核心提示
商业地产项目的核心在于招商和运营，相比住宅而言，商业地产项目所涉法律关系和法律问题则更加复杂和多元，且该类项目投资周期长，投资成本大。如何预见并有效防控招商运营过程中的法律风险，是商业地产项目亟待关注的要点。
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招商中的广告宣传问题
1避免发布虚假广告导致高额行政处罚风险。
广告宣传是整个房地产项目风险贯穿周期较长的一个环节，一般从项目预售阶段开始会一直延续到项目交付运营阶段。在项目招商前期，开发商或招商代理公司往往为了强力打造项目的招商热点及亮点，会在招商手册等各类宣传资料进行一些较为夸大不实的宣传，该类宣传一旦被认定属于发布虚假广告的，根据2015年新修订的《中华人民共和国广告法》将面临如下行政处罚：
由工商主管部门责令停止发布广告，责令广告主在相应范围内消除影响，处广告费用三倍以上五倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处二十万元以上一百万元以下的罚款；两年内有三次以上违法行为或者有其他严重情节的，处广告费用五倍以上十倍以下的罚款，广告费用无法计算或者明显偏低的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照，并由广告审查机关撤销广告审查批准文件、一年内不受理其广告审查申请。
2避免违规发布房地产广告。
2016年2月1日起施行的《房地产广告发布规定》（以下简称“广告发布规定”），对房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告，明确规定发布房地产广告不得含有下列内容：
（1）升值或者投资回报的承诺；
（2）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；
（3）违反国家有关价格管理的规定；
（4）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传，如房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
（5）房地产广告不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。
（6）房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。
（7）房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。
（8）房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容等。
违反广告发布规定发布广告的，有责任的广告主、广告经营者、广告发布者将面临如下行政处罚：
《广告法》及其他法律法规有规定的，依照有关法律法规规定予以处罚。法律法规没有规定的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，处以1万元以下的罚款。
3合理制定招商优惠政策，客观描述项目招商环境，避免因具体招商宣传内容构成合同内容导致承担履约不能的法律风险。
很多商业地产项目在招商前期，为吸引大量商户尽快签约入驻，会在招商宣传资料中明确具体的招商优惠政策或在招商手册中具体描述商业项目环境等宣传内容（如每天项目不少于xx万的客群流量、开业率、定期进行某类宣传活动等），如果类似具体的广告宣传内容较为具体明确的，或将构成招商合同内容的组成部分要求兑现履约。而在招商前期，如项目运营不利，商户无法盈利，房开商或招商代理公司或将面临除涉嫌虚假宣传的法律风险之外，还将面临大面积商户以此为由要求解约索赔的法律风险。故此，对于商业地产项目的宣传文案及宣传资料还需谨慎待之为宜。
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招商过程中的签约问题
招商（招租）签约环节是商业地产项目招商运营过程中的风控前置核心环节，后续招商运营顺利与否及新老商户如何有效顺畅衔接，较大程度上则取决于招商（招租）协议等配套法律文本内容（包括租赁协议、收银协议、物业服务协议、装修协议等）的全面性、完整性及是否具有实务可操作性，同时这一环节也是对房地产律师专业化深度及实务经验最有力的验证和考验。结合笔者的实务经验，结合商业地产项目特性及运营模式，量身定制一套完善的招商（招租）配套法律文本及运营风控流程，才是对后续项目运营的最强有力的保障。
1开发商与招商代理公司签订招商合作协议中需要重点关注的问题。
开发商委托招商代理公司招商的，除慎重选择信誉及招商运营能力较好的招商合作伙伴之外，在招商合作协议签订过程中还需要特别注意以下问题：
（1）明确约定招商面积；
（2）明确在某一具体时点招商代理公司需完成的入驻商户级别要求及相应级别商户入驻率；
（3）对招商代理机构的招商业绩有明确具体量化的要求及违约条款（如商户具体条件及商户入驻率或开业率等，可设置解除权）；
（4）对佣金结算条件作出明确严格的约定（如对招商达标条件的设定，或商户需签订合同且支付保证金和租金方可视为招商完成达到结佣条件，退租时商户已交费用如何处理及是否纳入结佣范围等）。
2招商（招租）协议中需要重点关注的问题。
招商（招租）协议签署涉及较多商户，且直接关联商业物业的实际运营及管理问题，需要关注的履约范围及风险环节较多，故此，签订一套全面完善的法律文本即已经为商业地产项目后续运营风控设置了一道强有力的防火墙。在此，笔者就部分容易被忽视的条款进行重点提示。
（1）务必完善招商（租赁）协议中的商户信息。
商户信息一般包括自然人身份证号码、法定代表人身份证信息、签约商户可邮寄送达的具体联系地址、联系电话等内容。该部分内容在招商（租赁）签约阶段往往会被工作人员忽略或出现填写不完善不准确的情形。笔者特别提示，千万不要小看这个环节，将来一旦发生争议，该部分内容会有意想不到的大效用。
（2）明确约定合同解除时对已形成附合的装饰装修物的处理方式根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，如果合同双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，法院按照下列情形分别处理：
- 因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
- 因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
- 因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
- 因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
（3）明确商户对室内装饰装修消防验收申报义务和使用营业前消防检查的申报义务。
第一、室内装饰装修消防验收报验义务主体。
根据《中华人民共和国消防法》相关规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核，向公安机关消防机构申请消防验收。这里通常所指的是建设工程的一次消防报验阶段，报验主体是建设单位即开发商。但对于房屋室内二次装修的消防报验主体，消防法等相关现行法律没有进行具体规定。故此，为界定二次装修责任主体，建议在租赁协议中明确由商户或承租人对室内装饰装修消防验收承担报验义务，且开发商对因商户或承租人原因导致二次消防报验无法通过，不承担责任。
第二、使用营业前消防检查报验义务主体。
根据《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。商业地产项目使用、营业前消防安全检查申报主体即可以是建设单位也可以是使用单位。故此，为界定该环节的责任主体，建议在租赁协议中明确商户或承租人对承租商业在投入使用、营业前消防检查承担报验义务，且开发商不对因商户或承租人原因导致使用、营业前消防检查无法通过，不承担责任。
（4）明确开业时间和营业时间，设置相应违约条款。
商业地产项目中商铺的开业时间和营业时间是商业项目整体启动运营的关键，尤其重要。故此，在租赁协议中对商铺的开业时间和营业时间进行明确约定，并设置相应违约责任条款，加大违约成本，对商户进行有效约束，从而亦可促进商户共同培育及维护商业氛围。
（5）明确单方合同解除权及强制腾房权。
商业地产运营过程中，往往会出现商户或承租人逾期交付租金或擅自停业或租赁期限届满拒不退房等违约情形，为保有主动权，尽快清理该部分商户并防止损失进一步扩大，在租赁协议中需全面罗列商户或承租人的违约情形，约定开发商享有单方合同解除权，且在合同解除后，商户或承租人逾期腾房时，约定开发商享有强行腾房权及房屋内留置物品的处分权。
（6）明确保证金（押金）的担保性质，保障保证金（押金）全额没收权。
商业地产项目中，一般在签约时会按1-2个月的租金标准向商户或承租人收取履约保证金（或押金）。但实务中即便在租赁协议中已约定商户或承租人一旦违约，保证金（或押金）没收的内容，由于没有明确保证金（或押金）的定金担保性质，往往在商户或承租人违约退铺，诉讼退还相应保证金（或押金）时，开发商仍无法对保证金（或押金）进行全额没收。故此，建议在租赁协议中明确保证金（或押金）具有定金性质，如合同履行期间商户或承租人出现任一违约行为的，保证金（或押金）全额没收不予退还。
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涉及的运营问题
1“售后返租”运营模式面临的法律问题。
“售后返租”也是商业地产项目快速启动，推进招商运营的一种常规模式，因有诱人的固定投资回报，一段时期以来备受商业项目购房者的青睐与热捧。目前在我国的法律层面，对于“售后返租”并没有绝对禁止，仅在部门规章层面针对期房不得售后返租表示了否定和限制。“售后返租”在满足一定条件下，也是允许的。当前市场上的“售后返租”模式较多，不同的返租模式，风险利弊各有不同，主要风险环节重点提示如下：
第一、未竣工验收的商品房（即期房）不得采取“售后返租”的方式进行销售。2001年，建设部颁布实施的《商品房销售管理办法》规定：“房地产开发企业不得采取售后返租或者变相售后返租的方式销售未竣工商品房。”2006年，住建部发布《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确，对承诺售后返租、返本销售的，予以严肃处理。
第二、须具有真实房产销售内容，不得采取该模式变相非法吸收资金。2011年1月4日，最高人民法院颁布《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第二条规定：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后返租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的，将被以非法吸收公众存款罪定罪处罚。”
第三、商业地产宣传广告不得含有“升值或者投资回报的承诺”。在广告法新修订之前（2015年9月1日前），工商主管部门对房地产广告管理相对较为松散，监管查处力度不大。但在新广告法实施后，尤其2016年下半年，相关主管部门对房地产广告开始进行强效监管，全国多家大牌房企违规广告都受到了严厉查处。
第四、科学设计“售后返租”模式，从项目前期宣传推广至后续招商运营整个过程，强化运营风控措施，避免“售后返租”引发的后端争议。近几年来，笔者亲历的多个商业地产项目，或因开发商资金断裂致使租金无法定期兑现、或因开发商或商管公司后续招商运管不利无力支付租金，亦或因引入的合作第三方违约拒付租金等多种情形，引发了较多群体争议。越来越多的购房人对该类商品房的投资或购买也越来越谨慎，致使售后返租产品的市场需求热度锐减。故此，除开发商自营之外，如引入第三方进行“售后返祖”模式合作的，除前述注意事项外，慎重考察第三方合作伙伴的运营实力也是尤为重要。
2商业地产项目运营过程中的商户清退问题。
对于商业地产项目运营过程中的法律问题，笔者想重点介绍一下在商户或承租人违约时，开发商对商铺如何进行清退腾房的问题。该类问题是商业地产项目运营过程中的一个普适性问题，且该问题在商业地产项目运营过程中较为频发，实务操作中难度较大，一旦商铺清退腾房程序或腾房措施不当，较易引发诉讼且会导致开发商承担不必要的损失赔偿责任。在此，笔者结合多年商业地产项目运营处置的实务经验，对开发商在腾房程序及相应合法性提出如下意见供诸位参考适用。
第一、在租赁协议中设置商户或承租人违约时开发商享有单方合同解除权及强制腾铺权。
第二、严格履行通知程序义务，采取书面形式先行向商户或承租人送达合同解除通知及腾房通知书。在这个环节往往有的商户或承租人已经自行锁店离开且无法联系或有的商户或承租人拒绝配合腾房等情形，此时商户或承租人信息完整度的法律效用就可以有效发挥了，即便在商户或承租人避而不见或拒绝配合腾房的情况下，开发商仍可以享有主动权行使强制腾房的权利。
第三、邀请第三方见证腾房全过程，保全腾房证据（包括开锁、室内物品造册清点、搬运、保存等），避免导致由于腾房不当导致商户提出财产被损坏的反索赔。腾房完成后，再次书面通知商户或承租人物品存放地点及限期要求接受腾交的物品。
第四、启动诉讼程序，向商户或承租人追索欠付租金、房屋占有使用费、违约金等赔偿责任。
在商户或承租人违约致使开发商单方解除合同时，开发商需按照上述流程及要求完善合同解除及腾房手续，才能有效减损并降低由此带来的后续法律风险。
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结语
综上所述，商业地产项目对开发商、招商代理公司的招商运营能力，风险防控能力及律师在商业地产运营项目方面的专业深度和法律服务经验需求更高。商业地产项目所涉及的招商运营法律问题较多，由于本文的篇幅有限，无法逐一罗列。最后，笔者建议只有开发商、招商代理公司及专业律师积极协同建立 “风险前置、提前预见、全面防控”的商业法律风控意识，对症及时采取行之有效的防控措施，才能有效对治商业地产项目招商运营过程中的各类法律风险，从而达到降低风险，有效减损，高效运营的商业目标。
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