很多想在美國購房置業的朋友在問，做為外國人是否可以在美國買房？
答案是肯定的。
有的朋友以為只有在美國定居了或者在美國有了綠卡了才可以在美國買房，其實不是的，外國人身份也可以在美國買房並且做貸款的。我自己就是還沒拿綠卡之前買的房。然後在國泰銀行做的貸款，一切都很順利。
在美國買房的流程和在國內是不一樣的。在國內如果新樓盤可以選擇到售樓處直接購房，二手房或者有的新房可以通過經紀公司購房，甚至可以直接和房主交易，省略了經紀公司的中介費。
在美國可不行，買房和賣房都是通過職業的房產經紀人的，當然有時候買方和賣房的經紀人可以是一個，這樣的好處就是，因為經紀人拿了買房和賣方雙份錢，就比較容易砍價。我自己就是這樣的親身經歷。
先插播一個小概念：Open House,在美國有的要賣的房子，會在週末的時候開放，任何人都可以隨時敲門進來看房。賣方的經紀人會全天在房子裡等候接待。
我買房時，沒有通過經紀人的帶領，看到我現在住的房子門前有open house 牌子，就進來看房，當場就和現場的經紀人敲定了，這樣這個經紀人同時成為買方和賣方的經紀人，賺了雙份錢。爽歪歪了。因為他賺的多，我們就給他壓力，和房主砍價，結果砍下來三萬多。
進入正題：正規的在美國買房是什麼樣的流程？
Step 1 │ 選擇自己的地產經紀人 (Buy’s Agent)
Step 2 │ 拿到銀行貸款預先批准信 (Pre-Approval)
Step 3 │ 開始看房子 (House Hunting)
Step 4 │ 出價並協商 (Make an Offer/ Negotiation)
Step 5 │ 簽署正式合同並支付訂金至第三方公證託管公司 (Escrow)
Step 6 │ 房屋檢查 (Home Inspection)
Step 7 │ 取得貸款、房屋估價與購買房屋保險 (Loan Approval, Appraisal & Home Insurance)
Step 8 │ 產權過戶調查(Prior to closing, Ownership Inspection)
Step 9 │ 完成過戶手續並交屋 (Close Escrow)
Step 10│ 交屋入住 (Move In)
現在我把主要步驟簡單給您解釋下：
1、找地產經紀人：
像我那樣沒通過經紀人直接買房的並不多，通常都是要找地產經紀人的，找專業的經紀人，他可以根據經驗和專業知識，根據你的需求為尋找合適的房源，並可以開車帶你去看房，通常他們都是提前篩選好房源，然後發email給客戶，讓客戶確認，然後約時間帶客戶去看房。當然是免費的。另外經紀人能為買家協商最佳條件與價格，確保買家利益。經紀人可以為買家分析地產附近的環境、學區、發展潛力、升值空間等。在交易的過程中，為買家統整眼花撩亂的文書合同是經紀人最基本職責，從看屋、出價、審查賣方房屋聲明、開立及填寫代書說明、審查初步產權報告、房屋檢驗報告和代書結案，並與賣家經紀人談判，協助買主融資貸款等步驟，可替買家省卻許多時間精力。所以，如果你想在美國買房，建議你找一個專業的地產經紀人，當然，在合作的過程中，如果不滿意，也是可以隨時更換的。
說句題外話，在美國做房產經紀還是不錯的職業的，通常成交一套房，可以提2-6%佣金，收入還是很可觀的。
2、銀行貸款預先批准信(Pre-Approval)
在美國要開始看房子前，一定要先拿到一份貸款預先批准信，獲得貸款預批意味著貸款人已審核買家的信用和財務狀況，且買家也可瞭解自己負擔的起的買房預算上限與最高可貸款金額，經紀人也會依此上限搭配買家想要的地產條件去做地毯式搜房。
當買家看到中意的房子並想出價時(Step 3)，則需將這份貸款預先批准信連同出價合同一併提出給賣家以證明買家正規性，證明買家是以準備好且能立即行動，有助提高出價被接受的機率。(簡單說，沒有這份貸款預先批准信賣家是不太願意理你的)
3、看房
和國內一樣，在美國學區房一樣受人青睞，尤其是亞洲人。拿洛杉磯來說，房子類型主要分為House / Single Family Detached (獨立屋)；Town House (聯排屋)；Condo (康鬥公寓)。
●獨立房普遍佔地較大，家家戶戶各自獨立，自己管自己的房子草地，在某些地區無須繳HOA；但現在新開發的社區幾乎都會收HOA，用於維護社區的公用設施和花草樹木。
●聯排屋與獨立房類似，但與鄰居共用牆壁，前後院通常較小。(需考量有無HOA)
●康鬥公寓類似聯排屋，牆連著牆，無前後院，大部分康鬥社區有公共設施。(幾乎都有HOA)
另外，在美國買房時，可以查出房子的所有歷史紀錄，包括轉過幾次手，房主的姓名等等，非常的詳細。所以，國內很多富貴階層或明星們在美國買房，是很容易查出來的，在美國這些資料都是透明的。
4、協商出價和成交
經過漫長的找房看房找房看房過程後，看到中意房子後，就是進行出價，並賣家開始協商議價階段。好房子人人要，賣家同時間收到好幾個出價是很正常的事，但如何讓自己脫穎而出順利成交不僅與出價金額相關，也考驗著經紀人的交涉功力。
與經紀人一同討論並填寫「購房合約Purchase Agreement (Make Offer)」。
裡面包含：出價金、訂金、是否需要貸款、貸多少、雙方同意支付的手續費、產權公司、過戶天數、檢查天數、其他附加條件等細節。
買家需簽名並附上預先貸款批准信(或現金買家資金證明)與訂金支票。
買家決定出價金與支付訂金 (約為出價的2-3%，建議與經紀人共同討論估價)。
賣家可針對買家的出價合約選擇接受(Accept)、拒絕(Reject)或書面還價(Counter Offer)；買家也可針對賣家的回價書選擇接受、拒絕或再還價，直至雙方共同可接受的條件為止。同時出現多位買家時也會出現上述情況。
注：此份出價合約具有法律效力，除非條件不滿足(如房屋驗收不合格、貸款失敗等)，否則不能撤回。買家只要簽了字，就代表要按照上面的出價付款。
確定成交後，就是走流程了。在加州買主一般有17天的反悔期。買家需在這段時間內進行Home Inspection，拿到驗房報告後，買方經紀人可就維修事宜與賣方交涉，看是進行維修或補貼維修費等。在這段時間中若買家決定不買了，買家都可因任何因素中止合約、拿回全數訂金。
在17天內，貸款銀行會針對房屋做鑑價，確保價格合乎市值，最終貸款金額也是會以此鑑價金額為準。若鑑價金額低於成交價很多，買家可選擇取消交易不買了、或自己補差價、或與賣家協調降價。
簽訂合約後，買家需在規定的21天內成功貸款出來，這一環節不僅最重要、變量也最大，建議買家提前準備好相關材料
●若貸款保護期內無法申請到貸款，可選擇另間貸款銀行，或直接取消交易拿回全額訂金。
●若超過貸款保護期，有些買家會與賣家協調再延長時間，也有可能賣家會要求買家Remove Contingency來保障交易(也意味訂金不能取回了)，或請買家將Escrow的訂金拿出、直接取消交易。
5、房屋檢查
由買家聘請合格房屋檢查公司針對房屋的地基、屋頂、結構、設施、水電器等大小魔鬼細節進行全面檢查，並於完成後提供房屋檢查報告。買家可針對檢查報告中的任何問題與賣家進行協商，如要求賣家進行維修或補貼費用等方式。賣家有權不修，同樣買家也有權可以不買。
6、取得貸款、房屋估價和購買房屋保險
合約Contingency，貸款買家在簽約後17天內進行正式的貸款申請，在買家遞交貸款申請後，貸款銀行會進行房屋鑑價，確保該房產是否符合市價並決定核貸金額。若期間內因故無法取得貸款或買家變故，都可無條件取消合約並取回全數訂金。若鑑價沒有問題且貸款得到批准，貸款銀行會將所有貸款文件送進公證公司(Escrow)給買家簽名，簽完名後再送回貸款銀行審核，確認無誤後就會進行放款動作。
加州法律規定買房時必須購買火險、責任險等房屋保險(Home Insurance)，可與車貸綁一起較便宜。若是貸款買房，貸款銀行匯要求買家在過戶前購買房屋保險。
7、產權過戶
在簽署購房合同約兩週後，美國專業產權過戶機構會進行過戶調查，調查賣家產權是否清晰，確認沒有問題後會出具產權過戶檔。
在完成貸款申請後，買家需在過戶結束日前，將頭期款餘額與各項買賣文件手續費存入Escrow，同時產權公司也會完成房屋產權移轉手續並在政府County完成登記。待收到產權過戶確認後，恭喜你！這間房子是你的囉！
說了一大堆，看上去挺複雜，讓人頭疼，其實全程都是有經紀人引導，他會告訴你怎麼做，你基本上就是簽字。給經紀人的錢可不是白給的。所以，在美國買房還是挺輕鬆的，和國內比好在比較透明，不需要擔心在某個環節被騙，讓人很放心，自然就輕鬆了。
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