萬福生活廣場·北寧灣是央企中海在津項目北寧灣的配套商業，規劃之初定位為區域家庭型一站式購物中心。項目建築面積7.6萬平方米，分為地上5層和地下2層，位於河北區地鐵三號線鐵東路站上蓋。中國鐵建廣場開業之前，萬福生活廣場是河北區唯一的大型購物中心，彌補了河北區在商業中心領域的空白。如今，購物中心已經開業一年半，項目的整體運維情況如何？
1.五樓健身區僅剩一家健身房
凰家商業觀察實地探盤發現，萬福生活廣場的業態搭配有些混亂。按照原來的規劃，商場一層為時尚品牌區，二層為運動品牌區，三層為兒童區，四層為餐飲娛樂區，五層為健身區。如今的五樓僅剩一家健身房和已關門的兩家餐飲，其餘皆為待招商店鋪。
2.空調系統“懶散” 物業服務形同虛設
凰家商業觀察發現，萬福生活廣場裡用膠帶高高貼起的溫溼/度計上顯示：商場內溫度近30度，溼度近50%。特別說明的是探盤當天是個立秋暴雨的日子，室外全天最高氣溫才29度，而萬福生活廣場內部竟然比室外溫度還高。很難想象三伏天酷暑時商場的高溫。據商場內員工向凰家商業觀察透露，夏季商場持續高溫，空調卻形同虛設。作為消夏納涼的重要場所，萬福生活廣場在“納涼”這一點已經失去了消費者。
（圖：探盤時間為8月7日立秋當天）
（圖：某點評網的消費者吐槽）
衛生間是反映一家商場管理好與壞的標準，萬福活廣場的衛生間卻極其髒臭。在餐飲樓層4層，女衛的地面非常滑溼，殘留大片水跡，人很容易滑倒摔傷；僅4層一個樓層女衛就有6個位置正在維修，且沒有廁紙。
商場停車場動線設計不合理，消費者停車困難重重，如下網友吐槽……
凰家商業觀察注意到兒童聚集地的商場三樓地面，瓷磚已經毀損，而破碎的瓷磚卻沒有被及時清理。暑期孩子集中度最高的樓層，地面卻局部坑窪不平，一旦跌倒磕碰造成意外傷害，這個責任恐怕商場難逃其責。
（圖：坑窪不平的商場三樓地面）
3.商場公共空間環境混亂
100元兩件的“潮牌”遍佈
商場一二樓中廳公共空間混亂不堪，甩賣區鍋碗瓢盆、內衣內褲、玩具拖鞋、運動潮牌彙集在一起，遠遠看過去簡直就是“地攤雜貨鋪”。走進甩賣區，竟然發現冠軍這樣的潮牌也在其中。而據品牌官方消息，冠軍在天津乃至華北區唯一一個專櫃在銀河購物中心。萬福生活廣場竟然冒出山寨貨，商場的信譽何在？
從圖上我們可以看到，萬福廣場2樓的公共空間被龐然大物按摩椅佔滿，顯得很壓抑。從商業運營的角度來看，商場的公共空間承載著品牌推廣、新品發佈、廣告、展覽等多種功能，做“特賣”“甩賣”實為下下之選。如今消費者越來越重視線下消費的體驗感，這樣的公共空間毫無調性可言，再加上購物環境的狹小混亂，恐怕難以勾起人們消費的慾望。
4.三樓兒童業態猖狂 圈地租車
三樓是兒童業態，自身建築通道就不寬敞的地方又被紅線圈地租玩具車，試想，每當三樓的玩具車設施統統開啟後，滿地跑的小火車、玩具車和帶著小孩的大人們，擠滿公共通道區域，稍不留神就會發生磕碰事件，讓人擔憂。
5.電線裸露兒童觸手可及 商場安全意識疏忽
裝飾燈電線外露、燒黑的燈泡、隨意粘合的接口、就在扶手處，孩子們也輕易可以觸碰到…這些平時經營看上去似乎沒什麼影響，一旦發生觸電事故，造成的後果不堪設想。
6.萬福生活廣場缺乏商業運營管理 違背經營初衷
萬福生活廣場開業之初以“更加關注鄰里生活需求、讓每一位客戶盡情享受衣食住行閒一站式體驗空間，將品質化生活需求與溫情購物體驗相映融合，以全新的場景消費體驗詮釋現代商業人性關懷的濃情厚意”為目標，但是在運營過程中卻如此不走心，甚至賣山寨“潮牌”，所作所為與“品質化生活”“溫情購物體驗”“全新的場景消費”“人性關懷”大相徑庭。據凰家商業觀察瞭解，目前萬福生活廣場的運營管理方是一家名為“萬福（天津）企業管理有限公司”的企業，該公司初始運營團隊為“原天津銀河國際購物中心團隊”，在天津商業地產行業內較有名氣。
目前有消息稱該團隊已撤離萬福商業團隊。由於萬福生活廣場是北寧灣的配套區域級商業，一旦出現商業或運營危機，北寧灣背後的開發商中海地產即使沒有產權和管理運營權，也難免讓人覺得當初的選擇欠妥。
據河北區政府信息，截至2017年底，河北區在建、待建商業綜合體達到16個，未來將建立“國際級、市級、區級、社區級”四級商業服務業體系。河北區作為天津傳統核心區，居住人口、交通配套、消費力都不是問題，片區內的消費者非常需要一個“像樣的”購物中心，而萬福生活廣場並沒有起到提升區域商業水平的作用。
由於便利的軌道交通，北寧灣片區內的居民僅需4-5站地鐵即可抵達商業發展水準較高的和平路及南京路商圈，“家門口”的商業如果不能滿足人們對線下購物的各種需求，那麼地鐵將進一步助推人們消費外溢。據微瑞思創大數據分析，今年上半年，萬福生活廣場在全天津市已開業82個商業體中排名第73位，商場客流的分流比例達29%。除已開業的中國鐵建廣場外，未來一站地鐵之隔的天房中山路商業綜合體項目也已開始動工，面對未來河北區越來越多的商業體，萬福生活廣場以目前的姿態還能安然面對嗎？
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