又楼市大年过去了，房地产仍然牵动着所有人脆弱的神经，2018年郑州房价究竟是涨是跌，究竟什么时候该买房？这些问题始终是购房者最关注的话题。
很多人用一年又一年的时间去验证，结果房价涨了一年又一年。随着2017年的结束，2018年的开启，郑州楼市会发生什么变化呢？
问题一：郑州楼市调控会放松吗？
2017年末刚刚结束的中央经济工作会议就谈到房地产：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”随后，住建部的全国住房城乡建设工作会议提出：“针对各类需求实行差别化调控政策：满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房；”
其实这些论调的核心就是：“房子是用来住的，不是用来炒的”，而且在政策层面也将继续推进落实下去。
因此，在楼市长效机制没有落地之前，郑州的楼市调控肯定不会取消，物极必反的道理大家都懂。从2016年10月到现在，14个月的限购已经抑制了大量的购房需求，一旦全部放开，房价很可能出现报复性上涨。
但是最近这段时间，全国多个城市放松限购的消息甚嚣尘上：兰州部分区域取消限购；南京发布人才新政，三类人才买首套房不再受户籍限制；2018年厦门将实行差别化的调控政策，满足首套刚需，支持改善需求等等。
很多人都在问：这是不是放松限购的第一枪？是不是后面越来越多的城市会放松楼市调控？郑州未来会不会进一步的放松限购？其实这事还真要具体分析，郑州去年11月份发布的“智汇郑州”人才新政，一定程度上就是限购政策的放松，只不过受众群体大多数是青年刚需。这也符合中央针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需的论调。
应该客观的看待兰州限购放松，兰州这样的城市即使不限购房子都不好卖，更何况还限购！还有那些本身就没什么产业的城市，居民收入极低，再限购，拿什么支撑高房价？
郑州的调控在人才新政颁布后，已经形成了事实的“放松”！2018年的郑州调控很可能会出现：“满足首套刚需，支持改善需求，遏制投机炒房”的现状。调控肯定会继续下去的，但是调控会更有针对性，毕竟不能扼杀群众合理的购房需求。
问题二：郑州刚需该如何选择房子？
2016年，郑州市区商住房累计卖了16万套，2017年卖了7万套，限购的威力非常明显，2017成交量几乎腰斩。经过2016年和2017年两年的消耗，郑州整体购买力透支厉害，随着2018年调控的持续进行下去，成交量还会有一定的回落。
不过郑州作为一个热点二线城市，自贸区、航空港和高铁的建设都在推动城市发展，人口也处于一个净流入状态，郑州的房价未来有着坚实的基础。
就区域而言，可能会出现一些分化走势：老城区核心板块和东区热门板块价格仍然坚挺，未来稳中有升。而一些供应量充足、品牌房企云集竞争激烈的板块可能会出现价格战，房价也可能会出现调整。例如去年的白沙、荥阳东都经历过房价的回落。
最近大北区的房价一直在刷新着大家的认知，从融创龍府16000元/㎡的洋房开始，正弘澜庭叙、名门翠园等北区项目开盘价格都很诱人，最近富力建业尚悦居16000元/㎡的装修小高层，堪称是区域的良心价。
没办法，大北区的供应量太大了，这么多品牌房企同台竞技，死撑着房价，不如稍微降一降，提前收割区域的购房者，对开发商而言“落袋为安”更保险。
就置业而言，刚需买房要慎重，建议首选四环内的项目，尤其是那些有明确地铁规划的楼盘。大北区、常西湖、管南新区、高新区、二七新区仍将是刚需置业首选的区域。 不建议去滨河国际新城、白沙绿博这些区域去买房，未来前景虽然很美好，配套和等待是硬伤。这些区域的成熟可能需要5-10年的时间，人生没有几个5年、10年去等待，刚需也耗不起。
投资客更要慎重了，如今投资房产一定要做好长期的打算，首先三年的限售期你要等，另外一些热点区域有没有接盘侠还是未知数，即使有接盘侠，真的能卖到让你满意的价格吗？
问题三：会不会有项目亏损销售？
从近两年的地王项目来看，除了正商、建业、永威、康桥、亚新这些本土品牌房企之外， 郑州也涌现了大批“激进”的外来开放商，他们在郑州拿了很多高价地，但是却遇上了郑州的限价政策，面临着“面粉比面包贵”的困境。
限价尚未取消，有些高价地可能会平价甚至略微亏损入市。
经开区的华润紫云府作为2016年经开区的双料地王，41亩地拍了将近15亿人民币，楼面价达到了11920元/，这坐实了该地块的价值，也决定了其地块的高成本。
结合12000的楼面价，在综合一下建安成本和各项税费，综合成本肯定要接近20000元/㎡ ，但是紫云府的实际售价却在17000元/㎡到20000元/㎡之间。对于紫云府而言，这简直是保本甚至倒贴在销售。
未来这样的项目还会有，“自己雄心勃勃拍的地，含着泪也要卖出去”。但是别忘了“买家永远没有卖家精”的现实，开发商的各种阴阳合同，各种捆绑销售肯定要把本钱赚回来！那么对于购房者来说，面粉贵了，那么就可以直接去买便宜的面包，能买到就是你的福，买不到也别气馁，本身就不多，别抱太大幻想。
问题四：二手房价格会不会下降？
2017年郑州二手房市场最大的新闻就是：链家进入郑州。
2017年9月下旬开始，郑州链家近百家门店将在郑州各主要区域同期开业。至此，链家正式攻下郑州。这对郑州很多本土二手房中介机构而言，是巨大的挑战。本身2017年的郑州二手房交易就非常萎靡，相比个别“开盘即清”的新房项目，二手房市场的冰冻迹象非常明显，再加上链家的强势入驻，很多郑州中介朋友都反映日子快过下去了。
相较于新房，正常情况下二手房的交易能更快更早的反应市场冷暖。
郑州的二手房业主普遍比较有资金实力，很多业主都是可卖可不卖的状态，遇到合适的买家和价格才会出手，而且在限价的威力下，郑州的很多新房降价明显，且房价低于二手房。2018年，新房的供应量将得到补充，如果限价继续，那么新房的价格将具有更高的性价比，购房者肯定会偏向于选择新房。
三环内的老小区，尤其是那些没有名校做支撑的老破小，未来的价值只会越来越缩水。二手房购买者一般都偏向于选择那些“次新房”、“偏新房”，或者学区房。二手房业主不如降点价趁早出手，当周边现代化住宅拔地而起的时候，老破小就更难出手了。
2018年的郑州二手房市场还将在低位徘徊，整个房地产市场的基本面没有发生变化。而且2018年的调控放松的可能性也不是很大，再加上加息的影响，二手房的评估价都要低于成交价，这对购房者而言，无疑会大大的增加首付成本，在加上二手房各项税费，二手房的成交成本会高于新房。
二手房标价高不代表就能卖出去！2018年的二手房市场购房者会有很大的议价空间。所以一旦砍价成功，不就等于二手房降价了吗？
问题五：全款会不会成为2018年购房的主流？
全款优先是郑州2017年的一个典型特征之一，从融创象湖一号开始，融创龍府、昆仑望月等项目都以全款低价的形式开盘秒清，一时间让人见识到了郑州土豪的实力。
但是购买力不可能是无限的，尤其是严防消费贷流入楼市，2018年郑州楼市的预期又有所下降的情况下，再冒险筹集全款期买房，风险明显是要比2017年大的多，而且收益率也会下降。
而且就从购买力而言，大部分能负担起全款买房的购房者已经上了车，要么手中无钞票，要么就是无房票。2018年除了那些非常热门的区域，全款优惠力度达到50%以上的区域，全款购房很难成为主流现象。
问题六：购房者会不会回归理性？
对于郑州购房者而言，随着政策的持续收紧，风向已经开始逐渐转变，正在趋于理性。
从最近的几次探盘和一些售楼部置业顾问的反映可知，许多楼盘不再人头攒动，投资客明显已经少了很多，即使是以投资为导向的客户，也要考虑房子的自主属性。几个职业顾问朋友都反映，购房者的下单过程变长了，购房者也都变得理性了，而且很多购房者都非常的专业，对楼盘的真实情况，甚至营销套路都了如指掌。
购房者的专业度提高了，购房者的心理预期也发生了变化，房价不可能永远涨已经成为所有人的共识，开发商和购房者之间的心理博弈，也将进入一个新的阶段。
后记：
从全国层面来讲，防范系统性金融性风险将是2018年政府的工作重点。因此，2018年想利用杠杆或者其他渠道来进行低成本投资，显然是不可能的。处于中长期投资的购房者可以持续看好郑州房地产市场。
2018年，郑州楼市仍然会偃旗息鼓，房地产正处于一个调整期，等待调整期结束之后，新的上升周期可能就要来了。
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