乘著租購併舉的政策東風，熱點城市對企業自持住房的監管亦漸趨規範。日前，杭州、天津相繼發文加強對企業自持租賃住房的管理，在規範住房租賃市場的同時，賦予和保障剛需租賃客更多的權利。
企業自持租賃住房是由房地產開發企業等主體開發建設，並長期持有運營的“只租不售”型住房。長期以來，我國的住房租賃市場供給主體相對單一，以個人散租為主，租賃服務標準較低，租賃關係穩定性較差。發展機構型住房租賃企業，對規範租賃市場大有裨益。
兩地相繼出臺租房新規
7月18日，天津市國土資源和房屋管理局發佈《關於加強企業自持租賃住房管理的通知》。
主要有五條要點：
第一，企業自持租賃住房應以租賃方式自持經營，不得銷售，不得分割轉讓、分割抵押。
第二，自持租賃住房持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。
第三，自持租賃住房應以中小套型為主，優化房型設計，鼓勵採用符合市場需求的住房套型。
第四，企業自持租賃住房應納入天津市房屋租賃信息服務與監管平臺管理。
第五，企業對自持租賃住房的租賃實行市場化機制，全部公開對外租賃，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在解讀該項政策時指出，自持性物業強調中小套型，其實是為了保障“剛需租賃”，是降低租賃成本、優化租賃房源結構的重要體現。而自持租賃住房不允許有10年以上的租賃期，則是為了防範明租實售的情況。
7月17日，杭州住房保障和房產管理局發佈《關於進一步加強對企業自持商品房屋租賃管理的通知》。
其中關於住房租賃的內容主要有：
第一，自持商品房屋辦理驗收確認前，開發企業需先申請辦理自持商品房屋租賃備案手續，一次性將自持商品房屋納入租賃平臺進行公開展示，接受租賃預登記。
第二，自持商品房屋對外出租單次租期不得超過10年，單次收取租金的期限不得超過1年，開發企業不得以租代售、變相銷售自持商品房屋使用權，並對開發企業租賃備案時申報的租賃價格作了相應限制，明確租賃價格一經確定，原則上1年內不得上調。
兩相比較，天津和杭州均強調了對外出租單次租期不得超過10年。杭州的新規還特別強調租賃價格在確定之後1年內不得上調。
一二線城市推進租房市場不遺餘力
事實上，北京、上海、深圳等一線城市以及部分二線城市在推動住房租賃市場發展方面一直不遺餘力。
上海：
上海去年7月發佈的《上海住房發展“十三五”規劃》已提出，“十三五”時期，新增住房供應總套數比“十二五”增加60%左右；租賃住房供應套數佔新增市場化住房總套數的60%以上。“十三五”時期預計新增供應租賃住房70萬套。此外，以市場為主，扶持住房租賃企業擴大規模，新增代理經租房源30萬套（間）左右。
深圳：
深圳於今年6月發佈《深圳市人民政府關於深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購併舉的住房供應與保障體系的意見（徵求意見稿）》，針對不同收入水平的居民和專業人才等各類群體，深圳計劃將住房分為市場商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三大類。計劃到2035年，新增籌集建設各類住房共170萬套，其中政策性支持住房以及公共租賃住房的佔比合計約為六成。
新規背後有何深意？
全國一盤棋。在租購併舉的大基調下，杭州、天津現相繼出臺企業自持租賃住房管理新規，其背後究竟有何深意？
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：
當前對於企業自持租賃住房來說，包括杭州、天津都有比較明確的政策，這和當前租賃市場的全面發展和提速等有關。總體上此類政策利好未來自持型物業的落地，利好房地產長效機制的推進。
預計未來全國大部分熱點城市都會對此類企業自持概念的住房形成更規範的政策指導。可能會強調兩點：第一，企業自持性用地的出讓會增加，也會對房企的競拍地價等形成約束。第二，對開發商明租實售的做法進行查處，這樣也是為了形成更為規範的租賃市場。類似政策推進後，預計未來幾年熱點城市租賃市場的發展會更加蓬勃。
上海中原地產分析師盧文曦：
當前很多城市都在鼓勵發展住房租賃市場，在這個市場建設過程中，有許多方面需要逐步完善。杭州、天津此次出臺政策的目的就是為了規範住房租賃市場。
更為重要的是，現在對於土地市場的調控也是房地產調控的主要內容。土地拍賣中企業競拍自持面積也是這兩年才有的產物，從時間推算上看，不少項目或許已臨近上市的時間節點，所以提前制定相關規則，有利於住房租賃市場的穩定發展。
中原地產首席分析師張大偉：
最近多地發佈的企業自持租賃住房管理相關政策，主要是針對土地出讓中的長租房源入市問題。現在看，這部分房源將集中影響租賃市場。
根據杭州市住房保障和房產管理局的官方統計，截至目前，杭州市區範圍內共有92宗地塊出現競拍自持比例，合計自持面積達191萬平方米。
中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，全國範圍合計出讓的租賃住房項目面積超過700萬平方米，按照平均60平方米/套計算，已經可以直接提供租賃房源11萬套，主要集中在北京、上海等一線城市。另外，最近一年多來，有超過20個省份、超過80座城市出臺了發展住房租賃市場的相關政策。
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