今日章丘土拍，共推出4宗住宅用地，三塊住宅地塊以接近底價成交，一塊核心地塊流拍，這是近兩年來濟南市首次住宅用地流拍，可以看出開發商對章丘市場也開始喪失信息，恐怕真的要過兩年苦日子了。
章丘土拍涼涼 樓市調整正式開始
8月13日，章丘區19宗土地掛牌截止。這19宗土地面積共計816019.6平方米，約1224畝，包括4宗居住用地、8宗商業商服用地、7宗工業用地。其中，4宗住宅用地土地面積共計211723平方米，約318畝。8宗商業商務用地面積共約367畝，其中5宗地集中在省道243以西、濟南野生動物世界附近。另有7宗工業用地面積約539畝。
住宅地塊成交情況：位於龍山街道辦事處駐地、龍山中學路以西的2018-39地塊，就是本次唯一競價成交的地塊。在此次交易中，共有3位競買人報價，不過僅競價4輪，隨後便以4184萬元的價格成交，溢價率3.71%，樓面價1945元/平。
位於埠村路以東，埠東村的兩宗住宅地塊，即2018-28號地塊、2018-29號地塊,則以起始價成交，2.4容積率的地塊樓面價1875元/平，1.5容積率地塊的樓面價3000元/平。
位於魯宏大道以北、繡水大街以西的2018-38號地塊則遭遇流拍。該地塊容積率為1.8,起始樓面價4167元/平。
自2016年底撤市設區以來，章丘土地市場一向火熱，除去定向出讓的以外，其餘住宅地塊多以競價成交，這次住宅地塊遭遇流拍，在近兩年來屬首次出現這種狀況。實際上2018-38號地塊所處的區域也曾有土地出讓。2017年6月時，隔繡水大街相望，距離2018-38號地塊僅六七百米的賀套村土地出讓，經321輪競價，被碧桂園以5312元/平的樓面價獲得,地塊容積率都是2.0。
今年2月，位於繡水大街北延、濟青路以北的多宗住宅用地成交，其中容積率2.0的地塊樓面價5250元/平。位置上比今天成交的2018-38號地塊要差不少。
濟南土拍也顯頹勢 土拍是樓市短期走勢的晴雨表
韭菜旺季已過，土拍是樓市短期走勢的晴雨表。上月7月13日，之前較受關注的雪山片區韓倉河兩地塊並未出現激烈競爭，分別經過3輪和4輪的競價後成交，溢價率10%左右。
時隔一個月，章丘核心地塊流拍，可以看出開發商對2-3年的房價預期是悲觀的，另外大部分開發商已經沒有資金再拿地。現在想在章丘買房的購房者，應該適當等待一下樓市調整穩定後再出手，大約這個調整週期最短需要3-4個月，說不定能省個地下室或者車位錢出來。
再觀察濟南市後續地塊土拍，應該大都會雷同於章丘土拍，底價或者低溢價成交大概率，住宅土地流拍應該不會出現，要不然真的會讓濟南樓市加速冰凍。
濟南樓市正式進入調整滯漲期
濟南房價從2016年初到2017年底，房價飛速上行，脫離了濟南房價平穩上行的原有軌道，濟南的房價由10000元/平米（均價）左右飛速漲到18000-20000元/平米均價，這還是限制網籤的條件之下。
還好現在房價上行趨勢已經剎住車，調控嚴格執行。濟南樓市橫盤或者微跌，調整2-3年對濟南樓市是好事。趁著這幾年將產業、城市配套好好升級一下，將之前的概念炒作實實在在變成現實。
調整才剛剛開始，部分滯銷項目會陸續砍掉精裝修，迴歸毛坯房；部分開發商變相降價，贈送車位、地下室；部分開發商乾脆直接，捨棄部分利潤降價。在這種行情下，保持現金流就是保命，不談盈利。
經過三四輪的房地產調控，大部分開發商都已積攢足夠經驗，知道這次樓市調整不可避免，加速了市場反應，早晚也是降價，不如早點做出動作。所以我們會感覺這次調整有點轉向有點快，樓市一下從酷暑到了寒冬，而開發商的應變也會比往屆調控迅速。
手握現金慢慢淘 為3年後佈局
樓市調整會讓房產迴歸價值屬性，同時擠壓掉虛漲的泡沫，對於人口流入、經濟發展不錯的一二線城市，房價長線上行是大勢。
這段時間以來貨幣又開始兌水，大部分都隔離在樓市以外。雖然現在限制資金流入樓市，或許資金會臨時找一些出口，但是2-3年之後資金還會流入房地產。
除非我們產業轉型升級真的成功，而想想這個過程不是三兩年就能完成的，或許需要十年甚至二十年。即使那樣房產也不一定就衰退，貨幣越來越多，資金不會憑空消失，不在這裡就會在那裡，最終還是會集中在樓市裡。
有現金的購房者可以趁著調控期好好優化配置自己的房產，在一些距離城市中心近的、容易徵收的土地資源的片區佈局一些房產，這些地方是下一波發展的起點。
總結：短期看濟南樓市已經進入調整期，房價很難再上漲，等價格調整完畢，一些核心區域的稀缺產品還是值得購入，因為有些地方、有些產品，沒了就是沒了，很難再複製，房子好建只是下面那塊地所處的位置、周邊的配套很難複製。
“長期看人口、中期看土地、短期看金融”已成為大家判斷房價走勢的共識。短期看現在的金融政策是不支持投機房地產的，所以短期房價不會再有很大的上漲空間。再看中期濟南的供地，濟南住宅用地這兩年並沒有太大的供應調整，去年的高價地包含今年出讓的地塊，今明兩年都會入市，儘管現在很多人覺得高，買不起或者不買，早晚也會有人為這些樓盤買單，除非是政府供應大量低價地塊，那這些2017-2018年買了高價地的開發商將是最倒黴的，除非不開發，否則只能賠錢出貨。長期看濟南的樓市是有支撐的，不管從人口、經濟、政治、教育、醫療等各方面去看，濟南房價長線無憂。
錢越來越多，老百姓的存款總要找個安全的地方“藏起來”，要不然都拿著錢去國外買買買，藏富於民藏在房地產對國家“最安全”，對老百姓來講房價只要漲，也會感覺很踏實。
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幾樓
濟水河畔有幾樓，何處安我家？
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