核心提示：本文，飙马以“文旅项目投资拿地环节如何避坑”为主题，为大家详细分析文旅投资开发失败的6大原因与文旅项目投资拿地3个避坑要点。
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投资是否赚钱，70%靠拿地
农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地，都要明确一个很重要的问题，那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑，例如，有1万亩的森林，那么3%的林业用地换算下来是多少？很多人理解是300亩建设用地，其实是不是这样的，它有一个上限。
除了以上几种地外，在整个旅游开发中最好用的地是什么？四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策：谁治理谁使用谁保护谁受益，允许“四荒”使用权一定50年或更长的时间不变。
另外，一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。
生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线，通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域，禁止进行工业化和城镇化开发，从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统，维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。
耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年-50年，林地的承包期一般是30年-70年，经国家同意可以延长。
有一招可以解决“土地坑”，那就是做所有的文旅项目投资，去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。
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村支两委是解决矛盾的关键
另外，要明确政府的责权，主要包括规划审批、立项、土地指标的调配等。
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项目开发，测算先行
在整个旅游开发环节当中非常重要的一件事情，就是投资成本的测算和投资盈利模式测算。
很多投资商在进行成本测算时，只测算了建设成本，其实在整个旅游投资中，建设成本只是七大成本之一。另外六大成本分别为：资金成本、税费成本、招商成本、人员成本、办公成本、营销成本。
在进行测算时，首先要去做总投资测，然后，要把项目分成几个小项目，进行单个小项目测算。只有这样才会知道每个小项目要花多少钱、要怎么挣钱、哪些项目会盈利哪些项目会亏损。另外，要测算出项目运营一年的成本是多少，只有把成本测算出来你才能够知道一年来多少游客才能达到营收平衡。
我们曾为四川某个山水景区做过一个市场调研报告，将大的项目分为了七类小的旅游业态，然后与川渝两地的七类旅游业态的实际经营数据做对比。在这个过程中，会涉及到数据来源问题，我们一般会要求拿到景区的门禁数据，这个数据是最真实的，并且是人数而不是人次。除此之外，还要考虑淡旺季。总之，做旅游投资要拿到一线的真实数据。
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文旅项目投资开发失败的六个原因
1、跨界投资。目前，很多业外资本进入文旅产业，特别是在特色小镇和田园综合体项目上。这些业外资本因为不了解文旅行业的政策底线、土地限制和开发壁垒，造成了大量的战略误判。
2、迷信政府口头承诺，草率拿地，导致某些指标或土地性质调整无法落地的情况。
3、盲目自信，拍脑袋决策，跟着感觉走。业外资本的大佬在各行各业都取得过成功，他们来到旅游行业，看到中国旅游界的当前项目情况，觉得这些项目太差，就拍脑袋决策跟着感觉走，其实只要一开工就能发现问题。
4、错误估算投资成本，以为花点小钱就能成功，错误地预估投资成本和投资利润或者存在盲目的自信。
5、缺少盈式，前期投入无法平衡。很多旅游投资偏重空间规划和业态规划，忽略了项目的盈利模式，或者是赌政府给的平衡用地。
6、重建设、轻运营，认为项目建好就能招到商，就会有游客来消费、来买单，其实这是一个非常大的一个误区。
中国当前的文旅行业最缺什么？缺项目操盘手。项目在建时就要把未来的操盘手找好，这样可以大量地避免建设过程中踩坑。
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