《北京学区房》全剧终？

2018-04-27 21:30:26 北京房地產觀瀾

三天前，我们发了一片文章《1050万地下室学区房和还不起房贷的清华副校长》

，旗帜鲜明的说，北京学区房的炒作已近黄昏。

1天之后，北京市公布2018年义务教育入学政策，首次明确本市户籍无房家庭满足条件可在租住地入学。

2天之后，即昨天，东城区公布了2018年的入学政策，东城区2018年6月30日以后买房上学实行全区电脑派位。

在上一篇文章中，我们的对学区房的判断非常正确，认为北京教改在朝阳区试点之后，会很快全市推进，但是北京入学政策改革的速度，比我们预期的还要快，还要坚决。

如果说，去年公布的朝阳区教改只是对学区房的预警；那么现在的这两记重磅政策，则是正式宣布了学区房炒作大戏的全剧终。

租房入学政策

我们先来看看在租住地入学办法规定：

首次在小学入学政策中规定，

本市户籍无房家庭，长期在非户籍所在区工作、居住，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。具体办法由各区政府结合实际情况制定。

关键词是无房家庭，在所在区承租3年以上而且需要登记备案，这个要求不算低，但是比起天价的学区房而言，却是极大的降低了门槛，对无房的租房家庭也很公平。即使在别的区有房的家庭，想去教育比较好的区比如西城区入学，恐怕也有办法，以后再观察细化的政策如何规避漏洞。可以很明确的说，这对于房价是利空，对于房租来说是利好。

东城入学政策

先看看政策文件的截图：

东城区入学政策划重点：

1. 多校划片政策是2018年6月30日开始，新老划断，对之前取得房产证的业主影响较小。

2. 多校划片优先在本学区内进行，但是电脑派位是全区内多校划片。

3. 电脑派位，不会根据住房和小学距离设置优先顺序，因为热门的好学校的入学名额肯定是不够用的。

4. 满足条件的租房家庭可在东城入学，同样是东城区内多校划片的电脑派位。

既然东城区的政策已经划定，那么不出意外的话，很快我们就能看见西城和海淀的政策出台。

未来北京学区房的价格会怎么走呢？

我们上一篇文章已经分析过，北京学区房的症结在于，教委把教育的机会和住房的产权强制严格绑定在一起了。

学区房的价格 = 房子本身的居住价值 + 学票的价值，学票的价值风险极高，具有归零的可能性。所以，如果学票的价值不再值那么多钱，学区房的价格会慢慢向房子本身的居住价值靠拢。居住属性较好的学区房，受到的影响会相对较小。而一些不适合居住的学区房，比如棚户，过道，地下室等等，例如1055万的半地下室，则面临着以后套牢无人接盘的境地。

参考朝阳区公布教改政策之后的房价走势，朝阳“学区房”的典型区域比如芍药居和珠江帝景，跌幅均大于附近其他区域的楼盘，一年来的价格跌幅超过20%，这还是在大家还在猜测朝阳教改政策是否执行的情况下，现在情况已经明了，预计这两个区域的房价很可能会继续小幅下跌，直到学区价值的溢价被抹平，回归住宅本身的居住价值。

朝阳学区概念不强，因此跌幅应该说比较温和。西城学区整体都很强，未来即使全区多校划片，跌幅可能也不会太大。但是东城和海淀，由于片区不均衡，有渣校，有牛小，一旦全区划片，对于原来牛校学区，打击可能比较大。总体来说，

学区溢价越高的，价格下跌的风险越大。

针对学区房的建议

如果学区房业主已经使用了学区的资格，无需再使用学区资格了，现在应该抓紧时间卖出，减少未来的损失。现在应该还有少量的买家，因为还是会有家长希望赶在政策生效之前支付高价买一个确定的好学校的入学资格，这个日期，将会卡在2018年6月30日。毫不夸张的说，现在还买学区房的，一定真的是家长。找到这样的买家，业主降点价，配合快速交易过户，买家卖家各取所需，是最佳策略。对于投资学区房的业主来说，同样应该迅速降价找到有需求的买家卖出。

如果是想买学区房的家长，除非是认定了要进哪个片区的学校，否则不建议现在去冲刺买学区房，政策刚刚出来，观望为宜。即使现在去买学区房，赶在6月30日之前，时间也非常紧迫，很大概率无法办完过户。

对于那些买地下室，过道，棚户的，只能说一声，祝你好运了。

无论是自住还是投资，未来都得回归房子本身的居住价值，而所有的热门概念，炒作，虚拟的价值，都不可靠。过去的楼市大牛市，所有的房子的价格都会大涨，就像股市牛市里，垃圾股也能鸡犬升天一样。现在在“房炒不住”的大背景下，楼市逐渐要回归居住属性，我们要更多的考虑房子的居住和内在价值。极端的考虑，只有面积和户型是不会缩水的，是最可靠的，甚至连地段都有可能发生变化，比如北京90年代的豪宅区，方庄和亚运村区域，现在已经成为破旧密集的住宅区了，这两个区域的房产价格在过去几年的涨幅均低于北京的平均涨幅；而上地西北旺北清路一带，则从荒野农村，逐渐变成了中国的Palo Alto。有的属性会变好，有的则会变坏。有的价值会增值，有的则风险巨大。