柯是我

過去10年，在中國只要兩樣一直漲的，一樣是M2（廣義貨幣）發行量，另外一樣是房價。

M2從42萬億在08四萬億的大放水，15年棚改加消費貸下漲至177.6萬億，翻了四倍多

而房價，主要城市北京漲幅最高，2008年房價12479元/㎡，到目前的6萬多，房價十年翻了5倍！其他主要城市則大體漲幅在3~4倍間

再看看這些年去槓桿的效果，都到了企業居民個人身上去了。

近日，中國人民大學經濟學院副院長陳彥斌在中國宏觀經濟論壇上指出：“以家庭債務/家庭可支配收入測算，中國家庭部門槓桿率高達110.9%，已經超越美國。”

總體來看，這些年漲的不是房價，是貨幣發行量還是很有道理的。貨幣超發推動房價暴漲，政府槓桿率向居民轉移，還是沒做好藏富於民啊。

以下，自行腦補評論。

股海獵人

相關統計數據顯示，2008年12月末，廣義貨幣供應量(M2)餘額為47.52萬億元，2017年12月末廣義貨幣(M2)餘額167.68萬億元人民幣，9年的時間漲了漲了3.5倍。

從08年末到17年末，平均經濟增速在8%左右，與之相應的貨幣需求為47.5萬億元。也就是說如果貨幣發行量為95萬億元(47.5+47.5)時，是不會發生通過膨脹的，物價是穩定的，但實際上超發了73萬億。

超發的73萬億意味著什麼，意味著08年的1塊錢相當於17年的1.7元，當然這一切都是基於財務統計數據而言的，這些數據的真實性是有待商榷的，實際情況要比我們想的差一點，到底差多少呢？

不妨看看這10年來身邊物價變化，吃的這方面還是比較值得一說的，08年一個肉餡包子是5毛錢，一碗熱乾麵是2塊錢，現在一個肉包子差不多要1.5元一個，一碗熱乾麵要5塊錢，漲了2.5~3倍。

再看看工資水平，這幾年各行業中教師工資漲幅無疑是比較大的，08年教育行業國有單位在崗職工的平均工資為2500~3000元左右，17年平均工資為5000~6000元左右，漲了2倍。

不過衡量貨幣發行程度最有代表性的應該說是黃金了，因為黃金的保值能力是最強的，即使有水分也會很快在流通中擠幹水分。08年8月國內黃金價格約為180元每克，17年8月黃金價格約為280元每克，漲了1.6倍。

綜合來看由於貨幣發行量的原因造成的物價貶值應該在2倍左右，具體提現到房地產上，應該是08年100萬可以買一套房子，17年用200萬就可以了。

而實際上又是什麼樣子呢？以北上廣深為代表的一線城市，漲了5倍，廣大的二線城市漲幅都在3倍以上。

確切的說，應該是除了房子，大部分物品的價格體現了貨幣發行量，一線房子在貨幣發行量的基礎上至少透支了10年，二線城市至少透支了5年。

徐徐成翔

假設只有商品房市場。

10年前，商品房總面積1億平米，貨幣供應是1萬億。每平米價格是1萬元。

而10年後的今天，商品房總面積擴大至2億平米，但貨幣供應卻擴大至10萬億，每平米的價格就增長至5萬元。

商品房的總面積增加了，價值增加了，但貨幣供應量增速遠高於商品房的價值，貨幣對應商品房就得貶值。

大家應該聽過一句話，中國的房價漲幅才真實反映了通脹水平。普通商品的物價控制得還算可以，大家基本生活不怎麼受影響，但過去一二十年的房價漲幅，讓有房和無房群體之間的差距越拉越大。沒有房子，你的總財富就會相對縮水，有自住房勉強跑贏，有多套房子，就能賺更多的錢。看似房價在漲，實際上是貨幣超發集中流入了房地產，房子還是那些房子，錢多了，房價數字自然更高了。

時間進入2018年，勢頭仍然沒有明顯減緩，而是分城施策，精準調控，按下葫蘆浮起瓢。三四線房價加速上漲，炒房就跟炒股票一樣，有個概念有往裡衝，一個政策瞬間湧進30萬人，一個樓盤也是幾萬人，有98歲老人，也有12歲的兒童。還能說啥？

錢多房少，還有價格差，搶房就是搶錢，。

你看，“空調”還開著呢！

我是樓市微觀察，只說真心話，歡迎點贊與關注。

樓市微觀察

天閱商業評論評論員陳柳認為：這一論斷嚴格的說來，應該這樣表述：當其他條件不變的情況下，如果貨幣發行量增加、貨幣政策寬鬆，有利於房價上漲。

也就是說，房價是不是上漲，要看哪個是主導因素，哪些是次要因素。如果抑制房價上漲的因素佔主導，那麼即使貨幣政策寬鬆、貨幣發行量增加，那麼也不會引起房價大幅上漲。最典型的是日本二十世紀90年代以後，最近20年來日本的貨幣政策非常寬鬆，利率已經是負利率。但是日本房價泡沫破滅之後，房價一直處於低迷狀態，貨幣寬鬆並沒有帶來房價上漲。原因在於，這20年來影響日本房價的主要是老齡化、出生率因素等。導致日本的房地產需求長期低迷，需求成了主導房價的因素，即使是貨幣刺激政策，也基本上是無濟於事。

中國的情況不太一樣，還說中國還處於城市化和工業化的浪潮當中，房地產的需求還是比較真實的存在的。這個時候貨幣發行量和貨幣寬鬆程度，對於房價的影響還是比較大的。我們回顧一下過去十年的房價兩輪大漲：

一次是2009年，當時2008年全球金融危機之後，中國政府推出了4萬億的經濟刺激政策。房地產作為刺激政策的一項重要內容，大幅的降低了房貸利率，增加了房貸大規模。2009年到2010年期間的房價大漲，與此有密切的關係。

另外一次就是2015年一直延續到現在。房價上漲是源於2015年，在供給側結構性改革去庫存的要求下，很多一二線城市放寬了對二套房的信貸限制，三四五線城市用棚改進行貨幣化的補貼，某種意義上導致了這一輪的房價大漲。我們應該看到，一年來，對一二線城市的房貸已經開始收緊，小城市的棚改支持力度還是很大。所以這一年的一二線沒怎麼漲，小城市漲得比較多。

總結來看，在中國現階段房價受貨幣政策影響還是比較大的，當中國進入了城市化比較完善的階段，老齡化和城市化的完成將導致房地產的需求下降，這個時候對房價的影響將明顯減小。

首席投資官

這個說法最早出自於著名的任大炮。

1，過去20年重要的財富累積方式就是持有資產，因為資產的升值速度驚人，從礦業到土地、房產都是如此，所以負債加槓桿買資產比較容易掙錢。

2、資產的漲價與貨幣超發有很大關係。貨幣的價格跟貨幣的數量相關性很大，所以有通縮和通脹兩種現象，以前金本位的時候，貨幣是不能隨便發行的，但改為依託國家信用發幣之後，貨幣超發的現象就比較嚴重了。我們一般用m2來衡量貨幣的數量，m2包括現金+儲蓄（活期+定期）。每年m2的增速不一，平均算下來15%左右。

3、所以可以算個簡單的賬，1998年左右北京的房價大概4千左右，現在考慮政府限價的因素不到7萬。 如果考慮貨幣增發的因素，當年的4000塊，每年稀釋15%，到2017年底差不多相65000左右，跟當前北京的限價是差不多的，限價之前的走勢比現在高，但不管怎麼說，其實房價裡的大部分增量是因為貨幣增發的原因。

4、這個也能理解，1998年4千的房價多數人也是覺得貴，能買得起的啥年月都可以入手，買不起的確實比較難，只是房子是剛需，增值又快，所以很多人砸鍋賣鐵買房，這個也是能理解的。

大貓財經

這話說得太絕對，貨幣發行量跟房價上漲有很大的關係，但並不是最主要的原因，中國房價的上漲是多方面原因共同影響的結果。

首先，可以肯定的是這幾年貨幣發行量對推動房價上漲有很大的影響

不可否認貨幣超量發行確實對推動房價上漲有很大的作用，這幾年我國M2漲幅很猛，m2的漲幅大幅超出GDP的增長福度。

下圖是最近幾年M2漲幅跟GDP漲幅的關係

從這個圖中我們可以看出，M2每年的漲幅超出GDP增長速度很多。也就是說經濟增長所需要的新增貨幣量遠遠少於實際發行的貨幣量，那多出的貨幣去哪裡了呢？只能轉嫁到物價上。

比如2017年新增GDP是5.1萬億人民幣，但是貨幣卻增長了12.7萬億，那多出的7.6萬億就會轉嫁到物價上，尤其是在當前股市不景氣的情況下，很多貨幣都流進了樓市，進一步推動房價的漲幅。

下圖是M2漲幅跟房價漲幅之間的關係

從這個圖可以看出，房價漲幅和M2漲幅有很強的正相關。

房價的上漲還有其他更核心的原因

雖然貨幣超發對推動房價上漲有很大的作用，但是並不是最主要作用。從上面房價漲幅和M2漲幅之間的關係我們可以看出，最近十幾年房價和M2很多時候都是正相關性，但是從2014年開始，房價經歷了一個快速漲幅的過程，而這幾年M2的漲幅並沒有那麼大，這說明M2並不是房價上漲的主要原因，房價上漲還有其他更重要的原因。

具體來說房價上漲的其他原因有幾個：

1、城鎮化釋放的購房需求

這幾年我國城鎮化速度很快，比如2014年的時候城鎮率只有54.77%，而到了2017年城鎮化率已經達到58.52%，3年增長3.75%，如果按照13.6億人口基數算，這三年新增的城鎮人口就有5100萬，平均每年新增1700萬人口，這麼多人直接帶動了樓市的需求。

2、收入增長積累的購房需求

很多人可能覺得房價漲幅太快，遠遠超出了普通人承受的能力，但有一個不可忽略的事實，那就是這幾年國民收入的增長，而且實際上這幾年平均工資漲幅要高於房價的漲幅，所以隨著大家積累的財富越來越多，那釋放出的購房需求就會增加。

3、棚改貨幣化的刺激

從2014年開始，我國開始了大規模的棚戶區改造，而棚戶區改造很多都是直接給現金補償，這就是所謂的棚改貨幣化，過去幾年每年平均棚改數量大概是500萬套，這裡面有差不多70%是現金補貼，也就是相當於每年新增350萬套房的需求量。

下圖是棚改貨幣化和商品房銷售面積之間的關係。

從這個圖可以看出，棚改貨幣化跟房價的漲幅也有很大的正相關。

4、炒房客戶的推動

炒房客推動樓市價格漲幅，這個大家都知道，但是炒房客對樓市到底有多大的影響，這個估計很多人是想不到的。

我之前曾看到過一個報道，說東南沿海某個省份，一些企業家包括一些基金經理，還有一些炒房客，組團到中西部地區去炒房，他們以炒學區房概念為主，短短一年時間，把一些小城市的部分小區的房價整整提高了50%以上，所以炒房客的威力有多大，只有參與其中才能知道。

貸款教授

他的意思是房子的實際價值沒有上漲，只是因為通貨膨脹讓房子的價格看起來高而已。打一個比方，你是一個賣早點的商家，原來你一年能賺10萬，房子需要100萬，可是過了幾年你一年能賺20萬，房子漲到了200萬。不變的是你還是在同樣的地方給同樣的人賣早點，也就是說你創造的價值本身並沒有多大變化，但是你的收入提高了，這種收入是基於通貨膨脹，而不是基於你的勞動效率提高；

從這個角度來說，這句話是有一定道理的；

因為實際上，在這種情境下，房子的支出佔收入的比重沒有太大變化，因此，我們可以認為房子的實際價值並沒有發生太大的變化。

但是，在實際的經濟中，卻不完全是這樣的；

房子的質量在變；以前簡單的房子，現在是高樓大廈

房子的需求在變；以前在哪住都一樣，現在要求便利；

房子的性質在變；以前沒有投資，現在房子變成投資的房產；

這些都會影響到房子的實際價值，也就是佔比收入比重。

以股易金

應該說這句話講到點子上去了，房價上漲的確與貨幣超發有關，但也不是完全。您想，如果貨幣不超發，房貸利率不長期處於低位，貨幣政策不寬鬆，房地產金融有限槓桿，房價怎麼可能這些年來翻個十倍呢？當然也有人說，房價上漲與沒有開徵房產稅、土地供應不足有關係，但畢竟這是次要因素，無論哪種商品漲價，主要原因就是貨幣發行超發的結果。

一直以來，我國廣義貨幣M2增速相當驚人，2012年，中國M2餘額接近100萬億，當時就有專家指出，M2接近百億，而同期的美國M2摺合成人民幣也不超過60萬億元人民幣。而截止2018年的3月末，廣義貨幣(M2)餘額173.99萬億元。也就是說，僅用了6年的時間，M2規模就擴大了近74萬億元，貨幣擴張為啥這麼猛，就是房貸和開發貸需求猛增，拉動了M2規模的快速增加。

如果用M2/GDP來衡量貨幣超發情況，美國只有0.6到0.7，而中國則高達1.87。而到了2017年我國的GDP總量超過82萬億，而今年3月末M2達到173.99萬億，這就意味著，M2是GDP的2倍。您想，M2的規模是GDP（國民生產總值）的2倍，那只有一個結果，要麼物價飆升，要麼房價狂漲，鑑於我國的貨幣超額髮行主要是房地產領域的需求量增大，所以流向商品市場的資金相對少一些。

目前房貸市場形成了這樣一個循環，巨大的購房需求推高M2。正是因為各種房地產貸款需求上升，才使得銀行的貸款流向樓市，而當大量資金流入到房地產領域後，又進一步推高了房價。房價被繼續推高後，又有新的購房貸款需求，新的房貸需求被銀行審核通過後，新的一批房貸又發放出來，又開始推高房價。如此往得，房價焉能不漲呢？

不執著財經

“漲的不是房價，是貨幣發行量”是從商品市場通貨膨脹的經濟規律來闡釋房價的居高不下，房子作為市場中舉足輕重的商品，自然符合這一說法。但將目前的商品房價格單純用貨幣發行量來解釋，則是在轉移當下社會經濟的主要矛盾。

自2000年以來，互聯網經濟泡沫破滅，商品房市場成為世界諸多國家支撐經濟發展的主引擎，吸納了大量的資本、產業鏈和就業勞動力，承載了大批優秀人才的商業夢想。但2007年美國次貸危機的爆發，向世人釋放了一個殘酷的現實——房地產作為經濟領頭羊已經力不從心。根據凱恩斯的經濟指導思想，當經濟陷入危機時，適當的貨幣寬鬆政策能刺激消費者消費、促進經濟復甦，因此美國、中國、日本、歐盟相繼發行了大量貨幣投放市場。就國內而言，房價的大幅上漲也正是在08年的“適度寬鬆”貨幣政策之後。

竹山清溪澗

貨幣發行量大時，會產生通貨膨脹。比如全國共有10個杯子，對應貨幣是100元，一個杯子價值10元。現在還是那10個杯子，貨幣發行量大了，對應的是200元，一個杯子就是20塊了。

社會其實不光有杯子，還有其他很多東西，貨幣發行量大，也就是錢多了，所有的東西都在漲價。所以叫通貨膨脹。房子是商品的一種，通貨膨脹房價自然會上漲。

衡量通貨膨脹，通過計算可以得出一個叫膨脹率的數值。假如計算得出2018年通脹率為3%，那麼2018年價值100萬的房子到2019年就變成103萬了，這漲的不是房價，是貨幣發行量。假如2019年房價變成110萬了，多出的7萬漲的就是房價了。

通貨膨脹物價應該普漲，要是房地產漲的多，於是會出現三種結果：

1.房價漲得多，其他商品漲得少；

2.房價漲的多，其他商品不漲；

3.房價漲的多，其他商品不漲反降。

溫和的通貨膨脹，物價普漲有利於經濟發展。如果只有房價漲，其他商品不漲反降，這就說明多發的貨幣通過各種渠道進入了房地產。大家的錢都拿去買房子了，沒錢買其他商品了。除了房地產，其他商品降價，生產者的利潤空間就小了，當然工人工資也會降，工資少了生活水平會下降。

高房價會使人們生活水平降低，幸福感下降，國家經濟發展沒活力，這就是國家控房價的目的。

關鍵字: 房產 發行量 財經