琴1499220
我寫了篇關於前期物業、業主和業委會之間關係的文章，借貴窗口發出，雖然表面上答非所問，但也值得一讀。
一個小區，在沒有成立業委會前，前期物業是開發商指定的。如果開發商指定的是一個負責任的物業，那業主還算能住得舒心點。一個負責任的物業，會替小區考慮得比較周到，在衛生、安保、維修、綠化等方面有所建樹。如果開發商指定的是一個懶惰不做為的物業，除了會收費外，其它各項都問題多多，業主就會經常起來維權。無論什麼樣的前期物業，它都會設法設定名目從業主處收取費用。當然，過火了也會招致業主強烈反對。
前期物業最大的收費點，除了每家每戶的物業費外，莫過於小區廣告費和機動車停車費，這些在理論上被稱為業主公共收益。小區廣告費究竟每年有多少，不同小區的大小規模和運作狀況各有差異，始終是個秘密，數萬或數十萬或數百萬，不一而論。機動車停車費每月大致多少，各個小區業主還是能算出一個大概數字。小區停車位分業主自購車位(一般在地下室)、露天規劃車位和露天道路劃線車位幾種。業主自購車位一般繳管理費，後兩種則需繳較多停車費用。不同的小區繳費規則不盡相同，大致分業主月票、業主租戶臨停、外來車臨停等多個類型。除月票外，其它都實行的是分時段收費，停車費用就比較高。
根據《物權法》和其它一些物業管理規則，物業在業主公共收益使用方面，只擁有最多30%的直接劃撥權，這些直接用於補充物業經費開支，而另70%業主公益則用於小區建設、設備設施維護和房屋部分問題維修等方面。由於前期物業是開發商指派，在小區基本建設和設備設施維護投入上，業主沒有多少硬性監督權，基本上是物業“一言堂”。而物業費和業主公益究竟如何使用，業主層面基本是稀裡糊塗，不明就裡。
解除前期物業合同的唯一合法辦法就是成立小區業主委員會(以下簡稱業委會)。業委會成立後，前期物業合同自動到期並失效，業委會可代表小區業主重新選聘新物業。同時，業主公共收益所有權正式迴歸業主，由業委會代表業主管理，不再受物業隨意擺佈。實際上，業委會大多是授權物業具體操做執行。這些，可以看做是有立委會和沒有業委會的一點實質區別。
成立一個好的業委會非常不容易!首先要有業主信得過的業主委員候選人，其次要業主在業主大會上投票選舉，而投票業主的票數要佔全小區業主總戶數半數以上，選舉結果才有效。由於小區業主來自全國各地、五湖四海，買房居住才來到同一小區，彼此並不認識。同樓層的業主，彼此熟悉需要一段時間，而同一單元的業主居住一起兩三年未見過面也屬正常，更何況一個小區有很多個組團，一個組團又有好幾棟樓。隨便掛名宣傳幾個人為候選人來宣佈投票成立業委會，業主們對他們既不認識，也不熟悉，道德品性上更做不到知根知底，迷迷糊糊隨意勾選幾個人，碰到見利起意的候選業主入圍，其結果對業主自己而言可能搬起石頭砸中自己的腳。
業委會，在沒成立之前，對於小區業主而言是一個看不見嘗不著的蔥油大餅。在前期物業一手遮天狀況下，如果長期只會收費而不願花錢為業主搞點亟需的建設和辦點得民心的實事，基本的樓棟內和棟外衛生、安保、維修、綠化等工作做得拖拉滯後，業主們就會自發維權，業委會就會在業主的憤怒哀怨聲中倉促成立，走向小區生活服務前臺，至於是為民的業委會還是逐利的業委會，只能留給時間去檢驗了。
各位讀者，如果覺得我還真誠實在，期望我能在相關領域寫出更多大家關心的話題文字來觀讀，請隨手關注我，點讚我吧。
創建於2018.8.11
午夜龍吟
我想說，小區如果自己管理，由小區人員自己收費安排，可以說，沒有一定的社會背景，可能最後是懊惱而終。
業委會組織本來就是一個由所有業主通過選舉形成的組織，他代表業主行使和保障業主權益。而他的性質是義務的，沒有一個具體工資標準的組織。
本人做過五年業委會主任，主任與成員一樣，每個月就是每個人100元電話費，就是這樣，有人還認為業委會的人在貪汙，在弄錢，他們不知道，一個小區到底有多少收入。
所以，要是每個業委會成員一個月發個2000工資啥的，可以肯定的說，不但很多啥都不懂的人要往業委會里鑽，甚至是搗蛋！
所以，業委會里要問，到底有多少工資？可以明確的說，沒有！
至於收費標準，這個則以實際情況而定，一個小區，少則幾百戶，多的上萬戶，人心難齊，工作難做，所以，有社會背景的人擔任，飛揚跋扈的反而沒有人敢說敢反對！
這是筆者的切身體會，因為我們小區剛開始成立業委會時，成員多達15個，走了幾個後來11個，每棟樓都有代表，每星期六，星期天晚上還要值班，可是，結果還有人來搗蛋，換屆後，只有五個人（不合理，小區住戶2000），不值班不開會，啥都不幹，業主意見非常大，但是現在的業委會主任是社會上人，惹毛了可能會打人，而且，你根本難找到他人！其奈他何？
微風細雨話蒼涼
業主鋪天蓋地對物業企業的討伐的現如今，“取消物業，我們業主自治管理”的呼聲越來越高，支持這種想法的業主，多是沒有深思熟慮的。
物業企業是這個時代進步的產物，應運而生的物業企業在業主心中究竟是一種什麼地位和評價？
業委會管理小區，不是沒有實行過，所有現在業主提出過的，都基本上實行過，但大多數都失敗了，為什麼？
打一個比方：原來物業公司收費標準是一元每平方每月，業主覺得太高，覺得服務質量不好，趕走物業公司由業委會負責管理小區，開業主大會，決定7毛錢每平方每月。
首先請保安保潔維護秩序和衛生。
某天，電梯出問題了，請電梯維護人員。
隔天二次供水供電設備出問題了，請水電工。
消防大隊要求監控室人員持證上崗三班倒，立馬安排人出去培訓然後上崗
～
～
然後一個季度過去，業主委員會開會發現：
特麼這支出已經超出收入的物業費一大截了，這可怎麼辦？三個月時間，所有的費用已經收得差不多了，但業主交了一年的錢，這才過三個月就快要花光了？
要不…
提高收費標準？
減少人工成本？
…
到最後，惡性循環
看看大神
當得知市面奶基本是調製出來，所以很多人都自己養的牛和羊自己擠奶喝。
當得知市面很多菜都是化肥農藥的，所以很多人自己買個菜園子種菜自己吃。
當得知育苗是假的時候，大家都無語了，O__O"…還能自己研發育苗？無語O__O"…
物業也是一樣。停車費沒有必要收，說收就是物業和相關利益集團的變相收費的藉口，其實完全可以讓保安引導大家停車，誰先進誰先停，停滿就不能進入了。小區公共區域是大家的，不是物業的，更不是誰有錢就可以肆意橫行的地方。我們不是資本主義國家國家好不好！其實物業能做的事業委會也可以，沒有必要讓物業從中截胡，反而讓業主負擔更重了！
法律在物業和業主方面確實有很多漏洞。物業是利益集團的黃金屋，應該取締得了瘋牛病的物業，並改用新的健康模式。因為僱傭關係出了問題，業主花錢僱傭，確不能直接管理物業，也不能對物業進行時刻評估，更不能自己挑選物業。僱傭合同都不是業主們擬定的，而是開發商代替業主僱傭的，水之深可想而知。
應該業主入駐20%，開發商僱傭的物業就應該自動作廢。業主們可以自己在全國上萬家物業公司表裡或全省，挑選一家，這才是公平競爭的合理體質，也促進物業健康發展。
物業進入必須繳納一定的抵押金，這樣業主們有權對物業工作內容制定，和罰款處理。比如：門壞當天必須記錄，三天內必須修好，影響外觀形象的必須半月內換新門。要不罰款物業5000元，在比如：物業不能突然離開遺棄小區逃之夭夭，要不罰款20萬到50萬。等等以保證業主是僱傭者的權利。
重要來了：業委會必須每年一次大選，要不業委會自動失效。一但業委會失效，物業必須5天內離開小區。這樣物業都著急業主趕緊建立業委會。積極改革才好。
關鍵問題核心就是花錢僱你來服務，花錢的人還管不著服務的人，天理難容啊！
音樂人高端
業主委員會的基本潛規則是，業主委員會的成員不用交物業費，有分紅，有的每年都有公費旅遊，減免停車位費等等。還有很多隱秘收入，例如承包園區門市的回扣費，和房東給的好處費，等等。
明的規則是，有辦公經費，新的小區成立業主委員會後，業主的維修基金會打進業主委員會的聯名賬戶裡，這是很大一筆錢。很大。
業主委員會有權公共門市出租收取費用，公共用地建築便民超市，洗衣房，自行車停車庫等收取和出租費用，還有收取小區的公共廣告費，等等一些額外收入，金額很大，這就是很多人拼命成立進入業主委員的原因！
業主委員會和物業對立的原因就是，這些額外收入沒有業主委員以前是物業的肥肉，成立業主委員會後，就搶了物業的肥肉，於是因為肥肉他們開始鬥爭。
大的園區都有業主會所，這是開發商必須給業主修建的，歸全體業主所有，你們回去看看你們會所哪去了？出租了？還是讓人賣了？這塊肥肉很大。
大叔you話說
有物業公司反對物業公司，依據國家法律規定成立了業委會就反對業委會，要是按大傢伙的意見由社區接管物業，那不用想了，肯定是反對社區了，明白了嗎？劣根性！所以，社區才不會那麼傻呢？
張㑓
一、業委會自己收物業費，是什麼原因?如果是困難小區，沒有足夠的資金支撐聘用收費人員，業委會代收物業費只要收支賬目規範，符合業主大會議事規則約定，沒有不可以。
二、業委會每月幾千元工資?您提問都不知道他們每月領帶少錢？也就沒法評論。
當前規定業委會沒有工資收入，只有津貼，標準根據各地情況，還要有業主大會表決同意即可。通俗的理解就是，業委會委員每月津貼具體多少錢，只要業主大會二分之一以上業主同意的《業主大會議事規則》約定通過，就是合法有效。
三、業委會成員素質參差不齊，業委會主任缺乏領導能力及擔當責任心，業主參與社區事務不關心、不瞭解，疑問就自然多了。
多瞭解、多互動，社區也有溫暖的一面……
不要沒有事實依據去懷疑、指責。這樣對規範有序的業委會這個組織起不到鼓勵促進的作用。
個人觀點，相互學習交流！
和諧社會智慧社區
業主鋪天蓋地對物業企業的討伐的現如今，“取消物業，我們業主自治管理”的呼聲越來越高，支持這種想法的業主，多是沒有深思熟慮的。
物業企業是這個時代進步的產物，應運而生的物業企業在業主心中究竟是一種什麼地位和評價？
業委會管理小區，不是沒有實行過，所有現在業主提出過的，都基本上實行過，但大多數都失敗了，為什麼？
打一個比方：原來物業公司收費標準是一元每平方每月，業主覺得太高，覺得服務質量不好，趕走物業公司由業委會負責管理小區，開業主大會，決定7毛錢每平方每月。
首先請保安保潔維護秩序和衛生。
某天，電梯出問題了，請電梯維護人員。
隔天二次供水供電設備出問題了，請水電工。
消防大隊要求監控室人員持證上崗三班倒，立馬安排人出去培訓然後上崗 ～ ～
然後一個季度過去，業主委員會開會發現： 特麼這支出已經超出收入的物業費一大截了，這可怎麼辦？
三個月時間，所有的費用已經收得差不多了，但業主交了一年的錢，這才過三個月就快要花光了？
要不…
提高收費標準？
減少人工成本？
…
到最後，惡性循環
物業管理圈
我做過3屆業委會；因為這個業委會的存在，一個瀕臨爛尾的小區，現在9年換了3個物業公司，最近剛剛跟第三任續簽合同；我覺得，一個小區如果要搞好，業委會的領導帶頭作用很關鍵；業委會成員必須有奉獻精神，不怕吃苦不怕被部分業主誤解；持有一顆公心；我們3屆業委會成員都沒有任何薪酬，還經常動用自己的車輛和關係為小區無私服務；實行財務公開，業委會成員之外還團結了一批業主骨幹，把業委會的所作所為及時跟業主溝通；業委會有自己的業主微信群，便於發動業主；業委會在選擇物業公司方面下功夫，注意對物業的監管。同時，注重小區公共創收，手裡有糧心裡不慌；小區業主物業費繳費比例越來越高，現在基本在98%以上，南京龍鳳玫瑰園小區實現了良性循環；
君無戲言145809223
這個月14號你提出問題我已經做了回答。
也不知道對你有沒有幫助。
行不行你給個話好嗎。
今天你提出的問題，我看了看沒有明白你要問什麼。我小是你兒子嗎？收物業費有什麼困難嗎？這樣的業委會誰來監管小區？業委會人員幾千工資？
朋友找一找國家物業管理條例，再找一找你們地區的物業管理條例。看看業委會的要求，看看法律法規制定的條例吧。
諮詢別人吧！別人可能會幫助你。
