mic神

一般在你斷了房貸的月供之後，銀行是會打電話或者上門進行催收的，當你預期到一定程度銀行確認你無法繼續償還房貸的時候，就可以起訴到法院。

根據法律規定，貸款人連續6個月以上未還款，銀行就有權將此事付諸法律判決。

查明事實後，法院會查封該房，並委託拍賣公司進行拍賣，拍賣之後法院會將拍賣款中借款人所欠的貸款，利息及滯納金交給銀行，如果有剩餘的錢就直接返還給借款人。

法院拍賣需要扣除拍賣相關費用

由於法院組織人力，物力去拍賣房子是需要成本費用，這部分費用是有被起訴方也就是房主負擔，事實上法院在拿到拍賣款之後就會先扣除相關拍賣費用，再將欠款人所欠的貸款，利息及滯納金交給銀行。

同時訴訟要產生其他費用，包括訴訟費、執行費、房屋鑑定評估費以及拍賣費等等，拍賣的房子價款還不一定能清償這些費用和銀行貸款的。

無法還清貸款會被查封財產

如果拍賣價格不足以支付貸款，那麼剩下的錢還是要你還。比如你的房子拍賣了100萬，但是房貸加其他費用總共需要償還150萬，那麼還有50萬需要你償還，法院就會查封你的財產，繼續執行拍賣你其他的財產直到還清貸款。

法院拍賣較為低價

房子在被拍賣時是貶值很嚴重的，法院在拍賣房子時，是按照起步價起拍，價高者得，然後交保證金，接著在7日內完成剩下的手續便可。

雖然這樣拍賣的房子價格也會較低，但是司法拍賣房要在交易後7-10日內一次性付清拍賣成交價款及拍賣公司的佣金。

房貸斷供會影響銀行貸款

一般房貸在斷供之後，房主的信用記錄上馬上就會出現逾期，而銀行從催收到最後起訴法院，由法院判決拍賣房子，時間跨度會比較長，大概在半年到一年左右。

也就是說，在拍賣房子還清貸款之前，房主的信用記錄已經逾期多次，而且在被起訴執行判決之後還會留下被起訴和執行財產的記錄，這些記錄會讓你以後很難向銀行貸款，甚至會被直接拒絕。

所以在買房之前要先衡量自己以後的經濟能力，儘量避免房貸斷供，即使經濟能力出現問題，也可以主動和銀行協商，先通過延長貸款期限等手段，降低自己的月供額度，緩解經濟壓力。

如果確定已經沒有能力償還貸款的，可以自行把房子賣了。還沒還清貸款的房子，一般不能直接買賣，但通過中介墊資，或者先把購房人的一部分首期用來先還清貸款再進行過戶，也是可以的，這樣子可以避免房子拍賣的貶值，還清貸款的同時也不會被記錄銀行徵信。

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金十數據

一鍵代償觀點：在扣除拍賣費和償還清銀行貸款以後，剩下的錢是會給你的。

首先要說明一點，這是法院拍賣你的房子，而不是銀行拍賣你的房子，銀行是沒有權利對你的房子進行拍賣的。當然，如果事情都到拍賣房子才能解決的程度了，一般也不會剩下多少錢了。所以，就算是借錢也不能讓房子因為斷供而被拍賣，這真的是超級不划算的。

法院拍賣需要扣除拍賣費用

從現實角度來說，法院組織人力，物力去拍賣你的房子這都是需要成本的。那麼，這些成本從哪裡扣除呢，指定是不可能法院自己出的，當然，更不可能是銀行來出。最後只能落到你自己頭上。

最終要的是，這筆拍賣費用的要出多少還不能進行討價還價，現實情況下你就想吧，指定是隻會高不會低的。並且這筆拍賣費還是先於銀行貸款進行扣除的，也就是說，只要房屋拍賣完了，把拍賣款項給銀行時，機已經扣除拍賣費用了。

所以，一般情況下，要是法院去執行拍賣了，基本上也就是那種罪犯名下的房產要被拍賣用於賠償的情況了。

拍賣價格會明顯低於市場價

另外，為了儘快把房子賣掉還清貸款，那拍賣的價格一般是要市場價低很多的。這對於房屋所有者來說是很不划算的，當然，你要是想買到這樣的低價拍賣房，也是很不容易的。

並且更噁心的是，如果拍賣價格不足以支付貸款，那麼剩下的錢還是會落到你頭上來。打個比方來說，你的房子拍賣了30萬，但是房貸需要償還50萬。然後再扣除一些雜七雜八的費用，弄不好又會落到你頭上30萬左右的費用。

所以說，房子在被拍賣時是貶值很嚴重的，因此如果不是遇到那種極端的特殊情況，還是不要鬧到那種拍賣的程度為好。

說現實一點，現在房價這麼高，就是先把家裡其他值錢一點的東西變賣掉用來償還貸款，也是很值得的。

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一鍵代償

會倒是會的，但你又為何這麼做？

如果發生你說的這種情況，一定是房屋現有價值遠遠超過了房貸，那你為什麼要讓銀行拍賣呢？

首先你要知道，拍賣房屋的價格一般都要比正常市場價格要低，拍賣費是一筆費用。

其次，走到拍賣這一步，一定是長時間逾期，而逾期會產生罰息和滯納金，這是貸款合同裡寫的很清楚的，這又是一筆費用。

那麼假設你買房子的時候房子值100萬，貸款80萬，現在還剩貸款70萬，你要斷供，法院拍賣了75萬，理論上多餘5萬應該返還給你，但還需要支付法院審理的費用，拍賣的費用，罰息、滯納金，5萬我覺得都都不夠啊。

上面就是舉了個例子，具體情況可能要複雜得多。

期房斷供的損失

首付要不回來吧，這些年還的月供白交了吧，錢還是小事，以後還能賺，但是信用呢？信用記錄一旦出現了多次不良記錄，至少五年內想要貸款和辦信用卡是不可能了，要是上了黑名單，飛機和高鐵都做不了，損失可大了。

所以呢，本來可以自己賣房子，多得不少錢，結果非得弄成法院拍賣，少的錢不說，信用記錄留下汙點，何苦呢？

鑫財經

先說答案，會的！

假設你買了一套房子，100萬元，首付30萬，貸款70萬元。還了10萬本金後，遇到困難，沒辦法按時歸還銀行，斷貸了，那你的房子會被銀行收走拍賣，如果該房子最終被拍賣為90萬元，那麼扣除掉你剩下的貸款本金60萬元（70-10）以及各項稅費後，差額部分會打入你的銀行賬戶。

但是如果拍賣金額不足以償還你銀行貸款剩餘的本金，那麼你的債務仍未結清。比如你這個房子只拍賣出55萬元，扣除各項稅費後，剩餘50萬元，歸還銀行。此時你的貸款本金還有60萬元，那麼差額的10萬元，銀行後續還會繼續像你催討。

因此，我個人極其不建議斷貸，因為斷貸的影響和損失太大，一旦預估到自己無法按時還貸了，我給予你以下幾點建議。

危機的處理方法

1、貸款期限較短：比如五年期、十年期的；去向銀行申請貸款展期，延長貸款期限，這樣可以降低你每月的月供金額。

2、收入減少：只是收入減少，每月的收入無法償還全部貸款，而非完全沒有收入來源。把貸款的房子出租出去，自己去租一間便宜的，兩邊的月租差用於彌補月供的差額。

3、前兩種均無法做到：自己將房子轉賣出去，自己本身賣房，即使出手比較緊急，一般也僅僅略低於市場價，你賣房的錢歸還銀行貸款後，虧損的主要是前期支付的利息，若房價上漲，甚至可能還略有小賺。

記住，一定不能斷供後讓銀行拍賣，因為房子在銀行抵押只有七折，加上前期歸還部分，實際拍賣時的抵押率可能只有四五折，對於銀行來說，只要拍賣的錢可以覆蓋剩餘的貸款本金就夠了。因此銀行拍賣一般都是按照七折拍賣，如果一拍流拍的話，二拍、三拍可能只有6.5折、 6折、甚至5折，這也是為什麼法院拍賣的房子價格都很低。而且即使拍賣的錢高於銀行的貸款本金，那麼銀行也要扣除訴訟費及拍賣的佣金手續費

此外還有最重要的一點：自己拍賣，最高人民法院被執行人信息及個人徵信報告裡均無不良記錄，但被銀行拍賣，兩者都有。

鯉行者

致力於知識改變金融觀，資深私募基金客戶經理為您解答，回答滿意請點贊，關注

這麼多年的銀行工作和房貸的催收工作，給你們講講房子的處置吧。

首先，明確一點，在法院完成拍賣之後，滿足清償貸款之後，所有剩餘的資金一定會返還給借款人的，沒有任何機構有權利沒收和扣押剩餘財產。

那麼到底能拿回來多少呢？這個就需要細說了，文前一定說明，如果有足夠償還能力，一定不要拖欠，甚至惡意拖欠貸款，有很多客戶在面對我們電話提醒催收時說——“我的房子有質量問題，現在開始我要給你們停貸了，催我也不會還了”。其實房子有質量問題可以找開發商，千萬不要擅自不還貸款了（居然自己管它叫停貸，停貸是銀行的工作）。為什麼這麼說呢？首先，銀行不會一開始就拍賣你的房子，銀行在發現客戶逾期後，首先默認客戶只是暫時歸還不上，那麼就進行電話催收，如果有效果自然好事，如果沒有效果，經過反覆的電話催收後，依然逾期，那麼需要進行上門催收和委託律所或者催收公司催收，再不歸還，拿到這些催收記錄，證明非司法條件下無法催收貸款，或者催回貸款需要極大的困難，這個時候才可以進行司法訴訟（省級管理行批准訴訟需要看到你能夠做的所有都做了，還是要不回來）。但是要知道，從剛開始逾期到這時，需要大概半年以上的時間，而這段時間逾期罰息和滯納金都是在按照複利增長，每天都在增長，雖然沒有小額貸款公司的費率那麼高，但是依然增長很快，無形中到此為止你已經需要多付出很多錢了。

然後就到了法院開庭和審理還有判決的時候了，那麼這個時候一般法院都會選擇先行調解，如果雙方願意歸還，同時需要把之前陳欠的都還完才可以繼續按月還款，那麼出具調解書即可，雙方繼續還款，如果調解不成，就強令判決，借款合同解除，歸還全部借款，那麼此時，銀行才可以拿著判決書（或者調解後不還錢的調解書）申請執行。在申請執行後，法院需要勘驗房產，如果房子裡邊住人人還得聯合派出所進行騰房、查封，這都結束後，才能遞交拍賣公司進行上線拍賣，而拍賣還需要排期，不是今天發佈明天就可以賣的，而從起訴開始到判決書判決借款合同解除，需要3-6個月時間，這段期間利息和罰息還是在增長。

好，這都做完了，終於開始拍賣了，那麼起拍價可不是房子的估值，而是評估價值的70%起，如果多次沒有拍成功，還需要繼續降價（這時候看明白為什麼首付款是30%了吧），如果是個熱點房，那麼參與競拍的人多，可能溢價成交，也就是高於起拍價很多甚至高於房子的抵押值，在去掉罰息、訴訟費、公告費、執行費、拍賣費和銀行貸款之後，剩餘的錢才能給返還（首付就沒了，因為拍賣只針對貸款金額說話，與首付無關，夠了就夠了不夠也沒辦法）。如果沒有溢價成交而是低價成交，那麼在去除拍賣費各類費用還完貸款之後，根本就沒有錢了，所以，一點錢都回不來了。

期間相關問題還有很多，不細說了，所以不要逾期、不要惡意逾期、貸款了就做個守信的人，祝大家都能住好房，還好貸。

張小帥說理財

會歸還給你。不過前提是有餘款，而法拍房的結果不一定會讓你滿意，主要就是拍賣後的錢你不一定會滿意，原因有兩個：

1、法拍房相對市價便宜

在法拍房出售時，按照起步價起拍，價高者得，然後交保證金，接著在7日內完成剩下的手續便可。

司法拍賣房從前年開始興起，藉助於某寶渠道，很多人才知道原來法院也會賣東西的！

按照傳統思想來看，能買新房當然首選新房，為什麼要去買別人住過的、還要被強制拍賣的房子呢？最直接的好處就是司法拍賣房相對平時的二手房便宜！

打個比方，多多從廣東法院網上隨便找了一處深圳寶安的房源，大概480萬，不考慮過多的因素，同一個小區同樣面積的二手房市場價最便宜也要600萬，也就是說法院給你打了個八折！

具體的樓盤信息大家可以上各地方的法院網，比如北京法院網↓

或者人民法院訴訟資產網查到↓

看看那個起拍價，是不是又有一種顛覆三觀的錯亂感！而且司法拍賣一般第一二次流拍，第三次通常只有市值的40%，可以說完全沒賺頭。

除了拍賣價便宜外，你還要支付法院執行費用、拍賣、稅費等，如此一來又沒了一筆錢。所以拍賣後的錢能否覆蓋銀行的貸款和利息還是個問題，要是不夠的話，還得繼續還，就更別說什麼餘款了。

2、能買/願意買的人不多

市場交易的原則就是一手交錢一手交換，司法拍賣房不像我們平時買房可以向銀行申請貸款，而是務必要在交易後7-10日內一次性付清拍賣成交價款及拍賣公司的佣金。

除此以外，司法拍賣屬於市場行為，其實早前還沒涉及到限購的問題，去年起幾個大城市開始成立司法拍賣房限購政策，原因不用多說，如果不限制的話金主隨便買幾套，然後以二手房的形式轉讓或出租，可不能由著他們如此任性！

一般被限購的都是一線城市，而如果你想知道自己意向購房的城市有沒有被限購，建議通過電話諮詢當地房產局。

除此以外，還有一些道德問題存在：比如你拍到的房子可能帶有上一手業主的長期租約未到期，結果拍到的只是產權，而無使用權，然後你發現此事後，又與持有長期租約合同的租客各種官司，最後因租約有法律效力無功而回。

還有假若原債務人是個流氓，因為欠債什麼的跑路了，債權人不得已才把他的房子拿去拍賣處理，買家入住後，債務人回來後天天找你鬧事搗亂，那就刺激了。而那時候買家與法院早已錢貨兩清，法院是沒有義務是幫你協調的。

當然，以上兩個問題都要看地方，要是在大城市，也有比市價高的，比如有朋友起拍價格220萬，最終成交價格415萬……比市場價高出幾十萬，畢竟大城市愛炒房的人多。