近日，江北虹悅城開始動工的消息被媒體以各種形式傳播。虹悅城落戶江北，幾乎牽動了全江北居民以及在江北拿地的開發商的心，可以說是翹首以盼，歡呼雀躍。
然而按照2017年的宣傳，江北將建成2座虹悅城，同處江北卻處不同區位，一座在隧道口，一座在湯泉……不用說，讓人歡呼雀躍的那座自然是隧道口的那座。於此同時，有關湯泉虹悅城似乎“黃了”的信息也被傳了出來，但關心的人實在少之又少。
虹悅城與其他商業在南京的定位可能不太一樣。應天大街高架下錯綜複雜的交通、中華門一代正在等待改造的老城南，虹悅城的繁華是從城中村中硬生生殺出的一條血路。
江北人希望虹悅城的神話再次在上演，畢竟與其他區相比，江北實在是 “開竅”得太晚了。
但是想單靠一座商業綜合體就把區域拔高一個層次，這似乎和我們看到的商業發展歷程不太一樣。
Point 1
強者恆強，說的就是新街口
“中華第一商圈”的名號從來就不是虛的，如果有一部專門書寫新街口的書，那麼這樣的稱號必然會伴隨整本書的走向。
1929年，依照《首都計劃》，新街口首次被規劃為商業區。之後到道路開始拓寬，新街口成了南京的中心和樞紐。30年代，新街口的商業開始形成並發展迅猛。中央商場頂著亞洲最大商場之一的名號開業，新街口百貨這個南京第一家“國字號”商場成立，與中央商場一起，在新街口形成了兩股強大的勢力。
那時候沒有商圈這樣的說法，新街口就是商業中心，中央和新百自建成起就註定成為競爭品牌。
之後，商業發展進入加速階段。
東方商城落成、大洋百貨進駐、金鷹來到南京、德基建成了1期後又建2期……到如今，新街口節假日的日均客流量峰值超過百萬。這個核心面積不足0.3平方公里，分佈近700家商店，1600多商戶，年銷售額超300億元，商貿集中度超過北京王府井、上海徐家彙，成為中國商貿集中度最高的地方。
商圈的發展中，新街口裡的商場開始各自開花。中央、新百開始定位中高檔、大洋百貨定位年輕時尚、金鷹和德基主打高端……
2018年3月，iziretail逸芮網發佈2017年全國商場業績報告。整個報告按核心銷售指標進行排名，排名首位的是業績高達125億元的北京skp，緊隨其後的就是南京的德基廣場，業績為90億+。而進入此次排行榜的南京的商場Top5依次為：德基廣場、中央商場、金鷹（新街口店）、新百、建鄴萬達。
前五個名額，新街口占了80%。就算不看數據，去地鐵新街口站看一看，不分節假日，不分時間段，站在新街口你就會懷疑：都是年輕人，為什麼每天有這麼多人不用上班和上學。
新街口的“業務能力”從來毋庸置疑。但這只是新街口的業務能力，不能代表所有商場。同樣的時間段，緊密相連的大洋和東方是兩個極端。如果遇到節慶點，更要懷疑大洋才是新街口“親生的”。
新街口的好地段，高租金不會養“閒人”，商場的搶人大戰也需要技術含量。於是哈姆雷斯進駐東方弗萊德，喜茶來到大洋和中央……
Point 2
政策大風颳過 金剛也扛不住
縱觀整個新街口的發展史，南京商業霸主的地位始終不曾動搖。別以為新街口的奮鬥史只有光鮮，政策的風吹過的時候，誰都不知道是一陣什麼風。
就在新街口憑藉新百、中央、東方、大洋等撐下商業半壁江山的時候，湖南路異軍突起，直奔“第二商圈”的位置而去。
2001年，湖南路迎來最輝煌的時候。這個起初商業街兩邊的街鋪和零星商場新城的街道，逐漸向周邊滲透，最後發展成一條以湖南路為軸線、包含周邊多個支路的綜合商業街區。硬生生在商業場上殺出了一條血路，創造了連續7年上繳稅收超過1000萬以及 “全國百城萬店無假貨”的榮譽。為了滿足市民的消費，湖南路甚至每週五晚就對機動車進行封路，讓整條街為消費者服務。
就連中央商場都沒有忍住，在新街口站穩以後迅速在湖南路商圈拿下一席之地。
這時候的南京，是四大金剛支撐的時代。
夫子廟商圈靠著旅遊文化特色自成一派吸引著外地人；鼓樓商圈靠著單薄的新世界百貨滿足著附近居民的基礎需求；湖南路像一匹黑馬衝勁最大；新街口則是老大哥的樣子看似不慌不忙。
四個商圈以新街口為中心，互相競爭卻又相互促進，將整個南京甚至周邊的人群往中間聚集，形成了新形式下的繁盛時期。
2010年，南京啟動舊城改造。湖南路的繁盛帶來了髒亂堵的另一面，成為了改造的一個對象。300多家門店大規模拆遷，7.5秒爆破了18層高的圖書發行大廈，湖南路上還在堅守的商家一直在等待湖南路涅槃的一刻。最後卻在2015年，等到了獅子橋北牌坊的拆除，整個湖南路商圈的人氣開始斷崖式下滑。一代商業大佬倒下，至今已8年，仍未見甦醒。
與之相反的，是另外三個商圈的崛起。鼓樓商圈中心開始轉移，世界第七高樓的紫峰大廈成為了南京的新地標；夫子廟引來了水遊城的大力支持；新街口靠著德基，頻頻上了商業業績排行榜前列。
湖南路的圍擋已經拆除，但是人氣卻再難聚集。繁盛似湖南路，應該怎麼也沒想到會有今天的大規模“招租”。
四大金剛時代，是對南京市中心的鞏固。之後，政策春風吹又吹，河西新城拔地而起、江北新區開掛式建設規劃，商場進入在南京遍地開花的時代。
Point 3
行情再好 也有扶不起的阿斗
然而花開兩朵，各表一枝。春風再溫柔，也抵不過競爭的激烈。
2008年，水遊城的落成改變了南京商業的形態，以水遊城、虹悅城等為代表的商業中心的出現給了消費者新的體驗。相比動線複雜、停車困難的百貨商場，商業中心更人性化，一站即可解決一天的遊、購、娛。
這一時期，伴隨房地產業的快速發展及向外擴散，以往扎堆主城的商圈也開始向外擴張，江北、仙林、新江東、江寧等新一代商圈興起。江北開始有了弘陽、仙林有了金鷹、新江東有了萬達、江寧有了同曦……
靠著單獨的商場單打獨鬥，結局往往慘烈，商場們開始尋求抱團取暖。於是，有了新街口商圈的“絕對”第一；有了彎道超車的百家湖商圈；還有持續迎接政策春風的江北。
在這當中，卻還是有著扶不起的阿斗，其中以河西商圈最為矚目。
動輒地價4萬+，安置房近7萬的河西，在房地產遠遠趕超其他板塊的時候，商業成了她的短板。一向眼光準的中央商場，在河西的人氣始終上不去，還有不溫不火臺灣名品城，和就快被人遺忘的嘉業國際城……
江寧人靠著景楓、太陽城、金鷹打造出一個完整的閉環，形成了江寧人的小生態時，河西人還在長途跋涉去其他商圈消費，直到樂基廣場、金鷹世界進駐。
金鷹世界確定進駐河西的時候，媒體鋪天蓋地進行宣傳，但是這樣的宣傳，目的是什麼？是對商業補充進行的歡呼，還是覺得房價大漲而看熱鬧呢。
樂基廣場對外營業，不久，金鷹世界如期開業。
河西人民對金鷹世界寄予了太大的希望，她的開業彷彿時光倒流，讓人回到了30年代中央商場開門營業的那天。與中央商場開業時隊伍排了500米相比，金鷹世界猶如運動場，每個入口都成了短跑起跑點。
門是被撞開的，幾乎所有的餐飲需要排隊3小時以上，特惠商品開門5分鐘內售罄……金鷹世界的開業一炮打響，河西人民高喊著終於迎來了自己的商業標杆。
然而如今不妨再去金鷹世界逛逛，各個門店人流量只能說尚可，座椅上坐了不少夏季納涼的人。當然，餐飲給了很大的助力，但也僅是幾家而已。
如果想靠旁邊的樂基廣場加持，這個定位小眾的商場可能幫不上什麼大忙。
Point 4
留得住人，留得住心嗎？
如果說河西還有什麼尚有人氣的商場，目前也就一個萬達。
但距離上看，萬達和金鷹世界還是有一定距離，如果希望相互補充和促進，可能還需要各自加把力。往後看，還有隔壁的世貿天譽在向金鷹招手，這個牽手，不知道能不能改寫河西商業圈的未來。
和河西一起難兄難弟的還有江北。河西好在還有一個萬達，江北能拿得出手的目前都在紙上。對於整個南京來說，江北的政策春風最為溫暖。然而暖歸暖，一陣風吹過，有感覺，卻抓不住。
多少年前，江北的弘陽廣場建起後，給多少江北人民打了雞血。摩天輪轉出來的光輝照耀著每一天從大橋開過來的車子，南京也算有了自己真正意義上的遊樂園。
可是誰也沒有想到，一個在大橋引橋前不遠的商場，竟然永遠在擁堵半徑中。不知道有多少人因為堵車，毫不猶豫地斷絕了前往弘陽的想法。原先計劃著將都市圈的消費者向橋北引，卻沒想到連南京主城區的人來的也有限。
希望藉著弘陽的東風來大賺一筆，以弘陽廣場為中心，弘陽家居、大洋百貨、新一城開始聯手，橋北商圈逐漸形成。
無奈交通不便，沒引來“城裡人”，連穩固橋北當地居民都沒那麼容易。
再然後便是大橋封橋，隧道免費，新區成立，核心區定位出現。面對這一切，弘陽廣場關閉調整，好不容易聯手起來的橋北幾大“傑出青年”全都進入半休整狀態。
儘管新區規劃利好一波又一波，但是目前看得到的實在少之又少。零星起來的幾座商業中心目前都不能代表起江北的商業。
虹悅城的成功有其特殊的時代背景，能不能再次成功，不只是江北人民，全南京人民都想知道答案。
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