深圳是国内城市更新的先行者。深圳市规划和国土资源委员会数据显示，截至2017年6月，深圳市列入城市更新单元计划的项目共690个，涉及拆除用地面积约5,000公顷。
▲2008至2017年深圳城市更新项目数量及拆除重建规模 （点击查看大图）
2010年1月至2018年6月，深圳市审核通过的城市更新项目累计完成固定资产投资高达3,780亿元，经历了从以旧工业区为主要旧改对象的"旧城改造"，到后期较具规模的"城市更新"，以及2016年"强区放权"改革等阶段。
如今，深圳已迈上了城市更新的新台阶，根据《深圳市城市更新"十三五"规划》预估，到2020年深圳计划立项的项目将超过1,000个。
旧住宅小区改造具发展潜力
数据显示，深圳土地面积仅约2,000平方公里，其面积是上海与广州的三分一左右，更是北京的八分之一，可称得上是寸土寸金。深圳可供发展的土地有限，而建成区中部分小区区位较好且现状容积率较低，因此存在二次开发潜力。
2009年，深圳市政府推出《深圳城市更新办法》，目的是进一步完善城市更新政策及其体系。 与此同时，新政策亦确立了首批包括罗湖木头龙、南山南苑新村、鹿丹村等八个旧住宅小区的改造计划，但最后成功改造的项目为数极少，而鹿丹村与鹤塘小区则是两个难得成功改造的项目。
▲深圳鹿丹村项目的旧貌与新颜
旧住宅小区改造是深圳市城市更新的重要组成部分，此类项目要获得成功推进实为不易，因为深圳的住改住项目门坎 很高，且必须取得百分百业主的同意方可启动项目。此外，虽然原物业居住环境恶劣，土地资源并未得到有效利用，但迁拆与赔偿问题解决往往是城市更新项目的主要障碍。
以鹿丹村为例，作为深圳市内较为成功的旧住宅区改造项目，其项目推进对发展商而言也是一项非常艰巨的任务，尤其是在跟业主方谈判方面，政府与原始业主共花了近14年才达成最后协议。最终该项目于2014年，由政府向中国海外发展有限公司（开发商）通过挂牌出让方式出售，新落成单位于2016年推出市场。
担任深圳旧改项目的重要推手
深圳房地产市场正进入到存量土地开发的时代，尤其是对多个城中村项目的开发。由于深圳正在构建租购并举的房地产市场体系，部分国企正积极配合推进保障性住房的建设，其中就包括近年大力推进的人才公寓项目。
以水围柠盟人才公寓为例，它是首个纳入政府住房保障体系的城中村改造项目，也是政、企、村三方共同探索城中村改造新模式的试点项目。
▲深圳水围村的人才公寓项目
目前水围柠盟人才公寓504套公寓均已完成配租，租户陆续入住。由此可见，在未来的城中村中，部分会整体改造，部分则或将转化为政府政策性的租赁住房，租赁市场是存量市场，从目前城中村改造规模来看，并未出现供过于求情况，未来三年规模化租赁运营的量会非常大。
赵锦权
环球董事
大中华区副总裁
亚太区估价及顾问服务部主管
▲城市更新顾问服务
国内一线城市土地供应紧张，城市更新、项目旧改成为非常热的领域。通过对项目及城市更新政策的分析，为客户提供经济效益评价服务，发掘项目的潜在价值，借着城市更新的项目经验，为社会创造更舒适的生活环境，推动更有效率的城市更新发展。
▲城市更新顾问服务
戴德梁行始终与企业一起携手同行，为中国城市更新与升级提供重要的助推力量。我们近年来塑造了多个成功案例：
案例1
开发周期控制
岗厦旧改与大冲旧改
岗厦旧改与大冲旧改均为深圳知名重点城中村旧改。项目均体量较大，周期较长，投资较大。
案例2
规划指标分析
沙头街道上沙村城市更新项目
项目居住建筑面积达325,000㎡，项目配建保障住房13,700㎡
案例3
典型操作分析
龙腾工业区（一期）更新单元
龙腾工业区（一期）更新单元占地约69万㎡ ，其中由华策集团改造面积24.7万㎡ ，总建筑面积141.7万㎡ ，城市更新规划为R2居住用地、M0产业用地、小学用地和市政道路及绿地。项目从2011年列入计划到2016年一期住宅项目入市历经5年。
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