撰文=徐三刀
NO.1∣樓海迷局
去年此時，一房難求，正是樓市最火的日子。
我記得那個時候，一切數據、一切分析、一切討論，都淪為廢話，搶到房子才是根本，一切爛尾盤也順著漲勢被人接盤，一些竟然死灰復燃。
轉眼一年時間過去，市場走到了今天，那些瘋狂和歇斯底里的畫面雖然熱情消減，但萬元盤都算是墊底價格，看來還是慾望勝出。去年漲勢的陰影還在人們心裡，以至於買房的時候遭遇的困惑、迷茫、無解、躊躇，還有舉棋不定，我們該如何選擇？
2017年西安限購，地市級也開始瘋狂起來，一些粉絲不斷地詢問三四線城市究竟能不能買？西成高鐵開通，打通巴蜀地域，漢中要火；西延高鐵開工，連貫關中陝北，延安要大興啊。而我們一直在強調一個觀點，除了省會西安之外，一切地市級房產都不要碰，特別是出於投資的目的。
當然也有人反駁，說地市級土地價格拉昇這麼快，再不買就遲了，你還在唱衰，你也不看看其他的大號，人家到底怎麼判斷！
NO.2∣地縣水牛
對於這樣的問題，我真的回答不了，你總不能說別人在胡說八道吧。
在我們看來，房子漲價是“一體兩面”，一部分是“商品屬性”，購買力充足就可以支撐起“居住需求”；另一部分是“金融屬性”，貨幣超發和土地壟斷誕生“投資需求”。
截至目前為止，陝西地市級樓市普遍是人口淨流出，人均儲蓄高居不下，你以為你的一套房就能拯救樓市？國內城市化發展邏輯已經悄然轉變，人口增長率也出現斷崖式下跌，所有人只會向中心城市集中，你買的房子誰來接盤？想一想老家朋友們買房，一年又住過幾回，都廢了？
但其實，有一個城市不太一樣，因為篇幅所限，此前一直沒有詳細說過，就是榆林市。
對於陝西來說，唯一拿的出手的非省會城市，也就是榆林了（咸陽不算，已經全面對接市域，兼併之勢明顯）。2017年的GDP大致在3300億元，排在最近很火的廣東省惠州、中山之上；在陝西省之內，除了省會之外，這個具備完整工業基礎，有較好的購買力的城市，也很被看好，被譽為 “中國科威特”，這一切讓榆林在陝西一眾城市中鶴立雞群。
如果將陝西樓市一分為三，除了省會西安之外，陝南的漢中是一個熱點，新城控股、碧桂園、恆大、萬達已經進入，還有兩個重磅房企也在虎視眈眈；陝北的榆林是一個熱點，綠地、恆大、綠城、中梁已經進入，樓市核心區價格普遍在八千以上，居民消費力夠強。
但除了上述原因之外，榆林深受能源價格波動和民間借貸影響，還處於經濟的自我修復階段。儘管榆林政府積極展開金融救贖，集中處理爛尾盤和不良貸款，還啟動了數十億的棚改拆遷，但收效尚不明顯。但這些都不足以影響榆林人購房激情，小盤並起，大鱷聚集，市場已經變換。
到了今天，我們再去看榆林，2017年6月一畝高價土地揭開了樓市搶地序幕，一畝地401萬YTC（2017），直追西安！
所以，和那些動輒在蠻荒地帶造城的新區相比，榆林還是一個有盼頭的城市，至少在購買力方面還經得起透支。早在2015年之前，榆林市縣級就已經出現了一萬多的大平層，神木府谷一票萬元盤，這些都是榆林自身的優勢。
但是，如果從投資價值來看，榆林仍然只適合榆林本地人投資，外地人去炒房，還是一地雞毛。原因很簡單，因為工業產業逐漸淘汰，儘管工業基礎很完善，第三產業發展不起來，擋不住人口淨流出，一年流出三十萬，誰也頂不住。長三角和珠三角區域新興的產業群，都是靠薪資和就業率來吸附人口，轉型到城鎮化，而不是向中心城市聚集。
工業的升級，就是經濟規律的牽引，引發的自然是人口遷徙。一個留不住人的城市，就算擁有世界頂尖的產業，終究還在漏氣。
NO.3∣瞄準省會
西安被限購之後，很多人都等著看數據機構的覆盤，想知道誰的房子便宜，誰的出貨最快。但有人不清楚，這些數據的背後，都和這座城市的發展息息相關。
數據的短期波動只能反映土地市場的熱度、預售證停發快慢，大多數人期待的開盤數據，就是供需不良的直接反應，越是鼓吹三年後房價破三萬，越是收緊預售證發放，房價必漲無疑。
越有漲勢，“金融屬性”越明顯，這一點大家都清楚，但後續的接盤俠仍然絡繹不絕。這些源源不斷的回鄉客、進入者，正是西安持續發展的希望所在。
春節，我和一個朋友在討論關於深圳的話題，他是個小作坊老闆，在深圳挖到了第一桶金，卻對深圳感到失望，他覺得深圳亂糟糟，混雜，沒有文化。
而我告訴他，走遍了全國，你才會懂得深圳的價值，每一平米的房價都是發展的籌碼。深圳的國際感和秩序感，還有勃勃向上的生命力，這是任何一個城市都看不到的。深圳是一座沒有負擔的城市，高速發展，城市混血。
如果我們硬要探索深圳真正的動力，那麼深圳就是最近接近庫哈斯的“普通城市”（Generic City）的原型，這座城市裡湧動的絕對不是文化，是流動資本，因此，批評深圳缺乏文化沉澱，就是一種無知。北京太大，八旗作風目空一切；上海太雜，舉手投足都是優越感，但所有外地人進入深圳之後，都是為了城市“造富”，因此，深圳沒有外地人。
一個城市非得十三朝古都，才算有文化麼？日新月異，世界之窗，算不算文化？
正是因為這些不斷湧入的外地人，才托起了深圳的基礎服務業，然後深圳才能不斷擴充，才會誕生“深圳灣”，才會讓深圳名副其實。
而當你發現已經沒有外地人願意來這座城市，反而爭相逃離的時候，這就是一座死城，比如玉門、黃石。千年如一日，陽光燦爛而人情懶散，街頭街尾終年不斷，這樣的城市絕對沒有希望！
只有那些動能十分強勁的城市，才會有未來，以及遠大抱負。2018年春節，隨著“西安年，最中國”的口號提出，從高新的到曲江，從咖啡街區到大唐不夜城，過年經濟反映的絕對不只是房價預期，還有座城市旺盛的活力！
NO.4∣週期將現
因為房價拉昇太快，當西安已經出現五萬塊一平米的房價，高陵還只是五千塊（此文系2月24日所作舊文，現在今日頭條平臺重發，高陵五千塊這個數據已經不準確，有興趣的讀者可自行搜索高陵現在的均價），一些人的買房心思就悄然變化了。
我們一直在說，西安限購之後，撿漏的好時機開始了，於是，我們經常看到一些這樣的提問：
其一，中海昆明路九號只有幾十套房子，就要搞開盤，我們資金沒問題，現在已經在排隊了，能不能幫我們找人，不然搶不上。
其二，萬科的房子到底保不保值，1.2萬/㎡還能賺錢不？過去都問能不能買和舒適度高低，現在很直接，就問能不能投資？
甚至於，你已經說的很明白了，現在就在價格高點上，2018-2019年可能存在週期波動，可能你未必如願。但買房的激情無法消退，人們還是對房價發起衝鋒。
“週期波動”這個概念已經深入人心，每個人都知道房子處在一個週期循環之中，衝上高點之後，就短期下挫、停滯，而且這個週期已經越來越短了。但人們期待的永遠是低點，以及報復性反彈的前夜，這就是人性驅使。
如今買房，大家都急著賺錢，投資放在第一位，就和2005年炒股票的情況一樣，對著不斷刷高的房價猛衝。房價只是刻度，反映購房者的體溫。但政府卻在金融去槓桿，下一步就是居民去槓桿，把金融風險控制在小範圍內。
但我們卻不敢停下來，哪怕沒有錢還是要買。
樓市的操盤手，一面用“計劃經濟”低價購地，一面用“市場經濟”高價供地，形成一個“剪刀差”，這就是一個無法擊破的“尋租空間”，如果不順應這個鏈條，家庭就被一擼到底，永難翻身。
儘管，我們都知道這個世界上沒有什麼是一直對的。所有的，只是自己的慾望引導著你不斷地前行，讓你用盡一些辦法去滿足這些慾望。
這是這個世界運行的基本規則，沒有人能夠逃得掉！
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