“仁者樂山，智者樂水”，景觀是最吸引人的因素，也是影響房地產價格很重要的因素，能否從窗外看到景觀對住宅價格的影響是非常大的。
一般而言，窗外景觀分為兩種：
❶ 俯瞰的小區景觀，比如小區的中心園林、休閒廣場和園林對景等等。
❷ 遠眺的城市景觀，比如遠處的山景、水景和城市天際線等等。
無論是哪一種窗外景觀，都應充分體現其在住宅中的價值。因此，我們需要分析和探討高層住宅不同樓層的窗外景觀。
從《人體工程學》可知人的視覺原理，人在賞景過程中的視覺與視角（本文均指人眼的垂直視角，下文同）有著密切的關係：
當視角小於40°左右時，可以看清景觀的細部。
當視角小於70°左右時，可以看清整體景觀。
當視角大於70°時，僅能看到景觀的整體和背景，景觀僅僅是存在而已了。
另外，人在賞景過程中的視覺與視距也有著密切的關係：
人眼的清晰視距為25米，這時可以看清物體的細部。
視距在25至60米，可以明確看到物體，而看不清細部。
當超過60米距離時，僅可以看清物體的輪廓。
當視距為500米或以上時，只有模糊的形象，甚至看不清物體。
當景觀與觀賞點之間的視角和視距不同時，可以獲得不同的視覺效應和景觀效果。為了獲得較為清晰和相對完整的視覺效應和景觀效果，應儘量使視角與視距處於最佳的位置。
因此，我們在俯瞰小區景觀時，可以獲得三種的視覺效果：
視覺效果Ⅰ：當觀察角度處於小於40°範圍內，且視距小於25米時，景觀是效果最好的，園林景觀的清晰可辨，且層次感最強，我們把這種視角和視距稱為最佳景觀視角和最佳觀景視距。
視覺效果Ⅱ：當觀察角度在40°—70°之間，且視距小於60米時，園林景觀還有層次感，但景觀效果逐步減弱。
視覺效果Ⅲ：當觀察角度超過70°範圍外，且視距大於60米時，僅可以看到景觀的輪廓和背景，景觀僅僅是存在而已了。
假設主景觀中心點（或園林對景）距樓體的距離為20米，層高為2.8米，人的站立眼高（指人身體直立、眼睛向前平視時從地面到內眼角的垂直距離）平均為1.60米，那麼視覺效果Ⅰ（即最佳的觀景視角和視距）所對應的最高樓層之間的關係，其應該符合如下規律：
H/L=tg40°
其中，H=觀察點樓層高度+站立眼高
L=主景觀中心點（或對景）距樓體的距離
因此可以推導出，視覺效果Ⅰ對應的最高樓層約為8樓。
同理，視覺效果Ⅱ應該符合如下規律：
H'/L=tg70°
由此可以推導出視覺效果Ⅱ（即看清小區景觀的視角和視距）對應的最高層為約20樓。
那麼，視覺效果Ⅲ（即超過有效範圍的視角和視距）對應的樓層則應是21樓及以上的樓層。
我們可以得出高層住宅不同樓層的窗外小區景觀的相應結論：
欣賞最佳小區景觀的最高層數約為8樓，看清小區景觀的最高層數約為20樓，而21樓以上由於視角和視距均超過了視覺的有效範圍，園林已經沒有了層次感，僅可以看到景觀的輪廓。
上述推理得到的結論和我們實際觀察到的結果，是相吻合的。
▲2樓景觀
▲5樓景觀
▲8樓景觀
▲11樓景觀
▲14樓景觀
▲17樓景觀
▲20樓景觀
▲23樓景觀
上圖是高層住宅每隔3層分別觀察小區景觀中某一特定園林對景的景觀效果的對比圖，分別選取2樓、5樓、8樓、11樓、14樓、17樓、20樓和23樓，對這八個樓層進行觀察時，我們發現：
隨著樓層的不斷升高，1至8樓的小區景觀的特定園林對景中方形小孔形狀清晰，位置高低有錯落。園林的喬木和灌木的品種可辨，棧橋欄杆的花飾清晰，且前後層次分明。
8至20樓的小區景觀，隨著樓層的增加，視角逐漸增大，視距逐漸變長，園林對景中方形小孔逐漸變小，基本分辨不出有高低的錯落感。園林的喬木和灌木依然可見，但已不太好辨認品種，棧橋欄杆的花飾逐漸模糊，層次感逐步降低。
而當對比20和22樓時，兩者幾乎沒有什麼區別，園林對景中方形小孔隨樓層增加，已經變得很小，且完全沒有高低錯落感。園林喬木和灌木的品種基本已經分辨不清了。棧橋欄杆花飾已經完全看不到。
因此我們可以斷定，20樓以上的小區景觀基本是沒有變化的。景觀僅僅是存在而已了，看到的是園林景觀的輪廓和背景。從這個實證分析的案例可以證明，我們推理的結論是正確的。
根據這個結論，我們可以將高層住宅不同樓層的窗外小區景觀大致分為三段：
第一段：1至8樓
處於視覺中最好的視角和視距的範圍內，這是欣賞小區內景觀效果最好的一段樓層。
站在窗邊觀賞位於樓下的小區景觀，層次感最好，綠茵的草地、低矮的灌木和高大的喬木，層次分明，色彩豔麗，小橋流水，園林美景盡收眼底。
特別是3—5樓由於視角的仰角和俯角完全處於15°—30°視角的範圍內，視距又小於25米的距離，這樣大大增加了景觀的觀賞效果。
因此，這一段我們在定價時設定增加1倍的景觀垂直差，其中3—5樓可增加2倍的景觀垂直差。
第二段：9至20樓
這一段小區景觀還有一些層次感，但隨著樓層的升高，景觀效果是在逐步遞減的，這一段在定價時設定增加1∽0倍逐步遞減的景觀垂直差。
第三段：21樓及以上的樓層
小區景觀已經沒有變化了，園林景觀僅僅是存在而已了，這一段定價時不增加景觀垂直差。
通過我們對高層住宅不同樓層的窗外小區景觀分析得出，高層住宅中不同樓層的窗外小區景觀的觀賞效果是不同的，體現在價格上是“三段式”的垂直差。
以往我們在對高層住宅價格進行定價時，習慣上在考慮縱向定價的景觀垂直差時，往往只是按一個固定的“層差”往上翻，是因為每高一層樓的遠眺的城市景觀要好一點，體現在價格上就是一層比一層高出1倍“層差式”垂直差。
有時因為在小區外圍有低矮的樓棟遮擋，當樓層超出低矮樓棟後可以遠眺城市景觀時，視野的“突然”開闊，增加了城市景觀的縱深感，垂直差上就會出現一個“跳差”。
但無論如何“跳差”，實際上這種“層差式”的垂直差僅是體現了遠眺的城市景觀價值，完全忽略了俯瞰的小區景觀價值，而事實上，高層住宅的窗外景觀除了遠眺的城市景觀之外，還有俯瞰的小區景觀。
分析高層住宅的窗外景觀需要我們在制定房地產價格策略時，要客觀、真實地體現窗外景觀的價值，就應該將俯瞰的小區景觀和遠眺的城市景觀兩者的視覺效果進行綜合考慮。
我們應該將俯瞰和遠眺兩者的垂直差進行“疊加”，在城市景觀的“層差式”垂直差的基礎上，再疊加小區景觀的 “三段式”垂直差，從而得到一個比較科學、比較客觀的而且能夠真實體現高層住宅不同樓層的窗外景觀價值的景觀垂直差。
總之，我們對高層住宅不同樓層的窗外景觀分析，無論是探討小區景觀和還是城市景觀，其目的都是要將不同的窗外景觀的不同效果體現在房地產價格策略上，讓不同的窗外景觀效果體現出不同的價值，使其物有所值。
閱讀更多 南京房天下 的文章
