買房，是每個人的終極夢想，輾轉半生，花光積蓄，為的就是擁有一個屬於自己的小家。在這條坎坷的買房路上，有人選擇小區樓盤、有人投資商鋪、有人花大價錢買別墅買洋房……雖然我們平時都稱之為“買房”，但這些“房”卻各不相同。

在購房中我們經常會遇到幾個名詞，它們分別是：大產權房、小產權房、商住房、住宅用地以及類住宅等。一字之差雖小，卻差之千里，看錯一個字買錯了房子，對於業主可是巨大的利益損失！今天我們一起了解房屋都分成哪幾種，並且每類房屋都有哪些優點缺點。

大產權房

大產權房是購房者既有了《房屋所有權證》，也有了《土地使用權證》，可以合法的進行二手房交易的房屋。大產權房具佔有、使用、收益和處分四項完整的權能。

大產權房的優點：

1、大產權房的房產證由國家頒發，被國家認可和接受。

2、職工可以自由或轉讓大產權房，沒有時間上的。

3、大產權房的用地是由國家(也就是當地)劃撥或者轉讓的，銷售對象可以是任何人。

4、購買大產權房之後，購買者可以自由進行使用、或轉讓，不用補繳任何費用。

大產權房的缺點：

價格較高。

小產權房

小產房權房通常指兩類：其一是經過國家相關政府部門的土地、規劃、建設環節審批，建設在農村集體建設用地上的城中村改造房；其二是未經過任何國家相關部門和環節審批，建設在租用土地或非法侵佔的土地上的房屋。

小產權房的優點：

1、價格便宜：小產權房，價格只有同區域商品房的40－50％，因為省去了土地出讓金、各種交易環節稅費，做到了真正的取之於民用之於民。並且，有的地區，小產權房不僅成為了中低收入家庭解決住房的一個重要途徑，還成為了高收入者投資和消費的重要選擇目標。

2、打破政府壟斷：小產權房打破了政府對土地一級市場的壟斷，降低了因壟斷土地供給，限量供應，形成的壟斷地價的虛高，免除了政府行政審批權力的尋租，使地價房價大幅回落。

小產權房屋的缺點：

1、缺少“五證”：如果沒有“五證”是不能辦理房產證的。沒有產權，不受律的保護。

2、拆遷難補償：只要依辦理了審批手續，它就是合建築。但也不排除那些在規定範圍以外的違章建築，如果和國家的規劃相沖突，還很有可能被拆除，而且業主也不會得到拆遷安置補償。

3、小產權房不能抵押或者上市轉賣：由於沒有正規的產權證，小產權房不能作為抵押或上市專賣。這些都是購房者在購買小產權房需要注意的地方。

4、小產權房不能抵押貸款：小產權房不能在房地產管理部門登記備案，所以不可以辦理抵押等他項權利，沒有他項權利就相當於沒有合的質押物抵押到銀行，銀行貸款就無批覆，這意味著你需要一次性付款買房。

商住房

既可以居住，又可以公司進行工作，是適應一線城市的發展和年輕人生活發展的新型居住形式。

商住房的優點：

1、不限購：商住兩用房較大優勢就是不限購，無論是北京限購還是通州最嚴限購令，都沒有限購商住兩用房，而且商住兩用房不算首套房!

2、面積小：商住兩用的小公寓一般面積較小，大部分是40㎡~70㎡左右，非常適合年輕人居住，或者投資。

3、可商可居：商住兩用樓盤可以由於其獨特的定位和戶型，可以自己居住也可以經商，也非常適合辦公成本要求較低的企業。

4、靈動性強：因為商住兩用公寓的獨特的區域位置，基本處於金融、城市綜合體內，再加上戶型小巧，投資性強，所以對於業主來說非常靈活，可以對外出租，出售也非常方便。

商住房的缺點：

1、商住兩用房一般不能落戶：商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味著即使周邊區域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。這無形中造成了業主生活、學習上的不便。

2、“商住兩用”房生活成本高：商住兩用房的水、電和物業費用的都是商用標準，遠高於住宅項目，各種稅費等也要高於普通住宅。也就是表示購房者要承受較高的生活成本。

3、商住兩用房安全問題也值得擔憂：商住兩用房將商和住混雜在一起，名為既可“商”也可“住”，實則給雙方都帶來了很多麻煩。在某業主論壇上，許多業主發的帖子反映商戶嚴重擾民，有的反映商戶晚上營業時間結束太晚等。

4、商住兩用房產權短：商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據《物權法》相關規定：住宅建設用地使用權期滿後，自動續期。而“非住宅建設用地土地使用權”，不能自動續期。所以相對於普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

5、商住兩用房稅費高，出手成本高：“商住兩用”項目目前還無法按照住宅的標準繳納契稅，這樣的房子在轉手的過程中，相關費用按照商用來計算，其轉讓契稅為4%，而普通住宅轉讓契稅為2%(不超過144平方米)。同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。所以以投資角度看，投資人出手將承擔巨大的出售成本，而這些也使買方選擇難度加大。

6、商住兩用房貸款利率高：商住兩用房不限購，也不受房貸限制，不過這種房子不能享受普通商品住宅的稅費優惠。貸款期限一般不超過10年，首付高一些，50%左右，遠高於首套普通住宅的30%，貸款利率為普通住宅的1.1倍，且不能申請公積金貸款。

住宅用地

住宅用地是指居民住宅用地用於建造居民居住用房屋所佔用的土地。包括：城鎮住宅用地指城鎮用於居住的各類房屋用地及其附屬設施用地（包括普通住宅、公寓、別墅等用地）；農村宅基地指農村用於生活居住的宅基地。

住宅用地的優點：

1、住宅用地具有社會保障功能：住房制度的市場化大大豐富了住房的種類與數量，改善了公民的居住環境，提高了公民生活質量。但是，在追求效率的同時，不能忽略公平。商品房作為一種產權清晰的私人物品，無疑具有競爭性和排他性，高收入的群體可以很容易進入房地產市場，通過市場交易獲得自己的房產，但是，因為承擔不起市場高額的房價，市場也將那些低收入群體排除在外，如果政府不出臺相應的“住房保障政策”，低收入群體的“居住權”這項最基本的權利就難以保障。在現代大多數國家都認識到了這一點，並已將保障性住房的建設視為關乎市場穩定和國民經濟可持續發展的重要環節。

3、住宅用地供給促進房地產業發展：土地是生產發展的三大要素之一，是經濟發展的基礎，住宅用地的供給促進了城市房地產業的發展，優化了城市佈局，推動了城市化的進程。

類住宅

“類住宅”是指開發單位為了規避風險，將依法批准的商業建設用地通過住宅化的設計和營銷推廣對外銷售的產品，業內通常將其稱為“商改住”。特指除了住宅、辦公樓之外的有居住功能的邊緣類產品，包括酒店式公寓、服務式公寓、公寓式辦公樓、LOFT、SOHO公寓等。

類住宅的缺點：

1、使用年限短：住宅的土地使用年限一般為70年，而類住宅的土地使用年限通常只有40或50年。另外，目前在售的不少類住宅土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少項目的實際使用年限可能會更少一些。

2、貸款限制：類住宅貸款是不能使用公積金的，貸款期限一般不能超過10年，且利率為基準利率的1.1倍。

3、落戶問題：購買類住宅一般是不能遷入戶口的，也不能辦理居住證。

房子對我們每個人都是至關重要的，所以在購房時一定要了解清楚分類不同和它們的優點缺點等風險，再結合個人對房屋需求和經濟條件，挑選適合自己的好房子。

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