摘要：那是幾十年後的事情了，無論如何，當下持有較多房子大部分人覺得是划算的
撰文|張銀銀
一則極短的消息，讓無論有一套房，還是多套房的人，都靜不下來。
民法典各分編草案8月27日提請全國人大常委會審議，其中物權編草案關於住宅建設用地使用權期間屆滿續期問題，先作一個原則性規定。
草案規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。
這則消息，雖然不代表民法典的最終立法結果，但宅地到期後的續期制度安排思路，基本呈現。
1、續期制度安排初定，理論上要收錢，只在於減免與否
民法典分編草案說，續期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規的規定。也就是說，制度思路明確，續期繳費是應該的。同時，也留下了口子，法律或者行政法規可以有進一步的規定。
比如只有一套房，或者人均居住面積有限，或者家庭非常困難，（適當）減免也是合情合理的。
有意思的是，法律可以規定，行政法規可能也可以規定。不需要槓桿遊戲進一步解釋，這或許意味著法律規定一個大概，中央行政部門，乃至地方政府可能都可以根據實際決定收、怎麼收，或者減免。
而在此之前，第十二屆全國人大代表、社科院法學所研究員孫憲忠則認為，土地使用權期限屆滿時，民眾的使用權應該“無條件自動順延”。
他指出，從社會主義國家土地所有權建立的法律思想的角度看，不應該再次向居民收費。國家土地所有權不是按照傳統民法規定的方式取得的，而是“建立”起來的。
建立國家土地所有權是為了實現社會主義的“均享地利”，初衷是讓一般民眾直接、普遍的享有土地利益，而不是讓政府從民眾身上取得土地出讓金收入。
孫憲忠還表示，從土地價格的角度看，也不應該一再收取土地出讓金。中國城市房地產價格，已經超過了世界上大多數國家的事實。
在其他國家，民眾依據這樣的價格，可以取得的房地產。既包括土地所有權，當然也包括房屋所有權，這些權利在中國當然都應是無期限限制的。
對此，槓桿遊戲極為認同，只是續期制度安排可能不會如此了。
2、自動續期的四種處理方式
第一種，當然就是不繳納任何費用，自動續期。這也是公眾最期待的。
第二種，就是繳納下一個週期的土地出讓金。因為宅地是國有的，所以個人享有的是使用權利，上一個使用週期到了，要你交下一個週期的錢，勉強也說得通。
第三種，考慮到我國房價、地價普遍較貴，下一個使用週期，甚至兩三個週期，都免費續。立法規定相應的免費週期年限。
然後再下一個週期開始，就要按期繳納出讓金了。貴可能不會很貴，但多少要收一點。
第四種，到期後按年繳納租金，基本也就是接近於稅。和不久後將出臺的房地產稅，整合在一起的概率較大，至於徵多少、減免與否，那是另外一回事。
顯然，草案的意思基本排除了第一點，後三種概率較大。其中，槓桿遊戲覺得，第四種可能最大。稅收法定。
那麼這就涉及到第三個問題。如果一個人房子太多，減免額度不可能全部覆蓋，要被收土地年租，或者房地產稅的概率基本是不可避免。
3、假如有100套房，宅地到期後怎麼辦？
之所以槓桿遊戲認為，宅地到期後以年租（房地產稅）的形式付費，可能性很大，是因為：我國大部分住宅到期還有好幾十年。到時，從人口結構、地方財政角度說，賣地財政基本不可持續了。
但地方需要錢，一次性讓公眾繳納土地出讓金，壓力又相對大，減免可以，但不能完全減免。所以，最好的方式就是繳納年土地租金，也就是房地產稅的方式。
交稅，基本是發達國家的慣例。這是我們愛學習的。
一定程度的減免，比如設計起徵面積，對於貧困家庭予以減免等，可能有。大致的思路，槓桿遊戲覺得估計是“寬稅基、低稅率、可負擔”。
就此而言，對於窮人或者房子少的人，槓桿遊戲覺得不必太擔憂，要麼減免，要麼也不會交太多。
但對於房子多的人，怎麼都不可能減免這麼多。所以，槓桿遊戲起了個設想，假如有100套房，宅地到期後怎麼辦？
是不是應該拋售房子？我想應該根據房子區位、需求而定。如果一個地區、城市、位置的房子需求很大，出租、待價而沽完全划算，交稅成本肯定還是可以轉嫁的。
反之，如果持有的房產本身租金就低，當地房價不太樂觀，那麼早一點拋售變現，則是理性的。
當然槓桿遊戲要說，大部分朋友的住宅用地離到期，都還有幾十年。幾十年後，我們住宅需求和人口結構整體是怎麼一個局面，其實大部分心裡都有數。可以維持高租金、高需求的地方不是多數。
好消息是，那是幾十年後的事情了，無論如何，當下持有較多房子大部分人覺得是划算的。
就算房地產稅2、3年後就開徵，成本只要有地方轉嫁，稅率不過分、土地財政的遊戲要繼續，那麼震懾力就會打折。
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