自2016年“930”開始，再到2017年的“317”，這兩輪的大規模房地產調控，讓地產行業加速進入整合階段。行業的集中度快速上升，大房企的市場佔有率快速提高。
中指院報告顯示，2017年百強房企市場份額達到了47.7%，即使在百強房企中，馬太效應也非常明顯，比如top10房企市場份額佔百強房企的份額達到了50.2%。
一個很重要的原因就是調控嚴控了房企融資，特別是土地前置貸款。開發商買地要找銀行貸款，現在要你自己出錢買地，很多小開發商根本玩不下去。但對於大開發商來說，他們融資的渠道要比小開發商多，比如海外融資渠道。這種高人一等的融資渠道優勢，讓大房企在密集的調控中反而獲得了加速擴張的機會。
數據顯示，2017年百強房企發行了78.1%的海外債。
加速擴張必然意味著房企負債率迅速升高。而截至2017年，全國136家上市房企平均負債率達到了79.1%，是2005年以來的最高值，其中萬科、綠地、保利地產和華夏幸福的負債總額更是超過了3000億。
以萬科為例，2018年一季度其總負債額達到了驚人的10 289.27億元，負債率達到了84.04%，這兩項指標均創萬科歷史新高。
但是“負債前行”的房企，目前正遭受越來越嚴格的監管。從當初的中小房企，到如今的大型龍頭房企，日子都越來越難過。
6月27日，相關部門表示，房企海外發債應主要用於償還到期債務，避免債務違約，限制將海外融資所得用於投資開發房地產項目。之所以有這樣的規定，是因為接下來的3年，房企已進入償債高峰期。
有券商研報顯示，2018年，地產行業到期債務總量將達到1949億元，三季度為932億，四季度為698億，而2019年和2020年的到期量更是年均增加1000億以上。
接下來會發生什麼？
中小房企的日子依舊難熬。
高昂的地價使得中小房企早已從一二線城市退出，即便在三四線城市，在大房企的競爭下，中小房企的日子也不併好過，項目違規銷售或爛尾的可能性在增加。
而對於大房企而言，海外融到的錢不能用來開發，只能用來還債。這意味著房企必須加快銷售節奏。眼下最關鍵的是三四線城市，棚改的變數使得他們必須儘快優化庫存，加快推盤儘快回款。
不過，就三四線城市來說，房企拿地熱情或許會迅速降溫，相應的房價行情也會迅速降溫。還需提醒的是，這一波降溫或許意味著三四線樓市行情徹底結束了。
而在一二線城市，捂盤的風險也越來越高，由於限價依然不可能取消，繼續捂盤意味著越來越高的財務成本，這些都會蠶食利潤，越晚開盤越可能虧本。這會在一定程度上緩解二線城市搖號超低中籤率的問題。
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