隨著租賃市場的日益火爆，長租公寓也迎來新一輪發展熱潮。近來中央和地方政策頻出，助力租賃市場，政府不斷強調要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓全體人民住有所居，政策扶持下的長租公寓形勢一片大好。
一.租賃市場暖風頻吹，長租公寓難忘情懷
表：租賃市場相關政策梳理
在租賃市場暖風頻吹之際，地產巨頭萬科積極響應，抓住市場機遇。2018年6月11日，萬科公告披露80億元住房租賃專項公司債券獲批，長租公寓存量市場再次被盤活，萬科在發展長租公寓的進程中，始終堅持：長租公寓本來就不應該賺很多錢，如果要賺錢，商品房就可以解決了，就因為商品房不能解決住有所居，才需要長租公寓。
這樣的發展理念不僅體現了企業的社會責任，也是一種企業家情懷。
在“租購併舉”的政策導向下，主要面向城市主流租房客群的“泊寓”獲得迅速發展，截止2017年底，長租公寓累計獲取房間數超過10萬間，開業已超過3萬間。2018年5月12日開始正式出租的萬科長租翡翠書院，則主要面向追求高端的家庭用戶。2018年萬科還將持續加大長租公寓供應量，拓展公寓目標為45萬間，預計取得年收入94億元，遠期規劃為提供100萬套公寓，實現年收入155億元。
從長租公寓實際運營角度來看，萬科以人性化、規模化和規範化為主要的管理方式，著重加大投入力度，租的是房子，傳遞的卻是一種全新的生活方式。同時萬科非常注重客戶體驗，認為客戶是企業生存發展的關鍵要素，因此合規高效的管理模式是萬科獨有的特點，將預約、註冊、簽約和房源信息集中到公司網絡平臺上，實現平臺統一管理；
從長租公寓建設場景角度來看，萬科堅持場景多樣化原則，不僅深耕一線城市，還積極開拓三四線城市，努力建設鄉村振興場景，一般來說鄉村基礎設施相對落後，特殊的產業形態也預示著這片土地的開發需要投入更多成本，此舉不單為了盈利，也是企業勇擔社會責任的體現。產業鏈從城市下沉到農村，對房企發展而言，則是挑戰和機遇並存。
二.盈利路漫漫，吾輩需求索
依靠情懷的萬科長租公寓相較於其他企業，具有佈局最早、轉型最快、獨家資源廣等顯著特徵，優勢盡顯下的萬科長租公寓其盈利模式是否也值得效仿？接下來讓我們一探究竟。
（一）
主流群體-泊寓
全自持公寓計劃，盈利路在何方？
面向城市主流租房客群的泊寓，是萬科長租公寓的主打品牌。泊寓的運營方式主要分為輕資產和重資產，輕資產獲取方式主要是租賃，即雙方共同簽訂長期房屋租賃合同；重資產則是通過收購獲得物業產權或長期使用權。
2017年6月6日，萬科在廣東佛山桂城以總價25.3億元+70年100%自持競得一宗地，樓面價15300元/平方米，一宗全自持的泊寓計劃已於2017年年底在廣東佛山拉來序幕。目前我們估算泊寓在佛山南海區的平均月租為80元/平方米左右，假設近兩年租金漲幅約15%，不考慮建安以及各種運營成本，通過測算我們發現佛山全自持泊寓項目預計13年左右才能回本。一般來說，長租公寓行業的運營費用率很高，約為40%，若考慮諸如這些運營成本類的各項支出，其盈利週期更長。相較於重資產，輕資產因其前期投入成本相對較少，回本週期便縮短，萬科表示輕資產租賃模式回本預計5年。
（二）
高端群體—翡翠書院
成本反推租金，盈利任重道遠
面向高端家庭用戶的“北京翡翠書院”是我國首個企業自持租賃項目。從公眾視角來，翡翠書院的租金是相當高的，其一期提供1000套左右的租賃住房，90平方米三居室每月租金的定價在1.5-1.8萬元之間，180平方米四居室的定價在3-4萬元之間；最長單個租期不超過10年，如果一次性簽訂10年租期，則每年租金不變。如此核算，10年租金至少180萬！另一方面，高昂的拿地成本也註定其租金不菲。租金根據成本反推，該項目裝修、建安成本大約50億元，加上109億元的拿地成本，項目總成本159億元，即使滿租，項目的收益率也不超過3%，這樣的租金水平何時回本實在難以預知。
租金超預期，滿租或真是理想。從“北京翡翠書院”附近的頤豐莊園來看，目前月租金平均為100元/平方米左右。我們假設近兩年租金漲幅20%，到2020年“翡翠書院”完工時，周邊90平方米的每月租金為12960元，低於目前萬科的1.5萬元最低報價。而這1.5萬元的租金報價僅僅是目前預租，且能一次性付清10年租金的情況下的最低價格，也就是說想要享受到最低租金，需要一次性支付180萬元。“北京翡翠書院”附近的樓盤均價在5萬元/平方米左右，同面積的僅需450萬元。在同等情況下，有支付能力的人，或許會選擇去買房付首付，而不是去租一套10年使用權的房子。
結語
無論是面向主流群體的泊寓，還是針對高端用戶的翡翠書院，投資回報週期較於普通住宅業務而言，雖然存在顯著差異，但因國家大力發展租賃市場，長租公寓政策利好，且租賃業務本身能獲取穩定的現金流，基於此長租公寓對於萬科而言，依然舉足輕重。未來，關於長租公寓如何發展、怎樣盈利依然是萬科又或者行業需要不斷探索的問題。
億翰智庫認為未來長租公寓可能的發展模式有兩種：
一是國企做長租公寓，本質是幫助國家持有核心城市優質地段的土地，在這其中企業享受土地增值的收益，而國家增強了對於核心資產的控制；
二是民企涉足長租公寓，這是一種類似互聯網的資本運作邏輯，通過不斷擴張所控制的公寓數量，謀求長租公寓板塊的上市，以獲取資本溢價。
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