「中报点评29」富力地产：半年酒店营收超去年全年

拿地虽放缓但土备充沛; 债务结构有待改善; 酒店营收同比大增360%.

◎ 作者 / 沈晓玲、袁千惠

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2018上半年实现销售金额¹569.6亿元，同比增长47%， 来自二线城市的销售贡献不断提升，2018年实现1300亿目标可期。上半年拿地速度明显放缓，但目前土地储备充足，可以保障三年销售目标。毛利率为38.5%处于行业较高水平。自2017年收购万达酒店后，今年上半年酒店业务营收超去年全年。

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【1】富力公布的合同销售金额为权益销售金额，文中其他部分未做特殊说明的，销售数据均与权益数据相对应。

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销售：业绩排名止跌维稳

业绩持续稳步增长，行业排名较去年有所提升。从富力2018年上半年公布的业绩数据来看，企业业绩保持稳步增长趋势。

截至6月底，富力协议销售金额569.6亿元，同比增长47%；销售面积441.39万平方米，同比增长50%；平均售价为12904元/平方米，与2017年基本持平。

根据历年销售榜单来看，富力的排名自2014年出现下跌，一度跌出行业20强，到今年上半年排名变化出现好转，流量和权益销售排名均有回调。

预计完成全年千亿目标难度不大。富力提出2018年销售目标1300亿元，2019年销售目标1800-1900亿，2020年的销售目标是3000亿元，3年复合增长率达54%。

上半年企业已完成销售目标的44%，按照上下半年销售额“四六开”的比例估算，2018全年销售额可以达到1400亿元。

但据半年报披露，下半年企业现有逾800亿元的可销售资源，若要确保其完成2018年的协议销售目标及其后年度的增长，企业还需持续补充可售资源。

富力向二线城市的拓展愈加显著。得益于二线城市的政策限制较少，目标客户为更庞大的城市人口，企业向该区域的拓展越加显著。

近年来富力二线城市的销售贡献占比不断攀升，2018上半年占比已达60%，较去年末增长11%。

值得一提的是，二线城市中，贵阳、重庆销售额翻三倍以上，西安、宁波、郑州、太原销售额翻倍，可见来自二线城市的销售贡献不断提升。

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投资：拿地速度放缓

但总土储仍较为充裕

有别于去年大规模拿地，富力上半年拿地速度放缓。上半年，富力新增土地金额210亿元，同比减少33.5%；新增土地总建面840万平方米，同比减少26.3%；新增建筑面积平均成本为每平方米2500元，同比下降9.8%。

与去年全年相比，拿地金额仅为36%，拿地面积为46%，与去年大规模的拿地形成强烈的反差，上半年的拿地态度略显谨慎。

土地储备充足，至少可以保障三年销售目标。截至2018年6月30日，富力可售土地储备建筑面积为5700万平方米，较年初增长11%。虽然上半年的拿地规模并不可观，但目前土地储备总量充裕，至少可以满足三年的销售目标。

富力地产在各个区域均有布局，土地分布较为均衡。

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财务： 毛利率维持行业较高水平

2018年上半年，富力营业额340.9亿元，同比增加67%。净利润40.8亿元，同比增加64%。营业额及净利润的增加主要由于已售的交付面积大幅增加至 239 万平，较去年同期增加 44%。

与此同时，盈利指标方面也表现较为乐观，上半年维持38.5%的高毛利率水平，较去年末高出3个百分点。

富力上半年新增土地平均楼板价为2500元每平方米，仅占当前签约均价的20%，预计未来在毛利率的控制上会有比较出色的表现。

平均借贷利率虽略微上调，但控制在行业平均水平。上半年，富力利用现有市场渠道积极融资，先后发行两次美元债券，融资共16.5亿美元。在缩紧的境内融资环境下，企业通过超短融、公司债券以及其他融资渠道筹集资金约110亿元。

在整体行业融资环境全面收紧的情况下，富力上半年平均借贷利率为5.62%，较17年末略微上调，控制在行业平均水平。

目前富力净负债率偏高，债务结构有待进一步改善，未来财务风险值得警惕。

2018上半年富力净负债率继续攀升，创历史新高187%，较17年高出17个百分点，显示出公司财务杠杆持续加大。净负债率高出60%-80%的安全值，从企业的负债结构来看，财务风险较大，债务结构亟待改善。

2018年上半年，富力现金短债比为0.8，目前现金无法完全覆盖短期债务，短期偿债压力进一步加剧。此外，长短期债务比由2017年末的4.01下降至2.55，多数为一年以后需要偿还的债务。

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商业：酒店半年营收超过去年全年

收购使富力酒店业务营收情况改善，上半年酒店营收大幅增长360%超过去年全年。自2017年，富力地产以总价181亿人民币收购万达商业地产手上的酒店资产，经过收购后，富力成为全球最大豪华酒店业主。

目前集团持有酒店共计117间，其中运营中88间，在建和规划中29间。来自酒店营运分部的经常性收入由于收购70家酒店，该收入在18年的财务报表里才全数入账，为企业带来约7个亿的净现金流入，创造了上半年营业额33亿，较去年同期大幅增长360%，且超过去年全年酒店项目营收。

虽然收购万达的酒店令富力债务压力大增，由于收购成本低于其自建，平均成本仅2.55亿，远比富力现在每家酒店的4.3亿成本低。

另外，收购为富力在酒店业务的开发上缩短了周期，使富力酒店业务在总营收中的比重有了显著提升，2018上半年占比达10%，较17年末高出6个百分点。

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