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《中國經濟週刊》記者 郭芳 胡巍 | 深圳、承德報道
（本文刊發於《中國經濟週刊》2018年第32期）
穿過繁華的鬧市，拐進擁擠的街巷，走到路的盡頭，眼前驚現一片爛尾別墅，雜草叢生、蚊蟲飛舞，零距離地隱藏在林立的高樓中。
這裡是深圳最大的爛尾別墅群“玉嶺山莊”，位於龍崗區南灣街道有“中國第一村”之稱的南嶺村。這片開建於1992年的別墅，共124棟，佔地面積3萬平方米，因產權糾紛已荒廢26年之久。附近，萬科公園6號的均價已漲至47000元/平方米，在寸土寸金的深圳，這片爛尾別墅今日或已身價百倍。
在巨大的利益誘惑下，一場激烈的別墅權屬爭奪戰就此展開。
深圳最大的爛尾別墅群“玉嶺山莊”零距離地隱藏在林立的高樓中。（《中國經濟週刊》記者 郭芳 攝）
11年前，法院曾裁定94棟別墅歸恆發公司所有
過去的11年，“玉嶺山莊”爛尾別墅一直由深圳市恆發房地產開發有限公司（下稱“恆發公司”）實質控制和管理。
2007年，承德市雙橋區人民法院查封變賣“玉嶺山莊”在建94棟別墅，恆發公司從法院手中買下，並獲該法院確權裁定，94棟別墅歸恆發公司所有。
上世紀90年代初，開發商深圳鑫城實業發展公司（後更名為“深圳市通發業實業發展有限公司”，下稱“通發業”）與深圳國土部門及南嶺村簽訂三方協議，開發建設“玉嶺山莊”項目。
1994年，開發商向原深圳市規劃國土局龍崗分局申請完善該用地手續，並於1996年繳交了200萬元首期地價款，但之後資金鍊斷裂，未能繳清地價款，也因此未能完善徵（轉）地手續，整個別墅項目爛尾至今。
開建於1992年的“玉嶺山莊”別墅，共124棟，佔地面積3萬平方米，因產權糾紛已荒廢26年之久。（《中國經濟週刊》記者 郭芳 攝）
開發商債臺高築，不僅拖欠工程款，還欠下多家銀行及信用社貸款，其中一家為承德市郊區裕華農村信用社。2001年，通發業同意以“玉嶺山莊”在建別墅抵頂所欠承德市郊區裕華農村信用社貸款本金及利息。
2005年10月，承德市雙橋區人民法院作出（2001）雙橋執字第108號民事裁定，裁定將“玉嶺山莊”94棟在建別墅依和解協議抵頂給承德市郊區裕華農村信用社，抵償全部債務。
2007年2月，承德市雙橋區人民法院作出（2001）雙橋執字第106—1號民事裁定，裁定變賣“玉嶺山莊”94棟在建別墅，並強調法院對“玉嶺山莊”有處分權。
隨後，深圳天華源置業發展有限公司（下稱“天華源置業”）就94棟別墅的變賣跟法院商談，最後商定以1000萬元的價格買下了94棟在建別墅。
2007年3月，承德市雙橋區人民法院作出（2001）雙橋執字第106—2號民事裁定，裁定“玉嶺山莊”別墅歸買受人天華源置業所有。
雖是天華源置業出面買，但實際付錢的是恆發公司。
同年5月，天華源置業要求將“玉嶺山莊”在建別墅過戶給實際買受人恆發公司，承德市雙橋區人民法院再次作出（2001）雙橋執字第106—3號民事裁定，裁定94棟別墅歸恆發公司所有。
至此，2007年，承德市雙橋區人民法院共作出了三份裁定，確認“玉嶺山莊”94棟在建別墅變賣成交。
“法院確權給恆發公司之後，相關裁定及協助執行通知書也一併送達國土房地產主管部門，完成了交付。”恆發公司代理人、廣東君言律師事務所律師葉智鍔告訴《中國經濟週刊》記者，在之後的11年裡，“玉嶺山莊”別墅一直由恆發公司進行實質控制和管理，而恆發公司也投入了巨大的人力、物力去完善土地使用權及規劃、建設許可等手續和解決各方矛盾。
這是一個相當漫長和艱難的過程。
“因為涉及到集體用地，改變土地的性質極為艱難。”據葉智鍔介紹，由於原先的開發商沒有繳清土地款，早年土地沒能徹底做完徵轉，而且也沒竣工驗收，一直沒有辦法辦證。“2007年之後，再去辦別墅的房產證已經非常困難了。原來深圳常用的那種開發商、政府、村委三方協商的徵轉地手續也已經不可行。”
葉智鍔說，他們想了很多辦法，這些年一直在推動這個事情。“正當取得突破性進展時，2018年3月，我們突然接到了法院的傳票。”
突然出現的異議人——中潤信德
傳票來自承德市雙橋區人民法院，要求召開聽證會，原因是有人提出了執行異議，請求撤銷2007年的裁定，解除查封。
“11年前法院已經完成了交付，相關裁定及協助執行通知書也由法院送達國土房地產主管部門，執行程序都已經完畢，異議的法定期限早就過了，為什麼11年後還會出現執行異議人呢？”葉智鍔說他們很詫異，“而且，每兩年我們就要求法院做一次續封，11年來沒有任何人提出任何異議。”
提出執行異議的是他們此前從來沒有聽說過的一家公司——深圳中潤信德控股有限公司（下稱“中潤信德”）。
那麼，中潤信德以什麼理由成為異議人呢？理由是：2017年12月3日，該公司與原開發商通發業大股東趙文瑜簽訂了股權轉讓協議，協議約定趙文瑜將其所持通發業的85%股權轉讓給中潤信德。中潤信德因此以通發業實際控制人和權利人的身份提出執行異議。
根據中潤信德與通發業大股東趙文瑜簽訂的股權轉讓《補充協議》約定：通發業擁有“玉嶺山莊”項目，是歷史遺留別墅爛尾地產項目，公司尚有債務6億元。中潤信德有意接手上述項目及公司，趙將其持有的85%股權轉讓給中潤信德，中潤信德先期支付趙10萬元，協議簽訂兩個月後再支付500萬元。
西南政法大學民商法學院院長趙萬一教授、經濟法學院院長盧代富教授、法學院教授李祖軍等3位法學專家針對該案專門形成的專家論證意見認為，該股權轉讓補充協議並非以股權為合同標的，而是以“玉嶺山莊”項目為核心內容，有惡意串通，損害第三方利益之嫌。
“早在10多年前，‘玉嶺山莊’就因通發業拖欠銀行貸款被法院查封變賣，恆發公司從法院手中買下也已經11年了，11年後突然冒出來一個異議人這本身就很奇怪。更奇怪的是，通發業早在2007年就已被工商局吊銷了營業執照，並且已經成立了清算組。”葉智鍔認為，中潤信德居然願意花錢去買一個無法進行股權登記的營業執照被吊銷了10年的企業的股權，這很讓人匪夷所思。
2018年召開的聽證會上，雙方爭議的一個焦點問題就是中潤信德是否具備執行異議主體資格。
恆發公司代理人葉智鍔律師說，2005年，當法院將“玉嶺山莊”94棟別墅抵頂給承德市郊區裕華農村信用社之後，通發業已經喪失了對別墅的處置權。之後2007年的裁定，與通發業也就沒有確切權屬關係。“撇開中潤信德不說，即使是通發業，也無權對2007年的裁定提出異議。”
但法院認為，中潤信德已經成為通發業實際控制人和權利人，有權作為利害關係人，提出執行異議。
承德市中級人民法院作出該案複議裁定的審判長劉軍生接受《中國經濟週刊》採訪說，“工商營業執照被吊銷了，只是不能再經營了，但權利義務仍然存在。”
西南政法大學民商法學院院長趙萬一教授等人出具的專家論證意見則認為，中潤信德不能作為申請執行行為異議的適格主體。根據《公司法》，已被吊銷營業執照的公司，在註銷登記之前，公司法人資格雖然存續，但僅限於清算組從事與清算相關的事宜，不得開展與清算無關的經營活動，故通發業的代言人理應為清算組，中潤信德實際控制人的身份不能成立。
專家的論證意見進一步指出：《補充協議》加蓋了通發業公司的公章，而通發業公司已被吊銷營業執照，根據相關規定，應當將營業執照、公章、合同專用章等繳回原登記機關，拒不繳回的，屬違反管理法規的行為。據此，趙文瑜同中潤信德簽訂的股權轉讓協議加蓋已吊銷公司的公章，違反了法律的禁止性規定，股權轉讓協議效力存疑。
趙萬一認為，“如果依據股權轉讓協議可以排除法院強制執行公司財產的行為效力，並且是已經通過司法變賣、拍賣等方式處置的財產，那麼不僅不利於司法權威的維護，還會危及交易安全規則，擾亂市場秩序。”
承德市中級人民法院作出該案複議裁定的審判長劉軍生說，“關於《補充協議》，我們不做信息審查，因為執行異議及執行復議，是一個程序審查，不涉及實體。他們的股權轉讓協議，雙方簽字蓋章，就有約束力。”“恆發公司如果認為股權轉讓協議無效或非法，可以另外提起訴訟要求確認協議無效。”
但在葉智鍔看來，如果法院支持只要簽了轉讓協議就是利害關係人，就可以成為執行異議人，而不管營業執照是否吊銷、轉讓是否有效，那麼一些吊銷企業、殭屍企業股東都可以如法炮製，那些合法取得產權的企業可能會陷於無窮盡的訴爭之中，所有的產權交易都會陷入不安。“因為你不知道什麼時候會有人突然冒出宣稱簽訂了股權轉讓協議而要求撤銷原來的交易或法院的裁定。”
承德市雙橋區法院“撤銷”了自己11年前的裁定
2018年4月2日，承德市雙橋區法院作出裁定認為：根據承德市郊區裕華農村信用社與通發業執行和解協議，2005年作出的（2001）雙橋執字第108號民事裁定，將所查封的在建別墅抵頂給農信社，財產已處置完畢，不應再作出2007年的3份裁定，確認變賣成交。2007年做出的3份裁定不符合法律規定，應予撤銷。
這意味著，在11年後，承德市雙橋區人民法院作出了另一個截然相反的裁定，以“法院無處分權”為由撤銷了其11年前作出的確權裁定。“玉嶺山莊”的94棟別墅資產將歸屬承德市郊區裕華農村信用社。
“這個裁定出來之後，我們非常詫異。因為裁定裡既沒有采納異議人中潤信德提出的異議理由，也沒有采納我們抗辯的內容，而是自己主動將這94棟別墅裁定給了農信社。” 葉智鍔說，法院作出裁定的唯一事實依據是2005年裁給農信社的（2001）雙橋執字第108號民事裁定，但在此之前他們卻從沒有見過這份裁定，法院也從來沒給他們提供過或在聽證程序上質證過。
恆發公司不服裁定，繼而向承德市中級人民法院申請複議。承德市中院最終維持了雙橋區法院2018年的裁定。
作出該維持裁定的劉軍生審判長向《中國經濟週刊》記者解釋說，2005年，承德雙橋區人民法院作出裁定將“玉嶺山莊”94棟別墅，依和解協議抵頂給承德郊區裕華農村信用社抵償全部債務之後，根據2004年的相關司法解釋，人民法院製作的土地使用權、房屋所有權轉移裁定送達權利人時即發生法律效力。“也就是說，裁定書一送達受讓人，就發生效力，所有權就轉移了。那麼在這起案件中，相關資產在2005年就已經歸屬農信社了。既然如此，到2007年的時候，法院就不應該再插手，否則就是超越權限。”
但承德雙橋區人民法院恰恰在2007年的裁定書中強調了該院對“玉嶺山莊”別墅有處分權。
劉軍生審判長認為，這種判斷本身就不恰當，“實際上，當時雙橋區法院已經沒有處分權。”
“後來中潤信德根據相關法律規定提出異議，雙橋區法院發現了自己的錯誤，撤銷了2007年的三個裁定。我們也維持了2018年雙橋區法院的裁定。”劉軍生說，“要是無人提出異議，法院是不必管的。”
在採訪中，劉軍生審判長反覆向《中國經濟週刊》記者強調，執行異議及執行復議是程序審查，不進行實體審判。
不過，恆發公司方面以及法學專家恰恰質疑法院在一個解決程序問題的裁定中作出了實體權益歸屬的判定。
西南政法大學民商法學院院長趙萬一教授接受《中國經濟週刊》記者採訪時認為，企業是通過合法手段，參與法院組織的變賣活動獲得的產權，即使過程有瑕疵，也是法院方面的責任，不能通過撤銷裁定的方式，把購買人的權利完全剝奪了。“法院簡單地把變賣物收回，顯然是不合適的。”趙萬一說，“如果法院組織的變賣，社會都不能相信，正常的買賣秩序如何維護？”
葉智鍔律師認為，這一紙裁決下來，恆發公司的別墅權益喪失了，這已經是實體權益的變更，“執行異議法院只能夠就程序上作出判斷，這個東西歸誰所有是實體問題，不應該在執行程序上去解決。”
劉軍生審判長卻認為：“2005年裁定別墅資產本來就歸屬信用社了，現在還是歸信用社所有，沒有發生財產轉移，因而執行異議並沒有產生實體權益變更的問題。”
不過，他也承認，在2007年的三個裁定撤銷以前，即2018年的新裁定之前，資產一度實際歸屬恆發公司。
在趙萬一看來，這一執行異議的裁定結果實質已經出現了產權的變更。“雖然房產原本是農信社的，但通過法院變賣，財產已經轉移給了恆發。現在通過撤銷裁定，否認了過去法院變賣行為的合法性，使產權返回到原始狀態，事實上發生了實體變化。”他提醒說，“這暴露出當前一個較突出的問題，即在司法執行過程中，擅自變更執行主體，包括對執行異議的濫用。”
《中國經濟週刊》記者多次聯繫承德市雙橋區人民法院，但該院及該案的審判長呂文勝均以“內部規定”為由拒絕了採訪要求。
農信社方面：法院硬塞給我們，我們比較被動
無論如何，11年來從不曾提出過任何異議的承德郊區裕華農村信用社最終成為這次裁定的最大受益者。
在恆發公司方面看來，“這就像是法院將資產硬塞給了信用社。”
劉軍生審判長否定了這種說法。
而承德郊區裕華農村信用社的上級單位承德市郊區農村信用合作聯社相關負責人接受《中國經濟週刊》記者採訪時坦陳，確實是法院將資產硬塞給農信社。他說：“這個事情我們比較被動。”因為相關資產的處置本來已“過去很多年了，都是相安無事的”。
這位不願具名的負責人告訴《中國經濟週刊》記者，2007年，恆發公司買下別墅資產時，農信社方面是承認的，並且收到了購買款。
劉軍生審判長也表示，當年法院變賣資產時，農信社是知情的，並且1000萬元早已入賬。“農信社當年對於變賣財產應該沒有異議，否則當時法院自己就會進行審查。”
在趙萬一看來，如果錢收了，又沒有提出異議，那資產就應當認定為已經賣出去了。
“這些年，信用社領導班子都換了好幾茬，我們都不太瞭解情況。” 上述承德市郊區農村信用合作聯社相關負責人表示，“現在是法院讓我們去應訴，我們就得應訴。”
劉軍生審判長說，別墅資產已經歸屬農信社，但他們收下的1000萬元的購買款必須退回給恆發公司。“要不把房子退回去，要不把錢退回去，不能讓恆發公司錢、物兩空。如果退錢，還要考慮同期貸款利率等因素返還利息。”他告訴《中國經濟週刊》記者，承德市雙橋區人民法院馬上要對相關事宜進行處理，也就是通知恆發公司把錢領走。
這顯然不是恆發公司期望的結果。葉智鍔說，“10多年前的土地價格與現在已不可同日而語，而且這麼多年來，已經花費了巨大的人力、物力在推動這個爛尾項目上。”
葉智鍔說，承德市中院的複議裁定出來之後，“中潤信德拿著裁定書代承德郊區裕華農信社找買家接盤‘玉嶺山莊’別墅。” 裁定書將別墅裁給了承德郊區裕華農村信用社，卻是中潤信德在找買家接盤，這讓他感到很疑惑。
如果真如葉智鍔所說，那麼，承德郊區裕華農村信用社知情嗎？
《中國經濟週刊》多次聯繫承德郊區裕華農村信用社採訪，對方均拒絕了採訪要求。
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