小新按：
7月以來，北京的房租出現了明顯上漲。究其緣由，除畢業季需求旺盛的傳統因素，租房房源出現結構性變化是導致這個現象的最大原因，長租公寓崛起，抬高了租金。
自2015年開始，中央政府就不斷出臺相關政策，支持並規範租賃市場的發展，政策層面的支持力度空前強大，各路資本進入這一領域，試圖一展身手。不過，令人感到尷尬的是，“跑馬圈地”擴張的長租公寓項目，面臨盈利難且回報率低、回報週期長的困境。由此，“漲房租”提高利潤率就成為不少運營商的短期選擇。不過著眼長遠，如何完善盈利模式、降低成本、通過金融支持促進長租公寓發展，應該是業內最該思考的問題。
最近，北京的廣大青年在房子這件大事上感受到了一絲分裂。他們手機上剛看完《房價即將爆跌50%！》，又忽然“喜迎房租上漲”。一邊感受著“大拐點”的震撼，一邊面對著房東漲租的現實。
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北京的房租漲價了
是供需關係變了嗎？
我愛我家市場研究院統計顯示，2018年上半年，北京市住房租賃的月租金均價為4649元/套，環比2017年下半年的4335元/套，上漲了300多元。由於租金上漲的預期，個人房東普遍不願簽約長租合同，大部分的租賃合同都是1年租期，佔整個租賃交易的79%，超過一年租期的交易佔比僅13.4%。
2018年7月，北京租賃市場步入傳統旺季，市場溫度提升。據貝殼研究院Real Data數據，租賃成交環比增加19.2%，市場成交節奏亦持續加快。單平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。據中國房地產協會官方網站數據，同比來看，北京平均租金同比上漲21.89%。
北京房租上漲原因是否出自供求關係的變化？
從供應端看，自去年“3·17”新政以來，北京樓市遭遇了史上最嚴厲的調控，截至今年6月，北京二手房價格平均下跌15%，部分區域逼近20%。二手房市場轉冷導致的業主惜售心理，市場上可以用來租賃的房源，其實變得更多了。
再看需求，去年以來，北京市的人口流入淨值，已經處在下降通道，據北京市統計局數據，2017年末，北京全市常住人口2170.7萬人，比上年末減少2.2萬人，下降0.1%，這是2007年以來北京常住人口的首次下降。此外，大量的低收入者，也被政策驅動推動離開北京。
能夠供應的房源多了，總體需求在減少，那為什麼房租卻在增加？
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出租房源現結構性變化
長租公寓崛起抬高租金
按照慣例，北京住房租賃市場存在兩個高峰，一是3月返京人流產生的交易量高峰，二是7月大學生的畢業租賃需求旺盛。貝殼研究院認為，8月仍是租賃旺季，預計成交將與7月持平或有進一步上升，租金水平仍有上漲壓力。
除了畢業季需求旺盛等傳統的原因之外，對於近期北京房租上漲的現象，中原地產首席分析師張大偉分析稱，
出租房源的結構性變化也會造成部分地方的房租上漲。“很多租賃企業，特別是長租公寓運營商，把一些中低端的租賃房源，比如城中村收購之後做升級改造。過去有可能是中低端房源，現在變成了中高端房源，所以租金有明顯的上行。”自從去年，北京開展清理群租房、違建房、地下室等存在安全隱患的低端租房產品之後，以品牌公寓為代表的中高端產品迅速擴張，從正規房屋租賃市場上掃貨，搶佔市場份額。
舉例來說，2015年1月成立的蛋殼公寓，到2018年6月已經進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規模為12萬間；融資之後，蛋殼公寓計劃加快佈局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。這就意味著蛋殼公寓在半年時間內要拿下18萬個房間，保守估計6萬套房源。
據瞭解，市面上常見的長租公寓品牌，通常比房東直租房源貴，同面積的單間房源的月租金大概貴500-1000元，此外，還需要加上10%的服務費用。
“跑馬圈地”擴張的長租公寓項目，面臨盈利難且回報週期長的困境，由此，“漲房租”提高利潤率就成為不少運營商的短期選擇。但著眼長遠，如何完善盈利模式、降低成本、通過金融支持促進長租公寓發展，應該是業內最該思考的問題。
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長租公寓的試水之路
政策支持融資
十九大報告提出：“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”這釋放出明確的信號：房地產調控將作為長效機制長期存在，五年甚至更長期都不會放鬆，對於熱點和次熱點城市調控政策甚至可能趨於強化。同時，通過“租售並舉”的措施，來解決住房難問題。
政府對於租賃市場的培育由來已久。自2016年5月提出以建立購租並舉的住房制度為主要方向以來，住建部、國土部等部委已牽頭制定了5個指引性文件，並在中央重要會議中多次強調培育住房租賃市場的重要性。（複習傳送門：“零首付”貸款租房十年無產權，您會買單嗎？）
對於房企而言，當前房地產市場進入存量時代，改造更新成為了房企站位和破局的關鍵。搶灘長租公寓市場，成了眾多開發商的一致動作。
在長租公寓運營中，金融的助力至關重要。據統計，房企20強中已有過半企業踏足長租市場，面對規模的追求，眾多房企面臨巨大的資金壓力，尋求金融機構的支持，成為探索的主流。
據貝克研究院和21世紀產業研究院共同發佈的《2018中國住房租賃白皮書》，活躍在這一市場中的資金共有六類，分別是風險資本股權融資、產業基金、傳統債權融資、互聯網金融、租金收益權等債權ABS、類REITs。由於行業盈利模式的困境，風險投資曾在2017年遇冷，但目前仍然是主要融資渠道。而行業一直“千呼萬喚”的REITs，至今尚未真正實現。
不過，國泰君安證券分析師謝皓宇認為，隨著魔方公寓ABS、自如ABS的成功發行以及新派、保利類REITs項目的成功發行，為長租公寓通過資產證券化方式融資開闢了嶄新的道路。長城證券分析師汪毅認為，對於房企而言，REITs將成為一種有效的融資工具，幫助企業盤活存量，加快資金流轉，改善公司資本結構，使房企可以在開發運營商和資產服務商之間進行切換。另一方面，REITs可為投資者提供風險較低、收益穩定的投資產品，進一步拓展投資渠道，加速金融市場的發展壯大。
此外，值得注意的是，獲得金融支持的一種模式是銀企合作。目前來看，這種方式於房企和銀行都是雙贏。從房企的角度，通過銀企合作可以緩解房企融資的壓力。如果按照傳統的出租模式，由於不願意將房屋由售轉租，而通過長租模式，可加快資金回籠速度。從銀行的角度，佈局住房長租市場，不僅能履行國有大型商業銀行的社會責任，而且還可以以未來住房租賃收益為錨，開發新型金融產品，緩解表內業務壓力。
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長租公寓盈利難
提高租金收益率≠提高租金
“跑馬圈地”擴張的長租公寓項目，面臨盈利難且回報週期長的困境。由此，“漲房租”提高利潤率就成為不少運營商的短期選擇。全聯房地產商會創會會長聶梅生認為，提高租金收益率並不意味著提高租金。她表示，就中國的現實而言，應該降低土地價格，從而使運營商的成本得以下降。“企業的利益必須要考慮，原來有一大批招拍掛的土地，改成長租公寓是無法改的。”
同時，她認為長租公寓同時也需要金融支持：“資產證券化，REITs和消費金融、租賃貸款這塊要有強有力的政策支持，否則很難實現十幾萬億的市場規模。”
著眼長遠，如何完善盈利模式、降低成本、通過金融支持促進長租公寓發展，應該是業內最該思考的問題。
綜合來源：“北方新金融研究院”公眾號、“新金融評論”公眾號、21世紀經濟報道
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上海新金融研究院（Shanghai Finance Institute，SFI）是一家非官方、非營利性的專業智庫，致力於新金融和國際金融領域的政策研究。研究院成立於2011年7月14日，由中國金融四十人論壇（China Finance 40 Forum，CF40）舉辦， 與上海市黃浦區人民政府戰略合作。研究院在國內率先提出新金融概念，並積極開展相關研究，逐漸形成了以新金融和國際金融為特色的研究道路。
上海新金融研究院等機構於2015年10月發起成立北京大學數字金融研究中心。中心是北京大學的二級機構，掛靠北京大學國家發展研究院。中心致力於開展數字金融、普惠金融、金融改革等領域的學術、政策、行業研究，向社會提供權威的研究分析，為行業發展提供專業的理論指導，為政府決策提供科學的政策參考。
此外，為紀念我國卓越的世界經濟學家浦山先生，並推動我國國際金融與新金融的研究和發展，上海新金融研究院於2016年7月發起成立上海浦山新金融發展基金會，並與中國世界經濟學會戰略合作，聯合主辦浦山獎。
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