柯是我

过去10年，在中国只要两样一直涨的，一样是M2（广义货币）发行量，另外一样是房价。

M2从42万亿在08四万亿的大放水，15年棚改加消费贷下涨至177.6万亿，翻了四倍多

而房价，主要城市北京涨幅最高，2008年房价12479元/㎡，到目前的6万多，房价十年翻了5倍！其他主要城市则大体涨幅在3~4倍间

再看看这些年去杠杆的效果，都到了企业居民个人身上去了。

近日，中国人民大学经济学院副院长陈彦斌在中国宏观经济论坛上指出：“以家庭债务/家庭可支配收入测算，中国家庭部门杠杆率高达110.9%，已经超越美国。”

总体来看，这些年涨的不是房价，是货币发行量还是很有道理的。货币超发推动房价暴涨，政府杠杆率向居民转移，还是没做好藏富于民啊。

以下，自行脑补评论。

股海猎人

相关统计数据显示，2008年12月末，广义货币供应量(M2)余额为47.52万亿元，2017年12月末广义货币(M2)余额167.68万亿元人民币，9年的时间涨了涨了3.5倍。

从08年末到17年末，平均经济增速在8%左右，与之相应的货币需求为47.5万亿元。也就是说如果货币发行量为95万亿元(47.5+47.5)时，是不会发生通过膨胀的，物价是稳定的，但实际上超发了73万亿。

超发的73万亿意味着什么，意味着08年的1块钱相当于17年的1.7元，当然这一切都是基于财务统计数据而言的，这些数据的真实性是有待商榷的，实际情况要比我们想的差一点，到底差多少呢？

不妨看看这10年来身边物价变化，吃的这方面还是比较值得一说的，08年一个肉馅包子是5毛钱，一碗热干面是2块钱，现在一个肉包子差不多要1.5元一个，一碗热干面要5块钱，涨了2.5~3倍。

再看看工资水平，这几年各行业中教师工资涨幅无疑是比较大的，08年教育行业国有单位在岗职工的平均工资为2500~3000元左右，17年平均工资为5000~6000元左右，涨了2倍。

不过衡量货币发行程度最有代表性的应该说是黄金了，因为黄金的保值能力是最强的，即使有水分也会很快在流通中挤干水分。08年8月国内黄金价格约为180元每克，17年8月黄金价格约为280元每克，涨了1.6倍。

综合来看由于货币发行量的原因造成的物价贬值应该在2倍左右，具体提现到房地产上，应该是08年100万可以买一套房子，17年用200万就可以了。

而实际上又是什么样子呢？以北上广深为代表的一线城市，涨了5倍，广大的二线城市涨幅都在3倍以上。

确切的说，应该是除了房子，大部分物品的价格体现了货币发行量，一线房子在货币发行量的基础上至少透支了10年，二线城市至少透支了5年。

徐徐成翔

假设只有商品房市场。

10年前，商品房总面积1亿平米，货币供应是1万亿。每平米价格是1万元。

而10年后的今天，商品房总面积扩大至2亿平米，但货币供应却扩大至10万亿，每平米的价格就增长至5万元。

商品房的总面积增加了，价值增加了，但货币供应量增速远高于商品房的价值，货币对应商品房就得贬值。

大家应该听过一句话，中国的房价涨幅才真实反映了通胀水平。普通商品的物价控制得还算可以，大家基本生活不怎么受影响，但过去一二十年的房价涨幅，让有房和无房群体之间的差距越拉越大。没有房子，你的总财富就会相对缩水，有自住房勉强跑赢，有多套房子，就能赚更多的钱。看似房价在涨，实际上是货币超发集中流入了房地产，房子还是那些房子，钱多了，房价数字自然更高了。

时间进入2018年，势头仍然没有明显减缓，而是分城施策，精准调控，按下葫芦浮起瓢。三四线房价加速上涨，炒房就跟炒股票一样，有个概念有往里冲，一个政策瞬间涌进30万人，一个楼盘也是几万人，有98岁老人，也有12岁的儿童。还能说啥？

钱多房少，还有价格差，抢房就是抢钱，。

你看，“空调”还开着呢！

我是楼市微观察，只说真心话，欢迎点赞与关注。

楼市微观察

天阅商业评论评论员陈柳认为：这一论断严格的说来，应该这样表述：当其他条件不变的情况下，如果货币发行量增加、货币政策宽松，有利于房价上涨。

也就是说，房价是不是上涨，要看哪个是主导因素，哪些是次要因素。如果抑制房价上涨的因素占主导，那么即使货币政策宽松、货币发行量增加，那么也不会引起房价大幅上涨。最典型的是日本二十世纪90年代以后，最近20年来日本的货币政策非常宽松，利率已经是负利率。但是日本房价泡沫破灭之后，房价一直处于低迷状态，货币宽松并没有带来房价上涨。原因在于，这20年来影响日本房价的主要是老龄化、出生率因素等。导致日本的房地产需求长期低迷，需求成了主导房价的因素，即使是货币刺激政策，也基本上是无济于事。

中国的情况不太一样，还说中国还处于城市化和工业化的浪潮当中，房地产的需求还是比较真实的存在的。这个时候货币发行量和货币宽松程度，对于房价的影响还是比较大的。我们回顾一下过去十年的房价两轮大涨：

一次是2009年，当时2008年全球金融危机之后，中国政府推出了4万亿的经济刺激政策。房地产作为刺激政策的一项重要内容，大幅的降低了房贷利率，增加了房贷大规模。2009年到2010年期间的房价大涨，与此有密切的关系。

另外一次就是2015年一直延续到现在。房价上涨是源于2015年，在供给侧结构性改革去库存的要求下，很多一二线城市放宽了对二套房的信贷限制，三四五线城市用棚改进行货币化的补贴，某种意义上导致了这一轮的房价大涨。我们应该看到，一年来，对一二线城市的房贷已经开始收紧，小城市的棚改支持力度还是很大。所以这一年的一二线没怎么涨，小城市涨得比较多。

总结来看，在中国现阶段房价受货币政策影响还是比较大的，当中国进入了城市化比较完善的阶段，老龄化和城市化的完成将导致房地产的需求下降，这个时候对房价的影响将明显减小。

首席投资官

这个说法最早出自于著名的任大炮。

1，过去20年重要的财富累积方式就是持有资产，因为资产的升值速度惊人，从矿业到土地、房产都是如此，所以负债加杠杆买资产比较容易挣钱。

2、资产的涨价与货币超发有很大关系。货币的价格跟货币的数量相关性很大，所以有通缩和通胀两种现象，以前金本位的时候，货币是不能随便发行的，但改为依托国家信用发币之后，货币超发的现象就比较严重了。我们一般用m2来衡量货币的数量，m2包括现金+储蓄（活期+定期）。每年m2的增速不一，平均算下来15%左右。

3、所以可以算个简单的账，1998年左右北京的房价大概4千左右，现在考虑政府限价的因素不到7万。 如果考虑货币增发的因素，当年的4000块，每年稀释15%，到2017年底差不多相65000左右，跟当前北京的限价是差不多的，限价之前的走势比现在高，但不管怎么说，其实房价里的大部分增量是因为货币增发的原因。

4、这个也能理解，1998年4千的房价多数人也是觉得贵，能买得起的啥年月都可以入手，买不起的确实比较难，只是房子是刚需，增值又快，所以很多人砸锅卖铁买房，这个也是能理解的。

大猫财经

这话说得太绝对，货币发行量跟房价上涨有很大的关系，但并不是最主要的原因，中国房价的上涨是多方面原因共同影响的结果。

首先，可以肯定的是这几年货币发行量对推动房价上涨有很大的影响

不可否认货币超量发行确实对推动房价上涨有很大的作用，这几年我国M2涨幅很猛，m2的涨幅大幅超出GDP的增长福度。

下图是最近几年M2涨幅跟GDP涨幅的关系

从这个图中我们可以看出，M2每年的涨幅超出GDP增长速度很多。也就是说经济增长所需要的新增货币量远远少于实际发行的货币量，那多出的货币去哪里了呢？只能转嫁到物价上。

比如2017年新增GDP是5.1万亿人民币，但是货币却增长了12.7万亿，那多出的7.6万亿就会转嫁到物价上，尤其是在当前股市不景气的情况下，很多货币都流进了楼市，进一步推动房价的涨幅。

下图是M2涨幅跟房价涨幅之间的关系

从这个图可以看出，房价涨幅和M2涨幅有很强的正相关。

房价的上涨还有其他更核心的原因

虽然货币超发对推动房价上涨有很大的作用，但是并不是最主要作用。从上面房价涨幅和M2涨幅之间的关系我们可以看出，最近十几年房价和M2很多时候都是正相关性，但是从2014年开始，房价经历了一个快速涨幅的过程，而这几年M2的涨幅并没有那么大，这说明M2并不是房价上涨的主要原因，房价上涨还有其他更重要的原因。

具体来说房价上涨的其他原因有几个：

1、城镇化释放的购房需求

这几年我国城镇化速度很快，比如2014年的时候城镇率只有54.77%，而到了2017年城镇化率已经达到58.52%，3年增长3.75%，如果按照13.6亿人口基数算，这三年新增的城镇人口就有5100万，平均每年新增1700万人口，这么多人直接带动了楼市的需求。

2、收入增长积累的购房需求

很多人可能觉得房价涨幅太快，远远超出了普通人承受的能力，但有一个不可忽略的事实，那就是这几年国民收入的增长，而且实际上这几年平均工资涨幅要高于房价的涨幅，所以随着大家积累的财富越来越多，那释放出的购房需求就会增加。

3、棚改货币化的刺激

从2014年开始，我国开始了大规模的棚户区改造，而棚户区改造很多都是直接给现金补偿，这就是所谓的棚改货币化，过去几年每年平均棚改数量大概是500万套，这里面有差不多70%是现金补贴，也就是相当于每年新增350万套房的需求量。

下图是棚改货币化和商品房销售面积之间的关系。

从这个图可以看出，棚改货币化跟房价的涨幅也有很大的正相关。

4、炒房客户的推动

炒房客推动楼市价格涨幅，这个大家都知道，但是炒房客对楼市到底有多大的影响，这个估计很多人是想不到的。

我之前曾看到过一个报道，说东南沿海某个省份，一些企业家包括一些基金经理，还有一些炒房客，组团到中西部地区去炒房，他们以炒学区房概念为主，短短一年时间，把一些小城市的部分小区的房价整整提高了50%以上，所以炒房客的威力有多大，只有参与其中才能知道。

贷款教授

他的意思是房子的实际价值没有上涨，只是因为通货膨胀让房子的价格看起来高而已。打一个比方，你是一个卖早点的商家，原来你一年能赚10万，房子需要100万，可是过了几年你一年能赚20万，房子涨到了200万。不变的是你还是在同样的地方给同样的人卖早点，也就是说你创造的价值本身并没有多大变化，但是你的收入提高了，这种收入是基于通货膨胀，而不是基于你的劳动效率提高；

从这个角度来说，这句话是有一定道理的；

因为实际上，在这种情境下，房子的支出占收入的比重没有太大变化，因此，我们可以认为房子的实际价值并没有发生太大的变化。

但是，在实际的经济中，却不完全是这样的；

房子的质量在变；以前简单的房子，现在是高楼大厦

房子的需求在变；以前在哪住都一样，现在要求便利；

房子的性质在变；以前没有投资，现在房子变成投资的房产；

这些都会影响到房子的实际价值，也就是占比收入比重。

以股易金

应该说这句话讲到点子上去了，房价上涨的确与货币超发有关，但也不是完全。您想，如果货币不超发，房贷利率不长期处于低位，货币政策不宽松，房地产金融有限杠杆，房价怎么可能这些年来翻个十倍呢？当然也有人说，房价上涨与没有开征房产税、土地供应不足有关系，但毕竟这是次要因素，无论哪种商品涨价，主要原因就是货币发行超发的结果。

一直以来，我国广义货币M2增速相当惊人，2012年，中国M2余额接近100万亿，当时就有专家指出，M2接近百亿，而同期的美国M2折合成人民币也不超过60万亿元人民币。而截止2018年的3月末，广义货币(M2)余额173.99万亿元。也就是说，仅用了6年的时间，M2规模就扩大了近74万亿元，货币扩张为啥这么猛，就是房贷和开发贷需求猛增，拉动了M2规模的快速增加。

如果用M2/GDP来衡量货币超发情况，美国只有0.6到0.7，而中国则高达1.87。而到了2017年我国的GDP总量超过82万亿，而今年3月末M2达到173.99万亿，这就意味着，M2是GDP的2倍。您想，M2的规模是GDP（国民生产总值）的2倍，那只有一个结果，要么物价飙升，要么房价狂涨，鉴于我国的货币超额发行主要是房地产领域的需求量增大，所以流向商品市场的资金相对少一些。

目前房贷市场形成了这样一个循环，巨大的购房需求推高M2。正是因为各种房地产贷款需求上升，才使得银行的贷款流向楼市，而当大量资金流入到房地产领域后，又进一步推高了房价。房价被继续推高后，又有新的购房贷款需求，新的房贷需求被银行审核通过后，新的一批房贷又发放出来，又开始推高房价。如此往得，房价焉能不涨呢？

不执著财经

“涨的不是房价，是货币发行量”是从商品市场通货膨胀的经济规律来阐释房价的居高不下，房子作为市场中举足轻重的商品，自然符合这一说法。但将目前的商品房价格单纯用货币发行量来解释，则是在转移当下社会经济的主要矛盾。

自2000年以来，互联网经济泡沫破灭，商品房市场成为世界诸多国家支撑经济发展的主引擎，吸纳了大量的资本、产业链和就业劳动力，承载了大批优秀人才的商业梦想。但2007年美国次贷危机的爆发，向世人释放了一个残酷的现实——房地产作为经济领头羊已经力不从心。根据凯恩斯的经济指导思想，当经济陷入危机时，适当的货币宽松政策能刺激消费者消费、促进经济复苏，因此美国、中国、日本、欧盟相继发行了大量货币投放市场。就国内而言，房价的大幅上涨也正是在08年的“适度宽松”货币政策之后。

竹山清溪涧

货币发行量大时，会产生通货膨胀。比如全国共有10个杯子，对应货币是100元，一个杯子价值10元。现在还是那10个杯子，货币发行量大了，对应的是200元，一个杯子就是20块了。

社会其实不光有杯子，还有其他很多东西，货币发行量大，也就是钱多了，所有的东西都在涨价。所以叫通货膨胀。房子是商品的一种，通货膨胀房价自然会上涨。

衡量通货膨胀，通过计算可以得出一个叫膨胀率的数值。假如计算得出2018年通胀率为3%，那么2018年价值100万的房子到2019年就变成103万了，这涨的不是房价，是货币发行量。假如2019年房价变成110万了，多出的7万涨的就是房价了。

通货膨胀物价应该普涨，要是房地产涨的多，于是会出现三种结果：

1.房价涨得多，其他商品涨得少；

2.房价涨的多，其他商品不涨；

3.房价涨的多，其他商品不涨反降。

温和的通货膨胀，物价普涨有利于经济发展。如果只有房价涨，其他商品不涨反降，这就说明多发的货币通过各种渠道进入了房地产。大家的钱都拿去买房子了，没钱买其他商品了。除了房地产，其他商品降价，生产者的利润空间就小了，当然工人工资也会降，工资少了生活水平会下降。

高房价会使人们生活水平降低，幸福感下降，国家经济发展没活力，这就是国家控房价的目的。

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