如今“秀、炫、晒”已经取代了吃、喝、玩成为过年的新标签。每到过年的时候，七大姑八大姨最喜欢打听别人家的孩子，尤其爱打听别人家孩子有没有买房。而买房是所有郑漂最扎心的话题。
这不，马上就要过农历新年了，老孙的一位朋友向我请教一个楼盘，说在郑东新区，叫什么银河居！单价2.4万，问我房子怎么样？能不能买？
银河居？之前还真没听说过，第一印象应该不是什么大开发商的楼盘。怀着一颗虔诚而又好奇的心，我打开导航，按图索骥终于来带了银河居的售楼部。
刚拐到熊耳河路，就被银河居霸气的广告牌吸引了。
“安家CBD，就选银河居”
CBD、熊耳河、仅看这两个关键信息，妥妥的高大上气息。李嘉诚说过：“投资房地产，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！”
“在郑州，没房子会被人嘲笑，房子小也会被人嘲笑，房子没在东区更会被人嘲笑，这在郑州就是一条固定的歧视链。”
而银河居敢打出这样的宣传口号，最引以为傲的应该就是自己的地段。
英协生生银河居位于郑东新区熊耳河路与相济路交汇处，如果你对这个区域没什么概念，老孙特地编了一个顺口溜，方便大家理解：
北望北龙湖，
南接高铁站，
西贯龙子湖，
东连CBD，
外加熊儿河、东风渠双河环绕。
这是多少开发商和购房者梦寐以求的地方呀！这个位置绝杀任何目前任何新区，无论是滨河新城还是白沙绿博都要靠边站。
“但是一切美好的事物背后都有危险的一面”
当老孙走进这个区域的时候，却被现实狠狠的打击了一番。发现了郑东新区建区以来最大的一块“伤疤”——祭城安置小区群。
原本以为这块区域一定是一个房价飞涨的现代化高大上区域。然而，现实却是一个连红绿灯探头都不完善的镇。
为什么说这篇区域是郑东新区最大的一块“伤疤”？为了撇开炒作的嫌疑，老孙特地送上航拍图为证：
▲祭城安置小区群，位于金水东路、东风南路、熊耳河路和东三环合围区域
▲祭城社区是该区域内最大的安置小区，主要是红色外墙的六层建筑，乍一看似乎有种洋房社区的既视感，但是当你看到小区内各种汽车和电动车，还有几乎全无的绿化，相信你会有新的看法。
▲金庄社区也是区域内面积较大的安置小区，金庄社区南边就是高耸入云的金水东路写字楼群，绿地新都会、楷林IFC、金融国际中心、绿地原盛国际、河南自贸区综合服务中心、雅宝东方国际花园等高大上的写字楼都分布于此。
▲陈岗社区和庙张社区在整个区域的最北侧，被熊耳河和东风渠环绕着，堪称是郑东新区水景最美的地方。对面就是北龙湖的正商善水上境，作为正商目前最高端的住宅小区项目，房价在 3.2万 元/m²左右，正所谓一河之隔，天壤之别。
▲熊耳河与东风渠交互处，以及熊耳河河滨公园景色
▲祭城片区内也有一些商品房小区，比较知名的就是观屿国际、晖达新领地、金鹏时代、厚河园等小区。而最具代表性的就是观屿国际小区，四面被安置小区包围，仅有四栋楼，小区规模也较小，与银河居的情况很类似。作为区域内比较典型二手房小区，它的价格最能代表区域二手房的价值。
▲根据搜房网二手房交易信息显示，该小区二手房报价基本上就在1.6万
/㎡到1.8万/㎡。说祭城片区是郑东新区最大的一块“伤疤”，并不是因为对安置小区有偏见。本身安置小区的居民为了城市的建设发展，放弃原本的生活，也是做出了重大的牺牲，值得人们尊敬。很多人羡慕拆迁户一夜暴富，但是却没看到拆迁居民与原本生活彻底割裂的伤痛。
但是我们今天仅从土地浪费和规划方面评判安置小区的对与错。在寸土寸金的郑东新区，熊耳河与东风渠双河交汇处，出现这么大面积的低密度安置小区，可以说是对土地的极大浪费。
对于开放商而言完全是暴殄天物，对于购房者而言，缺少了更好的选择。
例如，北龙湖同样也有大面积的安置小区，最典型的就是龙兴嘉苑。但是龙兴嘉苑都是高层建筑，同样的一栋楼，高层的住户是多层的几十倍都不止，土地利用率要远高于祭城社区。
安置小区不同于城中村，安置小区的居民已经是被安置过一次了，未来拆迁的概率很小。而且这么大集中面积的安置小区如果管理不善，很容形成新的城中村。
可能很多人会觉得安置小区和普通住宅小区能有什么区别？从空中看，安置小区都是多层建筑，容积率远低于商品房小区，似乎更加宜居。
原本老孙也是这样认为的，但是围着祭城片区走了一圈，现实的环境令人忧心。
▲陈岗社区南门
▲社区内部人车不分流，电动车随意摆放
▲相济路上的店铺和裸露的电线杆
▲庙张社区张贴的租房信息，这种安置小区大多数出租给了在高铁站和CBD会展中心附近上班的工薪阶层，房租与高铁站和CBD附近相比，要少很多。
▲公交线路比较多
▲庙张社区大门，建筑也以红色为主，有种县城老小区的画风。
▲几乎每栋楼的楼梯间都堆放着电动车
▲相济路和中兴路交叉口的红路灯也没有启用
这就是这片区域的真实情况，郑东新区绝好的位置，却是容纳了12万村民和外来工作人员的郑东新区最大面积的安置小区。
不过割裂乡土情感去指责祭城，是没有道理的。
曾经的祭城，可谓是历史悠久，最早是商朝的邦国，叫祭国，距今也有3000多年的历史，只是后来为了响应郑东新区的改造建设，就变成了祭城办事处。
2014年，祭城镇、金庄、庙张、陈岗的等城中村拆迁，村民们都从原先的村子里搬到了新建设的社区中，这也就是今天，祭城社区、庙张社区、金庄社区、陈庄社区、陈岗社区等等的由来！
如今的郑东新区很多土地都是用的祭城镇曾经的土地，平安大道在没改名前就叫祭城路，当年因为改名字还闹了不小的风波。市儿童医院和市交警六大队等很多单位都占用了原先祭城镇的土地。
祭城片区的形成有历史的原因，也有现实的无奈。曾经这些村民为了支援东区建设，失去了自己的土地，与原有的生活彻底割裂了。
如今新的安置小区就鲜有这样的多层建筑，几乎都升级到了高层建筑，而且类似十八里河安置小区那样的高质量社区也越来越多。
好了，扯远了，现在我们再回头看一下英协生生银河居这个项目，究竟值不值得买！
▲银河居地块详情
英协生生银河居总占地有28亩，只有4栋住宅，地块非常的狭小。根据航拍图显示，项目西侧紧邻熊耳河路，东南北三面都被安置小区包围。整个项目容积率3.9，容积率算是中等水平，但是三面都被安置小区包围，整体的居住环境肯定会打折扣。
整体区位：
整个项目，最大的亮点就是区域位置，毕竟在寸土寸金的老郑东新区，无论是CBD、高铁站还是龙子湖，还能买到的新房项目屈指可数。自然环境是银河居一大亮点，项目紧靠熊耳河公园，位于东风渠和熊耳河双河交汇处，春夏秋冬景色各异，小区离熊儿河只有一条马路，比较适合散步和慢跑。
商业配套：
银河居的商业配套比较完善，周边就有一个闻名遐迩的祭城美食文化一条街和大旺城商场，可以说集中了老郑州很多特色的美食。但是周围各种汽修、汽车养护的门店超级多，而且路边可以随便停车，商业整体环境比较嘈杂凌乱。距离熙地港、丹尼斯七天地、宝龙广场、绿地新都会等广场都比较近，毕竟在成熟的东区，商业配套是不发愁的。
教育资源：
教育资源则是银河居的一大短板。银河居没有配建学校，上学主要靠划片。周边的学校主要是畅和街小学、九十三中和106中学，这几所学校在东区属于很一般的学校，
而且学校生源主要是周边安置小区的回迁子女，整体教学质量一般。户型：
项目户型主要有96.90㎡大两房，113.68㎡和119.19㎡大三房，144.68㎡四房。你会发现整体的户型偏大。但是户型有缺陷，尤其是96.90㎡只是一个大两房，对空间的利用率比较低，而且别的户型也比较中规中矩，整个项目是毛坯交房，优势不太明显。
▲96.90㎡2室2厅1卫1厨
▲144.68㎡4室2厅2卫1厨
根据置业顾问的计算，96.90㎡的三房，售价在2.4万㎡左右，这个售价和户型面积段，注定和刚需无缘。
我告诫我那位朋友：如果你真的想要购买这个项目，不要轻易被熊耳河畔、北龙湖对岸、CBD等等利好吸引了，一定要认清楚一下银河居这六大方面的不利因素。
开发商变数大，潜在风险高
英协生生银河居是英协地产和生生置业联合开发的项目。英协地产在郑州虽然创造过辉煌，但近些年却在走下坡路，从最早的英协花园别墅到英协园中苑、英协艺术家再到鼎峰•英协公寓、英协广场，英协成绩斐然。但是从2013年开始，英协在郑州就没有什么新项目了，这个项目很考验英协作为老牌开发商的初心。
被“新城中村”包围，居住体验差
虽然银河居位于老郑东新区的核心地段，但是周边被多个安置小区合围，而且项目只有四栋住宅，很难形成居住氛围。周边安置小区大部分都被原居民用来出租，一个充满了租客的安置小区群，很容易形成新的城中村。而且根据置业顾问透漏，儿童医院和周边学校的职工都参与过团购活动，整个小区投资客比较多，未来用于出租的概率会比较大。
产品比较落后，96㎡竟然是两房
整个项目规划比较落后了，户型96㎡还是大两房，这对购房者而言，房屋利用率不足。
性价比低
银河居正因为占据了老郑东新区不可多得的区域位置，售价一点都不亲民。2.4万/㎡的售价，在郑州可选择的区域非常多，高铁站附近的海马公园、英地金台府邸、金水老城的万科美景世阶、经开区的碧桂园天玺等项目或许更值得选择，整体的大环境和未来升值潜力明显要超过银河居。
安置小区未来变数大，二手房很容易成炮灰
观屿国际就是银河居很好的一个先例。虽然处于郑东新区的核心地段，但是因为被安置小区包围，整体居住氛围较差，二手房溢价能力一般，如今二手房售价在1.7万/㎡左右。银河居作为一个新项目，产品形态会比较先进，自然资源要优越一些。售价高一点可以理解。
但是没有名校做支撑，区域小环境也比较尴尬，2.4万/㎡的均价留给二手房的溢价空间已经很小了。
虽然是好地段，但是并不是资源中心
郑东新区是郑州十几年城市建设的成果，但是整个区域还是要分个三六九等的。祭城片区没有名校资源、区域环境短期内很难改善，很容易形成发展的死角。高铁站和龙子湖房价高不仅仅是因为环境和区位优势，更多的是区域承载了大量资本、科技、教育等资源，这些优势是祭城，或者其他区域没法比的。
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