小神烧香

信用是人的立身之本，是一个社会正常运转的基石。言而无信，不知其可，西安开发商闻天公司这种见利忘义之举，就是赤裸裸的讹诈。

2016年，西安闻天公司因为资金紧张的原因，将旗下的12套房产以内部认购的形式，以每平米7070元卖给了12个客户 ，并按合同要求客户一次性付清购房款。没承想，短短两年间，这十二套房产暴涨了三倍多，达到每平米25000元。

开发商彻底眼红了，坐不住了，忘记这十二名客户当初一次性付款给他解得燃眉之急，更不顾合同上的白纸黑字！以当时没有预售许可证为由，丧心病狂把这十二名客户告上法庭，要求内部认购合同无效。

依据最高法院司法解释：出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效。高院的初衷是为了维护消费者利益，没想到最后竟成为开发商获取不义之财的护身符。法院最终判定开发商胜诉，真是滑天下之大稽！可以说开发商这次赢得可耻，赢得丢人现眼。

天下熙熙皆为利来，天下嚷嚷皆为利往。争名夺利本无可非议，但决不能突破道德底线，像西安闻天公司这种唯利是图，泯灭良知的恶性，理应受到全社会的口诛笔伐。

洛水清风cuixiaosheng

这起案例的判决让人感觉匪夷所思，纪检部门应该介入好好查一查了，否则，这里面一定有不可告人的秘密仍然不为人所知。

先从商业的层面来看问题，对于开发商来说，内部认购是企业经营的一种形式，既然是商业行为，已经签定认购合同，说明合同已经生效，并且具有法律效力。而开发商现在却以贼喊捉贼的拙劣手段自诉，简直是耍流氓行为。

再从法律层面来看问题，既然闻天公司当时在与购房人签定内部认购合同时，明知道自己没有预售许可，还是要一本正经走合同程序，那就是典型的欺诈行为。既然是欺诈行为，这次法院一审判购房者败诉，购房者可以向中级人民法院上诉，尤其要把开发商欺诈行为作为主诉理由。

最后，如果开发商确实有商业欺诈行为（胜诉后，会要求购房者补足市场差价，这12套房子的差价总值可是不小的数目），这就不是简单的民事纠纷了，而是涉及到刑事案例，既然如此，需要12户购房者向警方提出立案请求，由公安经侦部门介入对案件正式调查取证。

只要12户购房者齐心协力，聘请专业律师团队，相信能维护属于你们的合法权益。

韩国成老师

笔者认为，这一判决显然未能体现“努力让人民群众在每一个司法案件中都感受到公平正义”的司法诉求。

一、单纯就法律来说，这个判决结果是正确的，没有取得预售证就销售商品房，确实违反了《城市商品房预售管理办法》第六条“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”而根据《合同法》第五十二条，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。故而单纯从法律角度来看，这个判决毫无问题，正确无误。

二、但这个事情显然不能单从法律角度来讨论。首先，这是开发商自己起诉要求确认合同无效。作为一个房地产开发企业，理应知道没有取得预售证的房子不能卖，故其应当为合同无效的后果负主要责任，然而判决结果事实上是有利于开发商的；其次，开发商已经收取了全额房款，此时裁判合同无效，相当于开发商可以获得两年期的无息或者低息资金，事实上属于获利；第三，即便买房时未取得预售证，但长达两年的时间里，开发商不仅不去补办手续，反而起诉合同无效，显然居心不良。

三、可以说，就本案而言，从违规销售，到两年时间不去补办预售，再到起诉合同无效，可以看出开发商是有预谋要钻法律空子的，甚至可以说是存在合同诈骗的嫌疑的。在此情形下，一审支持开发商的诉求，显然违背了公平正义的司法目标。

四、个人以为，对于本案而言，鉴于合同无效的主要过错在于开发商，法院应当根据“不使过错方收益”原则，适当运用自由裁量权，驳回开发商的诉求。

1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第9条之规定，判决开发商加倍退还购房者已付房款，并赔偿利息等损失。

2、在判决书后附带“法官后语”，对于开发商明显有失诚信的行为予以严厉批评。

3、向当地房地产主管部门发出《司法建议书》，建议对于开发商的违规行为进行查处。

4、若审理过程中发现确实存在合同诈骗的线索，移交公安机关立案侦查。

冷炎

这是对社会诚信的巨大破坏。

关于这个事件，孔方兄在之前的问答当中也详细说过，根据最高院的司法解释，这些业主的购房合同很有可能被判无效。如今法院这么判，并不意外。

开发商这么做，实则是赤裸裸的、恶意毁约的行为。开发商最开始要无证销售，必然是做出了相关承诺的，比如什么时候拿预售证，拿到预售证后如何过户等等。

开发商和购房者掌握的信息必然是不对等的，比如预售证是否能够取得，没有预售证的购房合同是否有效，开发商肯定掌握信息优势，不排除开发商在最开始卖房的时候就算计好了要利用这一法律漏洞。

从商业道德来说，一旦达成合同，那么开发商就应当按照合同的规定执行下去，除非什么不可抗力导致合同无法执行。但这家开发商却主动利用法律漏洞，完全忘掉当年购房者的购房款对自己的“救命大恩”，故意让合同无法执行，这显然是违背商业道德的，类似的案例此前闻所未闻。

当然，对购房者来说，眼下的判决非常不利，但后续也不是完全没有转圜的余地。毕竟开发商导致购房者损失上百万元，

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孔方财经

开发商够无耻的，自己赚了那么多钱，看到有法律空子就钻。作为一个机构来说，它当然更有利用法律的能力。

在前一篇相关问题中，我就预测说，法院很可能会判购房合同无效，因为内部方式认购本就不再法律保护范围。

但为什么要从道义上讨伐开发商这种行为？因为法律不可能涵盖一切、保护一切，社会的运转更依赖于相互信任，依赖于共识，依赖于私下达成的协议大家都会去遵守。

就像现在数字资产，数字货币一样，目前国内并还没有完善的法律来监管，也没办法进行奖惩，但国内依旧很多人活跃在这一领域，这全靠大家自觉，大家都信任背书了。

当然节操碎满地的也非常多，谁能在几千万利益面前经受住诱惑呀，几千万不够，那么几个亿呢，几十个亿呢，不少知名人士纷纷在利益面前投降，割韭菜之后逃之夭夭。

这则西安开发商主动诉购房者案例，也是看到了几百万的实际利益，利益面前一切鬼脸都显现出来了。

需要指出的是，这则判例可能会激发更多地“无良”开发商效仿，那么房价下跌时，势必也会出现购房者利用这样的法律空子，你来我往，把诚信和节操都扔在地上踩了。

给我们启发有二：

1、尽量在法律框架范围内行事；

2、即便开放商打赢了官司，呼吁其他相关部门要重罚它，明知不符合法律规定，却主动违法出售，这本就是开发商的不对。罚的金额比它获利还重，给予重的惩戒，就不会带出这么不好的榜样了。

里外都赚足钱，无良开发商真是够不要脸了。

财经作家邱恒明

虽不能说是现代版《葫芦神判糊涂案》，按照法院的判决，都有法律依据。但是，死板地套用法律条文，是不是一定符合法律，起到扬善除恶的效果，就很难说了。

还愿此起开发商举报自己的案件，从发生的那一刻起，就是在错误的轨道上运行的，是由开发商一手导演的。先是为了借人家的鸡生自家的蛋，通过无证销售吸纳资金，然后面对政府职能部门的检查，我行我素，继续大肆宣传和无证销售。两年后，当职能部门再度检查时，仍然无证销售，但由于房价由7000多元/平方米涨到期 2。5万元/平方米了，就开始耍赖，以举报自己无证销售的方式要求取消此前的售房合同。

问题的关键是，面对开发商这种无赖行为，法院竟然以合同无效方式判开发商胜诉，而根本不考虑开发商错误在前这个前提，且不考虑政府职能部门已经早在两年前就已经责令其停止销售，可开发商仍然销售这个事实，强行判决开发商胜诉，让开发商获取不该获得的利益。，

要是法院能够尊重事实，就应当认定开发商从起步起就是违法的，就应当按照非法销售来处理。要么认定销售有效，要么依法没收全部所得。如果将这批违法销售的房产收归国家，购房者可以接受，让开发商得利，则购房者不能容忍。法官不能如此断案，不然，公信力全失。更重要的，今后企业都可以按照此案，选择先违法，再起诉。这也难怪，购房者利益受到伤害了，司法机关可以置之不理，开发商利益得不到最大化了，司法机关就“依法”执行了。法律这把剑，到底该怎么刺呢？

在这里，笔者有个建议，既然法院认定开发商的销售合同是无效的。那么，开发商收取了这么多人的钱，是否可以认定为是非法集资呢？不然，开发商有什么权力将这么多人的资金聚集到一起。所以，如果法院不予改判，那利益受损的群众就状告开发商非法集资，并同步向法院起诉开发商非法集资，看法院做出如何判决。总不能一屁股坐在开发商一边，都判开发商胜诉吧？

谭浩俊

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当真是没有任何契约精神和诚信道德了，满满的都是金钱的铜臭味。

自诉自己没有许可证，那购房合同是否签订，签订的合同是否是正规备案合同，如果是，如何进行的备案，如果不是，是谁默许他对外出具的非网签合同？如果商品房买卖合同非标准格式，就对外构成了合同欺诈，而不是没我预售许可证的问题，合同欺诈如果用于买卖上按照消费者保护法可以假一赔三。买家也可以起诉开发商合同欺诈维护自己权利。

而且合同欺诈属于诈骗罪，是刑事犯罪，法院可以认可销售无效，但所销售房屋属于违法对象，款项也是违法所得，也不应该直接归还销售。而且应该追溯明知没有销售资质。

法律是公平的体现，不偏向强者也不同情弱者，但是一定要公平。只有公平才有法律意义，让法制更坚强。而要求公民守法懂法，让法律发挥自己的作用，而不是牟取暴利的工具。才能更信服对吗？

张小帅说理财

开发商自己举报自己无证销售，而且还获得了胜诉，这真是奇葩事件，我们之前一直听闻，房价下跌了，业主出来维权，要求开发商退房。现在房价上涨了，开发商倒是想尽办法要求业主退房。其实说到底，都是高房价惹的祸。

我的看法有二：一是，这件事情告诉广大购房者，你买房时，一定要开发商出出示销售许可证，开发商这边的猫腻实在太多，购房者防不胜防。以后大家购房时如果没有看到销售许可证的，就不能买房，这件事上引以为戒。

二是，作为法院据然判开发商胜诉，有些照搬法律条款的味道了。因为这不是一家人买了开发商的房同无效，你们必须走人，那你让这些业主再到哪里去安家呢？

三、如果非要说开发商无证销售，那开发商明知无证就要销售，难道就没有责任吗？难道不是欺诈行为吗？而且开发商当时收了十几个家庭的购房款，这本身也不仅是无证销售问题，更是扰乱金融秩序，非法集资的事情了。

子，而是十几个家庭买了开发商的物业，人家已经住了有二三年了，你突然宣布之前与开发商签的合

所以，判开发商无证销售胜诉是欠妥当的。那么当年为啥要无证销售，难道开发商不该为此付出代价吗？因为购买者是在不知情的情况下购你房子的，他们是无过错的一方。

不执著财经

首先，从法律关系上看，这些房产销售行为是在没有预售许可证的前提下进行的，双方签订的内部认购合同无效，但是，开发商理应给于相应的资金补偿，至少类似银行借贷一样，购房者的损失不能忽视。

从另外一个层面上讲，这是赤裸裸的破坏诚信的行为，即使没有预售许可，法律关系属于无效行为，但是，双方是自愿行为，你情我愿，现在看到两年后，房价飞涨，开发商却从法律的角度破坏这些私下交易，获取经济利益，很明显，这对企业的品牌是带来损害的，而且如果这些购房者已经搬住进去了，对其家庭生活影响是较大的。

并且，开发商和购房者的签订的内部认购行为无效，开发商却也违法了，而且涉及到12名购房者，扰乱了正常的市场秩序，相关监管部门理应追溯相应的行政处罚。

财经观察徐叔

购房者可以主张合同无效，但开发商不能主张，若购房者主张履行合同，合同有效

没有更详细的信息披露，所以还不知道长安区法院一审判决合同无效的理由和查明的案件事实，要看判决理由才知道判决对错。不过，既然是一审，那么不服判决的话，可以上诉或申诉，法院时时有改判案件，不同的法官有不同的裁判理由和观点。

但是我的观点是：一是合同只要不违反法律禁止性规定，只双方的真实意思表系就当然有效，虽然没有预售证，但不能对抗善意的协议一方，购房者是弱势一方，理应得到法律的倾向性保护。购房者可以主张合同无效，但开发商不能主张，若购房者主张履行合同，合同有效。当购房者主张履行合同，开发商则应该完善合同履约条件，如法定的手续。

法律之所以要求预售证，其立法目的在于保护购房者的合法权益，此案假如因为预售证反而损害购房者利益，这是违背立法初衷的。从利益原则来看，法律不支持开发商由于自身的过错反而获得利益。不管怎么法律规定，不能背离立法初心。

退一万步来说，即便判决合同无效，开发商也要承担过错责任，赔偿涨价部分，及损失。这是毋庸置疑的。

關鍵字: 闻天 开发商 西安