业模式也在不断创新。
韩国人今年之所以能在伦敦抢到这么多优质资产，甚至击败李嘉诚和Zara老板，多次成功赢下竞标，其开创的盲池模式 （Blind Pool）起了很大作用。
在盲池模式推出以前，韩国投资者通常集合3-4个资管公司来组成一个运行5年的投资俱乐部，以这样的形式来收购海外地产。
但这样的模式下，股东们常常因为意见不合拖慢了投资决策的速度，最终导致韩国人错失优质资产。
三星SRA资管率先在韩国开创了执行力更强的盲池模式，盲池基金的封闭期也是五年，其资金只针对投资某类特定的资产，但基金投资者事先不知道三星之后具体会投资哪个资产。
三星SRA资管官网
这个操作模式意味着投资者对资管公司需要有很强的信任，因为他们一开始不知道这个盲池基金最终会买什么。
凭借三星强大的品牌号召力，三星SRA率先用这一模式筹集到5000亿韩元（3.85亿欧元），用于收购海外一线城市的核心写字楼资产。
伴随着盲池模式的推出，三星SRA的海外投资业务开始蓬勃发展，目前已经拥有15支子基金，共同管理着超过20亿美元的投资本金，并在加上杠杆后，收购到了约35亿美元的资产。
模式创新的同时，韩国的基金管理在这几年迅速发展，尤其是针对海外资产的基金，一时间约有50多家专门投资海外房地产的基金在韩国成立。
英伦投资客写在最后
趁着韩国养老基金NPS成功买下高盛伦敦总部大楼，我也在今天的文章中深挖了海外投资的“韩国模式” ，可以看出韩国对外投资之所以能在今年取得突破，跃居全亚洲增长最猛的投资者，并在伦敦成功抢下多栋地标写字楼，并非没有原因。
简单总结一下上边分析的五点因素：
- 汇率：韩元贬值刺激韩国人出海对冲风险。
- 政治：朝核问题、韩国政局加速了韩国财团提前出海布局。
- 英国：英国商业地产租约长，回报率高的优势使得韩国人做出理性的投资决策。
- 制度：韩国要求资管公司持牌交易，规范制度使得市场能够良性发展。
- 创新：三星SRA资管开创的“盲池模式”，加快了决策速度，提高了资金流动性和利用率，帮助韩国投资者在海外成功抢下多个重量级资产。
如此看来，健康的市场，严谨的态度，专业化的操作，规范的制度，加上汇率、国内外形势的推动，天时地利人和，共同助推韩国投资者在海外迅速做大，其模式也很值得中国投资者参考。
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