在“健康中国”大背景下，越来越多的房地产商涉足大健康产业。2017年，房地产企业在医疗健康领域投入逾3000亿元（数据来源：动脉网）。在后地产时代，健康地产已然成为了传统地产企业、健康产业上下游企业的转型升级重要方向。
目前市场上探索的健康地产模式已经很丰富了，东滩顾问在专著《健康产业与健康地产——商机与实务》（2016年出版）中，系统地阐述了健康地产的六大开发模式。在此，结合我们最新的研究，对受市场热捧的Medical Mall、健康商业中心、社区健康管理中心以及国际高端养护中心等产品模式逐个展开分析。本文主要对Medical Mall的开发要点、案例做个精要分析，希望为企业投资相关健康项目提供参考。
Medical Mall诞生于美国，已经有20多年的历史。由于经营不善、消费增长乏力以及电商冲击，美国购物中心开始寻求新方向，由 “一站式就医”Medical Mall由此诞生，且商场获得租金利润、医生则能更贴近患者。目前，国际medical mall开发模式主要有三种：诊所集群、医疗+医学研究、医疗+商业综合体。
图：国内外medical mall开发运营概况
在中国，2017年9月，国内第一家Medical Mall在杭州501城市广场正式开业；2018年6月，成都鹏瑞利国际医疗健康中心正式投运；随即，上海也将新建两家Medical Mall……国内Medical Mall兴起，主要有三大背景：一是高端医疗需求，公立医院就医体验差和公众对高端优质的医疗资源需求的供需矛盾；二是医疗体制改革、医生多点执业为medical mall的运营提供了保障；三是相较于传统的商业，医疗服务机构具有较强的租金支付能力、门店黏性，并且符合政府的需求，是地产商转型的有利载体。
Medical Mall是一种集中提供医疗服务的商业模式，也可被理解为“共享医院”，其发展经历了三个阶段。
1.0版本——医疗机构扎堆，是一个单纯的医疗机构集群；
2.0版本——项目共享机制，共享手术室、共享检测中心、共享客群等；
3.0版本——抱团发展，在专科选择、业态设计、流线动向、统一规划和营销等方面形成发展合力。
区别于传统医院，Medical Mall主要有四大特点：
在经营管理上，Medical Mall分为两种，一种是小型医疗集市，业态为零售加医疗，各类专科诊所在商场内集中开设，如同不同商店般实现医疗业务互补；另一种是医疗综合体，业态为纯医疗，在综合体内实现科室完备的综合型医院。
在客群定位上，Medical Mall大多提供世界领先的医疗健康服务，面向高端消费客群，大多采用自费或商业医疗保险的消费形式。
在业态选择上，入驻Medical Mall的医疗机构多选择消费属性较重、非急性专科的医疗领域，如口腔、整形美容、耳鼻喉科等，它们在外科上皆为二级以下的日间手术，而非危重症的大型手术。
在项目选址上 ，Medical Mall需考虑医疗和商业、办公的结合，因此多选取交通方便的商业地段，靠近CBD或商圈，以辐射广泛消费客群。
杭州大厦501生活广场
案例概况：杭州大厦501生活广场是全国首家Medical Mall的所在地，总建面5万平方米。Medical Mall位于T3B楼，1至5层为购物区域，6至20层为医疗商场，拥有高端体检中心、医美与抗衰老中心、高端门诊及名医专科中心、健康管理中心四大板块。其他楼栋以商业休闲、商务办公、高端公寓为主。
开发主体：501生活广场由杭州大厦、绿城集团、解百集团联合开发；Medical Mall由邵逸夫医院与全程国际（杭州解百、迪安诊断、百大集团合资于2015年成立）联合打造。
医疗资源：邵逸夫医院的医疗精英团队和核心技术，以及全程国际健康管理中心背后拥有近20万VIP客群的新解百集团、强大零售背景的百大集团和拥有优质医疗资源的迪安诊断。
抱团发展：全程国际不是简单地将零售和医疗两个业态装在一个空间里，而是从一开始就以互为依存、互相促进的方式将两种业态深度融合。通过统一规划、招租运营的方式，全程国际探索出一种医生独立诊疗和医技共享服务相配合、诊所独立运营和商场统一管理相结合的医疗服务经营管理模式。
成都鹏瑞利国际医疗健康中心
项目概况：成都鹏瑞利国际医疗健康中心位于成都东客站西广场，由A1、A2两栋楼体构成，建筑面积28万平方米，是辐射周边居民、商务圈及整个西南地区，为近百万医疗健康消费客群提供多元完善医疗配套服务的项目。
开发主体：新加坡鹏瑞利置地集团是一家集持有、开发和管理于一体的综合性房地产公司（涵盖购物中心、写字楼、住宅等多种业态），地产业务覆盖新加坡、中国、马来西亚和加纳等多个国家。在未来的三到五年里，鹏瑞利还将在北京、西安、珠海等城市开发类似医疗商业项目，通过标准化管理打造集团品牌，建设供应链产业平台。
业态构成：成都鹏瑞利主要分医疗健康服务、相关健康商业和周边辅助商业三个业态。最为核心的医疗健康服务业态包含中医、康复、整形、母婴等八大医疗健康机构；相关健康商业业态则包含养生餐饮、水疗SPA等；周边辅助商业业态包含养老公寓、星级酒店等。
共享医院：位于A2栋的鹏瑞利国际名医馆可以让知名医生租赁面积不等的房间开办独立执业诊所，并提供全面的医疗设备、护理服务、药房服务、医护人员雇佣等服务，还可为医生提供多点执业手续办理、医疗机构执业许可证办理等协助服务，为名医多点执业实现“拎包入驻、诊疗无忧”的全方位配置和服务。
专业分工，保障医疗级物业开发。Medical Mall需要具备同时适合医疗、商业、办公三种业态发展的开发能力，要对医疗机构设置和对医疗级物业进行专业规划。借鉴美国经验，国内地产商可以从两种模式切入Medical Mall的开发：一是直接委托经验丰富的医疗专业开发商，复制应用已经过市场验证的运营管理模式；二是地产商自主开发商业、办公等普通业态物业，与拥有一站式解决方案的专业机构合作开发涉及日间手术室、医技科室等医疗业态的专业医疗物业。
资源开放，推进共享型医疗进程。Medical Mall作为一个医疗服务开放平台，需要在专业医生、人员设备、医疗数据三个方面建立起共享机制：一是专业医生共享，各诊所间以联合会诊等形式开展的医疗业务合作；二是人员设备共享，医疗检查设备、层流手术室、医技科室、医助人员（护士药师等）等基础医疗设备服务的共享；三是医疗数据共享，入驻诊所间打通客户诊前、诊中、诊后、康复等过程的医疗数据，形成客户个人健康档案的建立和全程医疗服务的实现。
政策滞后，谨防地方医疗体制瓶颈。现有医疗领域的政策制定，无论从医疗消费支付方式或是医疗机构审批要求等方面，都仍以传统医疗机构为依据，难以适用于Medical Mall这类新兴医疗业态。支付方式未纳入医保所产生的高昂花费，以及旧有政策导致的机构审批阻碍等问题，都限制着medical mall的开发，开发商选定城市之前要对当地的政策进行深入了解。
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