这两天被两个新闻刷屏了， 一个是《北京一地下室卖1050万》，另外一个是《施一公请辞清华副校长是因还不起房贷》。
北京的千万富翁只能住地下室？这听起来比南京裹着棉被露宿街头等待抢购新房的千万富翁还要惨...事实是，普通地下室根本没什么人愿意居住的，卖1050万的地下室自然也不是普通地下室，而是北京西城区的爱民里的学区房。
下面就是这个地下室的外观图，从图中可以看出这是个半地下室。尽管这个半地下室足够“接地气”，而且窗户都在地上，但是这个地下室的居住价值是还是相对比较低的，因此1050万中的相当部分可以看作是购买西城的学区“学票”。
第二个新闻则是在2018全球CEO大会上，娃哈哈集团董事长宗庆后曝的一个猛料。西湖大学校长施一公之所以请辞清华大学副校长，主要还是因为收入太少。就是这位学科领军人物，清华大学每年给48万年薪。但是施一公有两个小孩，都在上学，一年要花60万，施一公自己还在北京贷款买房，需要还房贷，小孩上学费用，加上家庭日常开销，清华这点薪水远远不能解决生活所需，房贷都到了还不起的地步。所以他来到了西湖大学。
看到这个新闻，你以为只有你为买房发愁吗？清华的副校长也发愁。这则新闻的真实性尚待验证，毕竟清华大学副校长年薪48万也太低了，施一公先生当然也不会为了多赚钱而离开清华大学。但国内很多科研学术人才的待遇低生活压力大却是事实。这也难怪，中美贸易战，美国一封锁芯片，中兴通讯就几乎停摆了，这体现了我们跟美国的真正的科研实力还有巨大的差距。毕竟，科研人才的市场价格体现了科研的实力水平。科研人员收入低，科研实力当然高不了。如果科研学术人员的生活尚有压力，又怎么能够安心搞科研而不是去想办法赚钱呢？
但是炒作学区房的人毫不在乎这些，他们的逻辑是：
“芯片靠研发，研发靠人才，人才靠教育，教育要靠学区房，炒房才能拯救芯片行业。没毛病！”
没毛病吗？！这个诛心的逻辑，其实就是扭曲了一点：炒学区房=教育!
这个逻辑和这两个消息放在一起看，现实里巨大的反差让人觉得无比的讽刺。买学区房本来是为了教育，结果就算是最终得到了最好的教育，当上了清华的副校长，买房却还是问题。
这个新闻，体现出了学区房教育的初衷和炒房价格的背离已经到了极致！
学区房已近黄昏
学区房是一直北京楼市价格的第一权重因素和最强悍的概念！
除了少数豪宅项目，北京最贵的房子一直就是学区房，北京前几年就出过46万元一平米的学区房，即使是豪宅项目的单价也难以望其项背。
北京学区房的症结在于，教委把教育的机会和住房的产权强制严格绑定在一起了。拥有什么位置的房子，才能上什么学校，才能获得什么水平的教育。只要这个政策不变，教育机会的公平性就无从谈起，而学区房的炒作也无法停止。
但是，事情已经起了变化。
从去年北京3.17的精准调控来看，管理层对于民间房产投资或者投机的每个环节都很了解了，很多漏洞比如结婚离婚获取购房资格，信用贷、消费贷、押贷加杠杆等等方法，都被堵住了。而北京楼市价格高高在上的第一权重因素-学区房，管理层不可能不了解的。因此就有了朝阳区的教改-多校划片，即使买了学区区域的房子，也不知道会分到附近的哪个学校。这种思路，其实就是小范围的摇号政策，跟北京的汽车牌照政策，甚至即将出台的限竞价房的摇号销售政策，如初一辙。可以说，多校划片是必然的趋势。
但是北京为什么没有全面推行教育改革改变学区房的现状呢？
去年为什么只有朝阳区开始改革了？
这充分体现了我们管理层的智慧。中国的任何改革，从来都是摸着石头过河，先搞个试点看看，然后再全面推行。当初改革开放，用深圳做试点，现在我们觉得理所当然了，但是在那个时代，年广九因为在街边卖炒瓜子搞私人经济，就被抓入狱了。搞个试点，改革压力会小很多。
北京的学区房的改革，从朝阳试点开始。
为什么从朝阳开始呢？因为“朝阳无学区”，学区的概念要弱一些，相比西城和海淀两个“教育高地”来说，阻力肯定要小一些；但是又是城六区的最大的一个区，是房地产成交量最大的一个区。朝阳教改，绝不是朝阳区教委领导一时头脑发热，单独行动的结果；朝阳教改，是管理层精心挑选的试点策略。任何改革，都会触动一部分人的利益，都会有阻力。去年龙湖玉璞家园的业主推倒与西宸原著小区的隔离墙，造成的对抗甚至械斗，到现在还在持续。但是改革还会继续，历史趋势不会被阻挡。
今年的入学时间马上就要到了，很快我们就可以看到朝阳教改今年是否按照计划推行了。如果朝阳教改按照计划执行了，则全北京的教改，包括西城海淀，必然在未来2-3年全部推进；如果朝阳教改失败，退了回去，那么近几年的教改就无望了。
即使是房产投资的民间领军人物欧成效，也认为学区房有归零的风险，不值得炒作，不值得投资。这个归零，不是指房子的价值归零，而是指“学票”的价值归零。一个房子的价格，都可以细分拆分出来，学区房的价格 = 房子本身的价格 + 学票的价格。这个学票的价格，到底是200万还是300万，很容易计算出来。
比如一个学区房，单价15万/平米，100平米是1500万；而附近较差的学区的房子，单价是10万，100平米的同等户型就是1000万；这个差值500万，就是“学票”的价格。如果你为这个学票的价格支付了过高的价格，而幻想将来用完学票之后抛给下家的话，风险就太高了。只要来个多校划片，大多数学区房即使学票的价格不会完全归零，也会产生巨大的贬值。
无论是对于自住和投资来说，我们都要立足于自住的价值和长远的价值，住宅价值的提升，靠的是城市经济的发展和人口的流入，而不是依靠某些扭曲政策产生的炒作价值或者某个热门概念的炒作，否则一旦政策改变，会带来巨大的损失。
音乐不停，跳舞不止，是趋势投资里的名言。
投资热潮时，可以积极参与，但要在音乐停止前退出。
环京楼市的狂躁音乐在去年3.17停止，一年来价格几乎腰斩。海南楼市的音乐在前两天也停止了，等待海南房价的未来只有漫漫阴跌一条路。环京楼市的历史, 就是海南楼市的未来, 历史只是在不断的重演和轮回。
北京学区房的炒作盛宴，音乐随时可能停止， 终有一天也会《全剧终》。
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