这几天，二手楼市最大的新闻无疑就是深圳的“三价合一”了，整个房圈都沸沸扬扬的。其实深圳是一线城市里，最后一个实行“三价合一”政策的，对于北京来说，其实早就是“三价合一”了。
那么，“三价合一”到底是个什么鬼？在解释这个之前，我们先来举个栗子来看看“三价合一”对深圳房产交易的影响。
从上面的例子可以看出，“三价合一”很大程度上增加了税费，抬高了交易成本。而同时，豪宅线也很重要，这个豪宅线，其实等同于北京的“非普线”。
通常情况下，一套二手房交易，会有4个价格：
第一个，是真实的实际成交价。
第二个，是网签备案价格。为了少交点税，通常买房和买房都希望少写点，一般都会低于真实成交价。
第三个，是房管局计税评估价。房管局有一个市场评估价，会根据市场价格对你交易的房子做一个评估，这个评估价一般会比市场价格略低一些。计税的时候，以房管局的评估价和网签价格其中的高者为计税价格的基准。
第四个，是银行评估价。购房者当然是希望银行评估价格越高越好，评估的越高，能贷的款就越多。银行对房子也有一个市场评估价，这个价格通常略低于市场价格。发放贷款的时候，以银行评估价和网签价格的低者为准。
我们所说的“三价合一”，指的是后面的三个价格。
深圳此前没有“三价合一”的时候，贷款时，可以把价格写高，高评高贷，这样贷款多；而交税时，写低价格，这样交税少。这样岂不是对买家来说很爽？的确是的。正因为如此，深圳的二手房市场非常活跃，通常行情都领先于全国。
在如此宽松的政策下，深圳甚至出现了极致的杠杆炒房者，江湖号称“一刀流”。
比如一套500万成交的房子，正常的7成贷款是350万，需要有150万自有资金。但如果给银行的价格是700万，则可以贷款到490万，相当于买房人只需要出资10万即可撬动500万的房子，有的甚至可以零首付甚至负首付。
而给交易中心的合同价格，则把500万报成300万，则需要缴纳的税费就直接减少了很大的一部分。
当然，高评高贷难度也很大，需要控制很多环节。多数情况下需要卖家，银行，中介，甚至交易中心的配合。对于买家来说，风险很大，因为银行的贷款是不会直接打给买家的，只能打给卖家，因此买家如果想做高评高贷，必须充分信任卖家，或者控制卖家，否则卖家拿了钱走了，买家就欲哭无泪了。除了交易环节的风险之外，一刀流”由于杠杆极大，是无法承受楼市价格大幅波动的，一旦楼市进入下行通道，“一刀流”很快就会变成负资产，从而导致银行坏账。
三价合一后，深圳的炒房红利就没有了。这三本合同都在交易中心备案，以确保银行与交易中心的合同是相同的。
以后，想多贷款，就要多缴税了；想少缴税，就只能少贷款了。
这个政策对于炒房和房产投机来说，可以说是大杀器。但是不幸的是，也会误伤了“刚需”，因为刚需也很大可能要多缴税或者提高首付了。
另外，这次深圳出台新政策的时机值得品味。一来，这是两会刚刚结束之后出台的；二来，3月小阳春，深圳房价低迷了1年半，现在正在刚刚抬头，然后就遭到了当头一棒。这说明现在管理层对于房地产市场的监控非常到位，而政策储备也是很丰富的。深圳市表达了“房炒不住”的决心，因此，至少今年，深圳房价可以歇了，想在深圳炒房的，您也可以歇了。
回头在说说北京的情况，在北京，基本上所有的二手房交易里面在政府备案的网签价和去银行贷款的网签价都是统一的，早就无法做阴阳合同实现多贷款同时少缴税了。
因此北京二手房交易，如果想少缴税，最好是全款，然后写低网签价格，最后按照最低指导价为基准来计税，这是就是最低税费的方法了。
如果想要多贷款，就只能把网签价格写高点，尽量贴近银行的评估价，但是这样，多缴税就无法避免了，是否划算，需要自己衡量。
顺便提一句，同深圳的二手房交易一样，“非普线”对于税费和贷款的影响非常大！
二手房成交价一旦超过了普通住宅标准线在多交税的前提下，贷款额反倒会急剧降低。因此二手房交易，也要关注非普线。
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