房地產泡沫及其危害
所謂泡沫指的是一種資產在一個連續的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經濟中充滿了並不能反映物質財富的貨幣泡沫。
資產價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發生暴跌，彷彿氣泡破滅，經濟開始由繁榮轉向衰退，人稱“泡沫經濟”。
泡沫經濟的兩大特徵是：
商品供求嚴重失衡，供給量遠大於需求量
投機交易氣氛非常濃厚
房地產泡沫，是指由於房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。
這些年中國的房價快速上漲，從國內到國際的專家、學者、老百姓都在討論和擔心中國的房地產泡沫破滅的問題。
我們眾所周知房地產泡沫的危害，像美國和日本這些發達國家都發生過房地產經濟泡沫。
最早房產泡沫是發生於1923年—1926年的美國佛羅里達房地產泡沫這次房地產投資狂潮曾引發了華爾街股市大崩潰，並導致了以美國為首的20世紀30年代的全球經濟大危機。
20世紀90年代初，日本房地產業全面崩潰，導致個人紛紛破產，企業紛紛倒閉，遺留下來的壞賬高達6000億美元。
日本房地產泡沫是歷史上影響時間最長的一次。這次泡沫不但沉重打擊了房地產業，還直接引發了嚴重的財政危機。
日本也因此而迎來歷史上最為漫長的經濟衰退，陷入了長達20年的蕭條和低迷。即使到現在，日本經濟也未能徹底走出陰影。
這些都是血淋淋的前車之鑑，房地產是週期之母，十次危機九次地產。
中國當然擔心會重蹈覆轍美國和日本的路，所以房地產這些年政策頻頻，特別的謹小慎微。
一線城市房價合理性
我最近跑步時，重聽北大教授徐遠在香帥金融課專欄中，關於房地產這部分的課程，又結合他的著作《人、地、城》這本書來學習。
讓我對一線城市的房地產價格以及當前的房地產泡沫的問題，有了更進一步的認識。
北上廣深等一線城市的房價，一直是大家討論爭議房價泡沫問題的焦點。
我們北京的房價為例，拿北京的房價和美國對標城市紐約比較，到底是哪個城市的房價更貴？這個問題很多人的第一反應是，美國那麼發達，肯定是紐約貴呀。
上面我講過，泡沫經濟的首要特徵是：商品供求嚴重失衡，供給量遠遠大於需求量；從房屋供給和需求來看，一個城市的房地產到底有沒有泡沫？
1. 需 求
北京是中國的政治、經濟、文化中心，資源是高度集聚的，而紐約是美國的經濟中心，美國的政治中心是華盛頓，文化中心是波士頓，所以紐約是一箇中心，北京是三個中心。
紐約聚集了經濟中心的資源，而北京聚集的是什麼資源呢？是政治、文化、經濟中心的資源。
我們一直說買房買的其實是城市的潛力，北京聚集的資源比紐約多，那麼房子的附加資源也要更多
再考慮到中國的總人口是美國的四倍，從需求上看你覺得哪個城市的剛需會更強？
2. 供 給
北京住房的有效供給比紐約少得多，為什麼呢？
作為最老牌的發達的市場經濟，紐約房地產市場的效率是很高的，流動性很好，出租率也很高，閒置的房子非常少。
北京很多房子的利用效率很低，閒置率也很高，很多房子買了就是空著，這些都降低了房屋的有效供應。
加上北京很多房子都是非賣品，比如說那麼多的國家機關、事業單位的房子都是不賣的，這其實也大大地降低了房屋的有效供給。
還有就是由於城市規劃方面的一些因素，北京的房子是限高的，所以你看北京的房子很矮，一點也不密集，而紐約曼哈頓島上的房屋都很高、很密集。
有一個數據，每平方米的土地上曼哈頓能修11平方米的房子，而北京的二環裡能修多少呢？不到1平方米的房子。
從這些情況和數據來看，曼哈頓的房屋供給就是北京的十幾倍。所以從供給上看，你覺得哪個城市的供給更少呢？
歸根到底：房子其實無非也就是個商品，它的價格是由供求關係決定的。
北京的房屋需求看上去比紐約要更大，而供給又比紐約少。並且我們國家現在仍然處於中高速增長的時期，大約在2023年到2024年，我們會邁入高收入國家的行列；
大概率事件是在2030年會成為全球的第一大經濟體，所以你從需求、供給兩個角度看，北京的房價怎麼也不應該比紐約低。
而現從房價的情況來看，在可比的區位和檔次上，北京的房價大約是紐約的一半。紐約核心區的均價換成人民幣大概是14萬左右，北京大概平均是七到八萬。
所以假設我們中國的經濟會繼續平穩發展，社會政治結構會繼續穩定下去，那麼對比紐約，北京的房子依然具有很大投資潛力和價值。
但是在過去這十幾年內，房價節節上漲其實也造成了很多問題
比如說好的企業覺得成本太高，會流失，年輕的人才留不住，還有很多買不起房的中產階級過度焦慮，這就是國家為什麼一再強調：房子是用來居住的，不是用來炒的。
房價支持的基本面
房價是一個國家經濟增長，一個城市綜合競爭力的反映。它的價格是在綜合了多方面的因素之後，最後通過供求關係來決定的。
過去我們國家城市房價的上漲，主要是由於經濟增長和城市化導致的，那未來的房價變化仍然會遵循著這個邏輯：經濟增長和城市化。
目前我國的人均收入只有美國、日本等發達國家的1/5，還有很大很大的增長空間，而發達國家的城市化率在80%，我們國家大約在57%左右的水平，也有很大的發展空間。
所以從經濟增長和城市化這兩個維度看，中國還有很大的空間。這也就證明中國城市房價的基本面還是非常穩健的。
更重要的是，在城市化的過程中人口會進一步向大城市聚集，而且要記住我們國家的人口基數大，是美國的4倍，日本的10多倍，未來我國大中型城市的人口還會增加。
因此這兩年即使調控這麼嚴，事實上總體的房價並沒有下降，很多地方還在漲，這說明了什麼？
這並不是說大家都不理性，而只是證明中國的經濟增長非常地穩定，城市化的進程也沒有停，所以現在城市購房的需求依然還很旺。
從中國經濟的基本面來看，房地產泡沫似乎沒有想像中的那麼大，特別是像北上深等這些一線城市長期來看依然看好。
政府調控房地產的目的
政府調控房價有很多方面的原因，防止泡沫過大的產生，怕重走發達國家的老路，是很重要的一個原因。
其中還有最重要的一個問題就是財富分配問題，這是一個關乎民生的問題。
中國的經濟增速在過去十幾年裡面實在是太快了，就像什麼呢？
就像一列疾馳的火車，那些在大城市買了房的人就像買了票一樣，但是也有很多人因為各種機緣沒能上車，所以他們在財富上就會被拉開差距。
所以會出現現在很多中低收入的人買不起房，還有剛入職場的年輕人也買不起房，長此下去，房價漲得過快的話，這個社會的財富差距會越來越大；
沒買房的人就永遠買不起房，越來越沒有希望，工作也不安心，心情也會很壓抑。
一個社會最重要的中流砥柱是什麼？歸根到底還是人，而人活著是要有希望的，沒希望是一個特別可怕的狀態，會產生很多的問題。
從社會繁榮穩定的角度出發，我們國家要出臺調控，讓房價不要上漲過快。
這樣沒買房的人能夠想辦法買房，對收入特別低的人還要出臺保障房政策，真正實現“居者有其屋”，這樣社會才能穩定。
所以說房地產調控不是調控的價格水平，而是調控的上漲速度，讓房價的上漲不要過快，調節的是社會財富分配，是國家長治久安的一個穩定狀態。
經濟學家任澤平在《房地產週期》中強調：
“房地產是週期之母，從對經濟增長的帶動看，無論在發展中國家，還是在發達國家，房地產業在宏觀經濟中都起到了至關重要的作用；
從當前中國房地產尚具備經濟有望中速增長、城鎮化還有一定空間等基本面有利因素，調控得當，尚有轉機”
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