「中報點評29」富力地產：半年酒店營收超去年全年

拿地雖放緩但土備充沛; 債務結構有待改善; 酒店營收同比大增360%.

◎ 作者 / 沈曉玲、袁千惠

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2018上半年實現銷售金額¹569.6億元，同比增長47%， 來自二線城市的銷售貢獻不斷提升，2018年實現1300億目標可期。上半年拿地速度明顯放緩，但目前土地儲備充足，可以保障三年銷售目標。毛利率為38.5%處於行業較高水平。自2017年收購萬達酒店後，今年上半年酒店業務營收超去年全年。

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【1】富力公佈的合同銷售金額為權益銷售金額，文中其他部分未做特殊說明的，銷售數據均與權益數據相對應。

01

銷售：業績排名止跌維穩

業績持續穩步增長，行業排名較去年有所提升。從富力2018年上半年公佈的業績數據來看，企業業績保持穩步增長趨勢。

截至6月底，富力協議銷售金額569.6億元，同比增長47%；銷售面積441.39萬平方米，同比增長50%；平均售價為12904元/平方米，與2017年基本持平。

根據歷年銷售榜單來看，富力的排名自2014年出現下跌，一度跌出行業20強，到今年上半年排名變化出現好轉，流量和權益銷售排名均有回調。

預計完成全年千億目標難度不大。富力提出2018年銷售目標1300億元，2019年銷售目標1800-1900億，2020年的銷售目標是3000億元，3年複合增長率達54%。

上半年企業已完成銷售目標的44%，按照上下半年銷售額“四六開”的比例估算，2018全年銷售額可以達到1400億元。

但據半年報披露，下半年企業現有逾800億元的可銷售資源，若要確保其完成2018年的協議銷售目標及其後年度的增長，企業還需持續補充可售資源。

富力向二線城市的拓展愈加顯著。得益於二線城市的政策限制較少，目標客戶為更龐大的城市人口，企業向該區域的拓展越加顯著。

近年來富力二線城市的銷售貢獻佔比不斷攀升，2018上半年佔比已達60%，較去年末增長11%。

值得一提的是，二線城市中，貴陽、重慶銷售額翻三倍以上，西安、寧波、鄭州、太原銷售額翻倍，可見來自二線城市的銷售貢獻不斷提升。

02

投資：拿地速度放緩

但總土儲仍較為充裕

有別於去年大規模拿地，富力上半年拿地速度放緩。上半年，富力新增土地金額210億元，同比減少33.5%；新增土地總建面840萬平方米，同比減少26.3%；新增建築面積平均成本為每平方米2500元，同比下降9.8%。

與去年全年相比，拿地金額僅為36%，拿地面積為46%，與去年大規模的拿地形成強烈的反差，上半年的拿地態度略顯謹慎。

土地儲備充足，至少可以保障三年銷售目標。截至2018年6月30日，富力可售土地儲備建築面積為5700萬平方米，較年初增長11%。雖然上半年的拿地規模並不可觀，但目前土地儲備總量充裕，至少可以滿足三年的銷售目標。

富力地產在各個區域均有佈局，土地分佈較為均衡。

03

財務： 毛利率維持行業較高水平

2018年上半年，富力營業額340.9億元，同比增加67%。淨利潤40.8億元，同比增加64%。營業額及淨利潤的增加主要由於已售的交付面積大幅增加至 239 萬平，較去年同期增加 44%。

與此同時，盈利指標方面也表現較為樂觀，上半年維持38.5%的高毛利率水平，較去年末高出3個百分點。

富力上半年新增土地平均樓板價為2500元每平方米，僅佔當前簽約均價的20%，預計未來在毛利率的控制上會有比較出色的表現。

平均借貸利率雖略微上調，但控制在行業平均水平。上半年，富力利用現有市場渠道積極融資，先後發行兩次美元債券，融資共16.5億美元。在縮緊的境內融資環境下，企業通過超短融、公司債券以及其他融資渠道籌集資金約110億元。

在整體行業融資環境全面收緊的情況下，富力上半年平均借貸利率為5.62%，較17年末略微上調，控制在行業平均水平。

目前富力淨負債率偏高，債務結構有待進一步改善，未來財務風險值得警惕。

2018上半年富力淨負債率繼續攀升，創歷史新高187%，較17年高出17個百分點，顯示出公司財務槓桿持續加大。淨負債率高出60%-80%的安全值，從企業的負債結構來看，財務風險較大，債務結構亟待改善。

2018年上半年，富力現金短債比為0.8，目前現金無法完全覆蓋短期債務，短期償債壓力進一步加劇。此外，長短期債務比由2017年末的4.01下降至2.55，多數為一年以後需要償還的債務。

04

商業：酒店半年營收超過去年全年

收購使富力酒店業務營收情況改善，上半年酒店營收大幅增長360%超過去年全年。自2017年，富力地產以總價181億人民幣收購萬達商業地產手上的酒店資產，經過收購後，富力成為全球最大豪華酒店業主。

目前集團持有酒店共計117間，其中運營中88間，在建和規劃中29間。來自酒店營運分部的經常性收入由於收購70家酒店，該收入在18年的財務報表裡才全數入賬，為企業帶來約7個億的淨現金流入，創造了上半年營業額33億，較去年同期大幅增長360%，且超過去年全年酒店項目營收。

雖然收購萬達的酒店令富力債務壓力大增，由於收購成本低於其自建，平均成本僅2.55億，遠比富力現在每家酒店的4.3億成本低。

另外，收購為富力在酒店業務的開發上縮短了週期，使富力酒店業務在總營收中的比重有了顯著提升，2018上半年佔比達10%，較17年末高出6個百分點。

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