2018-08-16 02:32:32 佚名

陳康喜

早前，就有西安某房地產開發商，以無證銷售為由，在商品房售出兩年後起訴購房消費者要求確認合同無效，並取得勝訴。由於兩年間房價早已突飛猛進，此舉嚴重侵害了消費者的利益。

按照國家有關規定，房地產商在預售商品房時應具備“五證”，其中就包括了《國有土地使用證》和《商品房銷售(預售)許可證》。上述開放商，在無證的情況下售房，屬於鋌而走險的行為：預售證的辦理需要很多程序與時間，沒有預售許可證就提前銷售，通過這種手段來提前回籠資金。

而對於不少購房者，雖然看不到預售許可證，但因為會有一定的優惠，為了省錢，不少人都不在乎。

法律分析

根據我國的《城市房地產管理法》規定，商品房預售，應進行預售登記，取得商品房預售許可證明。沒有未取得預售許可證的，不得進行商品房預售。沒有預售證售房的，屬於違法行為，一旦被查實，開發商將受到嚴重的處罰。

而對於購房者來書，將來一旦發生糾紛，將承擔巨大的風險。例如開發商因資金問題中途停工，逾期交房等。不僅如此，根據《司法解釋》，出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。一旦開放商後續拿不出商品房預售許可證明，還將面臨合同無效的情形。

點擊頭像關注我，遇到法律問題可以在線諮詢

法律顧問家

這個問題的重點是"無證售房"，這裡要分三個角度說問題，第一，房企；第二，買房者；第三，政府部門。

第一，房企。很明顯房企是在違規操作，而且如此的明目張膽出售無證房1000套。這不是一個負責任的企業應該有的擔當。中央提出"房子是用來住的，不是用來炒的，要回歸房子的本質"。雖然看字面意思沒有多大的關係，但也是間接的對中央政策的一種無形的對抗。因為是無證的房子，出售以後給社會帶來的不良影響是巨大的。很可能會引起"房子漲價，房企舉報自己"的悲劇發生。這中間引起的經濟糾紛也會給政府部門和買房者帶來負擔。

第二，買房者。現在買房子的人不是剛性需求就是投資，現在投資的可能會少很多。但是房子作為相對保值的固定資產，對一個家庭的重要性可想而知。進而要求買房者一定要看好房企的各種手續是否齊全，也別聽售樓部人員胡言亂語，把房子賣了是他們的最終目的，別上當受騙。買房者也別想著房子的某某證肯定會辦下來，這可真不好說，好多證書辦下不來爛尾的房子還是挺多的，買房者一定要深思熟慮，慎之又慎。如果中間出現經濟糾紛，買房者一定要通過合法途徑維護合法權益。買房子證件齊全是大前提！！！

第三，政府部門。政府部門肯定是三者中最關鍵的一個環節。政府部門應該完善法律，加大對這種"偽違法"房企的打擊力度，罰款或者多少年禁止建房賣房入市等等。讓他們不敢打擦邊球，鑽法律的空子。同時也要做好對違法房企的監督，也要做好對此類違規交易的法律知識的宣傳，特別是對普通老百姓的宣傳。莫要讓因房價上漲，房企舉報自己的噁心人的劇情發生。房管部門內部有沒有對房企的保護傘這也不好說，也要做好對房管部門的監督。

_Only寶馬

國家規定開發商無五證俱全方可售樓，其本意是規範開發商的行為，保護購房者的權益，任何違背立法本意的理解都是惡意利用不得支持。開發商違背規定無證售房理所當然要受到行政處罰，如果因此給購房者造成利益損害購房者要求退房或者賠償法律應當支持。但如果開放商因此使自己形成了損失其損失是自身違法帶來的也是投機不成的結果，應當自己承擔後果，惡意利用此規定使自己不當得利的訴訟法律不該支持。雖然有關部門提醒購房者要關注開發商的證件是否完備謹防上當，其本意也是對購房者的善意提醒不具強制性，購房者不能因為沒有關注開發商的證件而擔責。

鑑於房價的波動性，如果開發商無證售房除應當受到行政處罰外，其他方面的問題要看購房者的訴求，如購房者沒有異議，開發商與購房者的協議可以默認。

以上是個人見解。