萬科的“去地產化”邏輯在半年報中有了進一步體現。
8月21日上午，萬科在深圳舉辦2018年上半年業績會。財報顯示，2018年上半年萬科實現銷售金額3046.6億元，實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤91.2億元，同比增長24.9%。
除了各項穩健指標，財報中的另一大焦點是，萬科首次將租賃確立為核心業務。對於這樣的改變，萬科總裁、首席執行官祝九勝解釋這是萬科定位邏輯的延伸，從城市配套服務商到美好生活服務商，萬科堅持為大眾服務、為普通人服務，這個邏輯自然延伸到租賃住宅，而為大眾業務、普通人服務才是萬科的主渠道業務。不過，另外一種解讀是，租賃核心化，這是萬科“去地產化”的表現。就在今年6月份舉辦的萬科2017年度股東大會上，董事長鬱亮曾表示，萬科的方向是明確的，但路徑還不清晰，目前還無法回答十年之後物流板塊佔比多少，商業板塊佔比多少，但可以清晰的是，萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。
萬科“去地產化”路徑
財報顯示，截至報告期末，萬科長租公寓業務覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間。截至目前，萬科長租公寓業務已形成青年公寓(“泊寓”)、家庭公寓、服務式公寓三類產品。報告顯示，期後，萬科完成15億元住房租賃專項公司債券發行，為萬科租賃住宅業務發展提供了資金支持。
祝九勝表示，萬科租賃新增房源主要來自三方面：第一，政府推地的時候，這是一個長租公寓用途的地，萬科在北京（樓盤）、佛山（樓盤）、深圳有6個這樣的項目；第二，各類機構歷史上閒置的存量資產，萬科通過合作方式或者通過租賃方式租過來；第三，社會上分散在個人手上的房子。
此次租賃業務，關注點在於萬科首次將租賃住宅業務確立為核心業務。按照祝九勝的解釋，這個轉變也符合萬科美好生活服務商的定位，這只是邏輯的自然延伸。
但這並不意味著租賃業務在萬科營收中的比重分量以及租賃的賺錢能力，因為，此次半年報萬科全部營業收入中，來自房地產業務的結算收入比例高達95.0%，這麼看來，其他業務都是“小料”。
至於賺錢與否，祝九勝的言外之意已經透露出長租公寓還未找到盈利模式，“這是給大眾、普通人提供一個居住的解決方案，從資本回報、賺錢不賺錢來說，短期來說我相信媒體朋友比我們從業者還清楚。”
因此，一個合理的解讀就是，萬科正在從各個層面悄然“去地產化”，程度有深有淺，範圍有大有小，這是萬科的長遠生存邏輯。“十年之後，萬科還是地產公司嗎？我想應該不是了，如果還是，那也得慘淡經營了，那時在中國經濟裡房地產比例已經佔得不高了。”鬱亮曾如此表態。
其實，“去地產化”正在一點點滲透萬科，反映在業務上，就是上半年萬科在商業開發與運營、物流倉儲服務、養老教育、冰雪文化、娛樂文化、醫療等領域的表現。
7月3日，華人文化融資百億，信息顯示是萬科攜阿里、騰訊領投。
7月5日，萬科發佈公告稱，公司通過下屬全資子公司北京萬科、萬科橫琴醫療健康與中信資本（天津（樓盤））擬共同參與投資成立中信資本醫療健康專項基金。基金目標規模為人民幣17億元，首期規模為人民幣8.02億元。
7月9日，萬科物流發展有限公司，宣佈併購太古實業旗下太古冷鏈物流資產包，包括上海（樓盤）、廣州（樓盤）、南京（樓盤）、成都、廈門（樓盤）、廊坊、寧波（樓盤）在內的7座冷庫。這也是萬科在2017年10月正式進入冷鏈領域、併購普洛斯之後的又一物流舉動。
短短一週，萬科在文化娛樂、醫療、物流等領域就有三筆投資。
2017年8月份的萬科中期業績推介會上，鬱亮首次將萬科的業務歸為五大類型，其中地產開發和物業管理分別被納入前兩大核心業務。第二大核心業務物業上半年的動作也不小，上半年，萬科創設國內首家物業行業二手房專營店“樸鄰”，並聯手珠海（樓盤）橫琴試點“物業城市”。
2018年半年報，租賃成為第三個被列入核心業務的類型。一個推斷是，將來，上述“非地產業務”的發展和前三大核心業務的路徑一樣，殊途同歸慢慢列入核心業務。
而這些“非地產業務”採取的擴張手段大概率都是外部併購。例證就是，萬科發展商業就是通過併購印力集團，而物流上的重大突破則是併購普洛斯。併購的好處就是試錯成本低，擴張快。
為未來業績增長未雨綢繆
萬科的另一大憂患意識體現在對各項財務指標的管控，以及未來業績支撐的準備上。
具體到各項指標上，拿地投資方面，上半年萬科共獲取新項目117個，總規劃建築面積2049.1萬平方米，權益規劃建築面積1143.9萬平方米，權益地價總額約578.2億元，均價為5054元/平方米。按建築面積計算，90.8%的新增項目為合作項目。
不過，在117個新增項目中，一線城市中只有2個項目，位於上海。而萬科的一線城市銷售金額佔比也在逐步下降，2016年上半年佔比26%，2018年上半年只有18%。對此，萬科內部人員向和訊房產表示，萬科目前深耕的是核心城市群及都市圈。這與財報中的說法一樣，半年報中提到，萬科堅持聚焦城市圈，在深耕現有城市的基礎上，上半年新進入涿州、鹽城（樓盤）、銀川（樓盤）等城市。
其實，萬科的拿地節奏在下半年就有加速，補倉動作明顯。數據顯示，2018年1-7月，萬科拿地所支付的權益價款總計為966.15億元，較去年同期增幅達19.27%。僅7月單月，萬科新增項目33個，計容建築面積848.4萬平方米，權益價款254.38億元。此外，萬科還新增物流地產項目8個，佔地面積49.70萬平方米，合計需支付權益價款19.98億元。
此外，萬科可結算資源持續上升，也為萬科未來業績增長形成了支撐。上半年，萬科結算收入地產方面1005.36億元，結算均價14300元/平方米，比去年同期有比較大的提升。同時截至2018年上半年底公司可結算金額達到5200.5億元，較2017年年底增長了25.5%，為未來結算業績形成支撐。
不過，萬科的地產業務還是出現了“放緩”的現象。比如，財報顯示，2018年上半年，萬科房地產開發業務實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%。而據國家統計局數據，今年1-6月全國商品住宅銷售面積為6.69億平方米，銷售金額為5.66萬億元，同比分別增長3.2%和14.8%。
從銷售金額指標來看，萬科上半年的增速只有個位數，大大低於行業水平，這也說明萬科地產市場份額的減少。
換個角度想，這或許也可以解釋萬科為什麼要多點開花，大力發展其他業務，在地產份額逐漸減少的前提下，萬科如若還想保持一定的規模，也只能尋找其他的利潤增長點。更何況，萬科的第二大核心業務物業管理，從此次半年報來看，已經為萬科業績帶來了貢獻度。財報顯示，萬科物業服務累計簽約面積超過 4.7 億平方米，上半年實現營業收入 41.6 億元，同比增長 29.8%！
萬科首席財務官孫嘉說，萬科內部有一句話，沒有成功的企業，只有時代的企業，萬科人骨子裡這麼多年一直強調危機意識、自我變革的基因，從住宅開發到今天城鄉建設與生活服務商，從職業經理到事業合夥人背後都是這種非常實在的變化。此次業績會上，孫嘉表示，萬科未來還會繼續實施和探索事業合夥人機制，萬科的事業合夥人機制不是行政命令，恰恰相反，而是要百花齊放、自行摸索，先實踐再得理論，再進一步指導實踐。
或許，萬科的“危機意識”也藏在這項制度裡。此前為萬科的事業合夥人制度做過顧問的周禹曾表示，不能持續增長就意味著失敗，萬科一定要增長，增長的秘訣就是調動員工的積極性，並且範圍越廣越好！
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