過去幾年，持有地產的股民只要在5-9倍PE買入基本不會虧錢，為何？
因為頭部地產公司以20%以上的增速，對應著只有5-10倍的市盈率。
下面談談我眼中A股的三家地產，$萬科A(SZ000002)$、$新城控股(SH601155)$ 和$華夏幸福(SH600340)$。
首先看商業模式，有預收款無應收款為最優，有預收款有應收款為次之。
萬科A預收款/營收規模最近5年為136.9%，應收款/營收規模近5年為0.9%
新城控股預收款/營收規模最近5年為116.3%，應收款/營收規模近5年為0.23%
華夏幸福預收款/營收規模最近5年為183.2%，應收款/營收規模近5年為25.7%
三家模式，首選萬科和新城控股，華夏幸福較差。
現金流層面：
萬科近5年平均每股收益為2.11元，近5年每股經營現金流平均為3.86元，對應每股經營現金流/每股收益為1.83倍。
新城控股近4年平均每股收益為2.57元，近4年每股經營現金流平均為0.02元，對應每股經營現金流/每股收益為0.007倍。
華夏幸福近5年平均每股收益為2.66元，近5年每股經營現金流平均為-1.25元，對應每股經營現金流/每股收益為負數。
評論：現金流方面萬科最優，新城和華夏幸福最差。
淨資產收益率最近5年對比
萬科ROE為20.8，扣非ROE為13.6.
新城最近4年ROE為30.26，扣非ROE最近4年為14.7
華夏幸福ROE為36.2，扣非ROE為16.9
評論：華夏最優，新城其後，萬科次之。
掙了錢現金流差，又進行大規模投入，是新城模式。
掙了錢現金流更差，又進行大規模投入和大量應收賬款是華夏幸福。
掙了錢現金流充沛，每年很少的資本支出，是萬科A。
上述三家經營模式，個人不推薦買華夏幸福。除非估值低於同行業一大半的位置。也不推薦買新城，除非你想賭，個人即便買也除非新城資本支出減少，現金流充沛的時候。萬科每年10倍以內的市盈率，增速20%，給投資者提供了保守的安全邊際。
雖然我看好新城地產+商業雙輪驅動，但是對比線下商業廣場，除了頭部的明星外，以萬達和吾悅萬象城代表的二線品牌，萬達廣場明顯佔據優勢。孰是孰非，等時間自會給出答案，當然新城不是不能買，今年大跌我就買入並一直持有，因為持有成本低（市盈率在5-6倍買入）獲利倉賣出，增持平安和萬科，暫且不會賣出新城。
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