深圳是國內城市更新的先行者。深圳市規劃和國土資源委員會數據顯示，截至2017年6月，深圳市列入城市更新單元計劃的項目共690個，涉及拆除用地面積約5,000公頃。
▲2008至2017年深圳城市更新項目數量及拆除重建規模 （點擊查看大圖）
2010年1月至2018年6月，深圳市審核通過的城市更新項目累計完成固定資產投資高達3,780億元，經歷了從以舊工業區為主要舊改對象的"舊城改造"，到後期較具規模的"城市更新"，以及2016年"強區放權"改革等階段。
如今，深圳已邁上了城市更新的新臺階，根據《深圳市城市更新"十三五"規劃》預估，到2020年深圳計劃立項的項目將超過1,000個。
舊住宅小區改造具發展潛力
數據顯示，深圳土地面積僅約2,000平方公里，其面積是上海與廣州的三分一左右，更是北京的八分之一，可稱得上是寸土寸金。深圳可供發展的土地有限，而建成區中部分小區區位較好且現狀容積率較低，因此存在二次開發潛力。
2009年，深圳市政府推出《深圳城市更新辦法》，目的是進一步完善城市更新政策及其體系。 與此同時，新政策亦確立了首批包括羅湖木頭龍、南山南苑新村、鹿丹村等八個舊住宅小區的改造計劃，但最後成功改造的項目為數極少，而鹿丹村與鶴塘小區則是兩個難得成功改造的項目。
▲深圳鹿丹村項目的舊貌與新顏
舊住宅小區改造是深圳市城市更新的重要組成部分，此類項目要獲得成功推進實為不易，因為深圳的住改住項目門坎 很高，且必須取得百分百業主的同意方可啟動項目。此外，雖然原物業居住環境惡劣，土地資源並未得到有效利用，但遷拆與賠償問題解決往往是城市更新項目的主要障礙。
以鹿丹村為例，作為深圳市內較為成功的舊住宅區改造項目，其項目推進對發展商而言也是一項非常艱鉅的任務，尤其是在跟業主方談判方面，政府與原始業主共花了近14年才達成最後協議。最終該項目於2014年，由政府向中國海外發展有限公司（開發商）通過掛牌出讓方式出售，新落成單位於2016年推出市場。
擔任深圳舊改項目的重要推手
深圳房地產市場正進入到存量土地開發的時代，尤其是對多個城中村項目的開發。由於深圳正在構建租購併舉的房地產市場體系，部分國企正積極配合推進保障性住房的建設，其中就包括近年大力推進的人才公寓項目。
以水圍檸盟人才公寓為例，它是首個納入政府住房保障體系的城中村改造項目，也是政、企、村三方共同探索城中村改造新模式的試點項目。
▲深圳水圍村的人才公寓項目
目前水圍檸盟人才公寓504套公寓均已完成配租，租戶陸續入住。由此可見，在未來的城中村中，部分會整體改造，部分則或將轉化為政府政策性的租賃住房，租賃市場是存量市場，從目前城中村改造規模來看，並未出現供過於求情況，未來三年規模化租賃運營的量會非常大。
趙錦權
環球董事
大中華區副總裁
亞太區估價及顧問服務部主管
▲城市更新顧問服務
國內一線城市土地供應緊張，城市更新、項目舊改成為非常熱的領域。通過對項目及城市更新政策的分析，為客戶提供經濟效益評價服務，發掘項目的潛在價值，藉著城市更新的項目經驗，為社會創造更舒適的生活環境，推動更有效率的城市更新發展。
▲城市更新顧問服務
戴德梁行始終與企業一起攜手同行，為中國城市更新與升級提供重要的助推力量。我們近年來塑造了多個成功案例：
案例1
開發週期控制
崗廈舊改與大沖舊改
崗廈舊改與大沖舊改均為深圳知名重點城中村舊改。項目均體量較大，週期較長，投資較大。
案例2
規劃指標分析
沙頭街道上沙村城市更新項目
項目居住建築面積達325,000㎡，項目配建保障住房13,700㎡
案例3
典型操作分析
龍騰工業區（一期）更新單元
龍騰工業區（一期）更新單元佔地約69萬㎡ ，其中由華策集團改造面積24.7萬㎡ ，總建築面積141.7萬㎡ ，城市更新規劃為R2居住用地、M0產業用地、小學用地和市政道路及綠地。項目從2011年列入計劃到2016年一期住宅項目入市歷經5年。
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