房地产开发商西安闻天科技实业集团有限公司，以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，欲收回所售房产，此事近日引发关注与热议。（东方IC/图）
（本文首发于2018年8月9日《南方周末》）
房地产开发商西安闻天科技实业集团有限公司，以自己违法无证销售为由，在商品房售出两年后，将12名业主相继告上法庭，欲收回所售房产，此事近日引发关注与热议。被开发商告上法庭的王女士，于2016年5月3日与闻天科技签订《紫杉庄园内部认购合同》，所购房产面积205平米，合同单价为10100元/平米，全款支付打7折，支付总价1449350元，单价折合为7070元/平米；现在该房产售价已升至约24000元/平米，涨了两倍多。开发商向法院起诉业主，自认违法无证销售，主张双方合同无效、退款收回已售房产，法院该支持吗？
正方：
闻天科技将房产出售给王女士等12名业主时，相关房产并没有取得商品房预售许可证明。2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。2004年修订的《城市商品房预售管理办法》第六条规定：未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。可见，根据上述司法解释与部门规章，因为订立合同时没有取得商品房预售许可证，闻天科技与这些业主订立的合同在法律上是无效的。法院应该支持这一诉求。
反方：
上述司法解释第二条全文是：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。王女士表示：“合同签订前，闻天科技出示了《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》四证，说预售证正在办理中，最晚两个月就能拿到预售证，承诺2018年5月31日前交房。”但闻天科技以没有资金交相关配套费为由，迟迟不办理预售证；在起诉这12名业主后，于2018年6月8日取得预售证，此举涉嫌规避“在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，故意制造令买卖合同无效的事实。
正方：
不管闻天科技因为什么原因没有取得商品房预售许可证，事实就是闻天科技与王女士等业主订立合同时，相关房产没有取得预售证，此后也一直没有办理。法律规则就应该是刚性的，只要闻天科技在办理预售证前向法院提起合同无效之诉，法院就应该按法条判决。2018年4月2日，被起诉业主之一李女士与闻天科技确认合同无效纠纷一案，在西安市长安区法院开庭审理；6月8日，法院判决闻天科技与被告李女士签订的《紫杉庄园内部认购合同》无效。
反方：
这个判决很难服众，李女士不服判决已上诉。最高法上述司法解释的本意，是为了保障购房者的合法权益，赋予购房者诉权，让他们在开发商没有预售证并且迟迟不办理的情况下有权退房，而不是赋予开发商一种特权：在没有预售证的情况下开发商与业主订立买卖合同，如果房价变化不大，开发商就选择履行合同；如果房价暴涨，开发商就自认违约，让业主退房。
正方：
购房者就天然正义吗？在过去，遇到房价向下调整的时候，就有业主起来闹，找各种理由证明开发商没有完整履行合同规定的交房条件，逼开发商退房。现在，就算是因为房价暴涨，开发商想毁约后卖更多的钱，人家也是拿法律说事。如果认为法律不合理，首先应该修改法律。
反方：
开发商毁约一定稳赚不赔吗？最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。闻天科技给予了购买者即将办理预售证的预期，但拒不履行承诺，那就是在预售证问题上做了虚假承诺或者说故意欺骗购房者，就算合同无效，应比照这一条赔偿。（主持：倪艳）
【点评者说】不得不说，闻天科技自认违法无证销售，提起合同无效之诉，非常有创意。如果成事，那就太牛了，相当于业主给它提供了两年的低成本融资。且看法律让谁笑到最后。
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