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首先要普及一个概念，环京，虽然很多人都知道，但还是要普及一下，大部分人对环京的认知，都是错的！
从字面意思理解，就是围绕着北京的城市，统称环京。因为北京大七环的规划和落成，出现了环京十三县概念，分别是北三县（三河、大厂、香河）、固安、永清、涿州、廊坊、涞水、张家口、崇礼、丰宁、怀来、承德等。
但是在环京的城市中，分为3个层次。真环京、伪环京、勉强环京。
北京的整体发展趋势，是东南飞。有不了解北京地理位置的，简单说下。北京北面是军都山，属于燕山山脉，西部是西山，属太行山脉。
放在古代是特别好的位置，西北环山，东部有水，南面平原，易守难攻之地。可到了现代，发展就成了问题，土地扩张，西部和北部的难度太大，即便有高科技的加持，但成本依然太高。
所以西北方向因为地理的问题，扩张的路基本被锁死。东南部成为主流发展方向，近些年北京所有的大动作，都是在东南侧。政府东迁，机场南建，又有雄安。
那对环京的影响，就出现了区别，真伪环京的概念就出现了。
在16-17年这段时间，但凡是有环京概念的，房价几乎都翻了1-2倍，甚至更多。有的是实实在在有概念有价值有趋势，有的纯粹就是凑热闹，硬贴上环京的概念，就像被风口吹上去的猪，就像涨潮了都好像在水里的鱼。
如今，风停了，潮退了，哪些猪啪叽摔下来，那些鱼假装在旱泳，接着往下看。
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先讲真环京。
大家公认的北三县（三河、大厂、香河），南三县（固安、永清、霸州）再加上廊坊市，这也符合北京东南发展的规划方向。这几个城市比什么密云怀柔之类北京郊区的还要近。
北三县的利好，很多人都清楚，是离着通州近，而通州的利好就是北京城市副中心。有多近呢？
南三县和廊坊的利好是北京新机场，同样也是因为地理位置距离足够近。也放一张图标示一下。
真环京房价之所以上涨，主要原因就是离着北京的热点近，和北京的热门郊区近，其他都是相对次要的。
只有距离足够近，才可以承接北京的产业外溢，才可以承担睡城的责任。有些人说睡城没价值，相比较北京的房价，相对低廉的价格，相对便利的位置，
能成为睡城就是它的价值体现。2017年以后，真环京因为一波又一波的强势调控，把房价从2万5以上，调整到1.5万左右（不含燕郊）。目的也是为了北京外溢的人口，未来不至于买不起真环京，便于疏解人群和产业。而当前的价格也只是因为暂时的政策压制导致，并不是真实价值。
比如，开放限购试试？是吧。
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那伪环京呢？
意思是打着环京的概念，但一无地利，二无政策利好，至于经济，环京各县的经济，大家都懂的。
只是借助16/17年这一波市场的整体飞升，房价也跟着一路翻倍涨上去的城市。而这种伪环京城市，一旦大潮退去，就是第一波风口掉下来的猪和退潮后裸泳的鱼。
而伪环京城市有哪些，注意，我要开始打假了！
伪环京挨个点名：兴隆、滦平、丰宁、赤城、逐鹿、涞水等，为什么等，还有一些连北京边都不挨着的号称环京的，比如张家口市之流，都快到内蒙古乌兰察布了好吗！环内蒙还差不多！打假的兴趣都没有。
坦白的讲，这些伪环京除了价格便宜和挨着北京的边儿，没有什么值得说的，就是河北省，跟北京未来也沾不上什么边儿。
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为什么说他们是伪环京？
首先在没有限购之前，你听过他们吗？我想大部分人也就听过什么燕郊大厂之类的热点城市，伪环京这些城市压根就没听过。
再者，北三县南三县，那是因为太火了导致不得不限购，这是真限购。还有像涿州的限购，就是意思一下，表示我服从领导指示。
至于像那些伪环京之流的限购，意思就是我也是限购城市，我也是热点，大家赶紧来买我啊。这些小宝贝儿们集体亮相刷存在感，就为混个脸熟。
环京的最大的热点就两个，新机场和副中心。围绕这两个热点的确实是有发展和房价上涨预期的，其他跟着号称新机场大几十公里的，就是起哄凑热闹的。
像这种伪环京，不是没有一点利好，大部分也就是空气比较好，绿植比较多，可以卖卖旅游养老地产什么的，但动辄1万大几的房价，谁给你们的勇气？
如下图所示，北京未来发展方向一目了然。
北面是风口，不允许有太多的产业和大量的人口聚集，就是养老度假的地方。比如张家口和承德，定位就是生态涵养区。西面太行山山脉，平原稀少，也不适宜开发。
西北这些伪环京挨着的北京郊区，像密云、怀柔、延庆等，这些自己都还无力发展的远郊，根本不具备辐射周边的能力。
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为什么伪环京不能买?
1、房源：一手房众多，虽然房价在上涨，加价也比较猛。但都是投资，当大量的二手房进入市场后，未来谁来接盘？纸面价值罢了。
2、价格：起步价格已经上涨，入手的价格并不像四五千的时候那么低，直奔1.5万一去不回头，与真环京比，连价格优势都没了。
3、政策：这些地区没有真正有力的政策支持，都是伪概念居多。而且很容易被调控打回原形，比如这一轮的限购，环京熄火，伪环京牺牲。
4、地段：实事求是讲，伪环京的这些城市，没有一个敢吹自己地段好的，都是讲自己环境好，离着北京近，未来有交通规划等等，主流都只能拿大七环说事。
勉强环京：涿州、高碑店、怀来。
这3个是环京少有的高铁区域，在通勤上，有一定的居住价值，但是在地理位置和概念规划上没有大的利好。
有人会说怀来的冬奥会是个很大的价值，我想有必要解释一下，冬奥会是花钱的，不是赚钱的，未来顶多也只能是个旅游景点，这几个地区的价值，只是具备了高铁通勤优势。
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限购后，伪环京的生存现状是什么样的？
我们看看开发商费劲心思想了多少办法回款。
常规大家都在用的比如：
首付分期：比如先交10%，剩下的20%分成1-3年再交上，缓解那些一次性拿不出首付的前期压力，这种分期的形式一般都会有利息，回款紧张的时候也会取消利息。
全款分期：全款分成1-3年交清，为什么要交全款，是因为有折扣优惠。举例子，全款分期一年是9折，全款2年是95折，全款分期3年是99折，从基础价上再优惠一些。
免费更名：这是在限购区域经常会用到的方式。比如认购以后，3年内免费帮你更名一次，这种方式的好处是，3年后房价上涨，可以卖出赚这部分差价，对于刚需而言，可以提前锁定价格不担心未来涨价。对开发商而言就是回款。互惠互利。
送装修和车位：实际上就是降价，但降价可能会有隐患，所以搭上附加产品，买一送一，物超所值，价格不变。
假折扣：通过把表单价做高的方式，然后打一个大折扣。参考某电商品台搞活动，先升后降。
甚至还有交全款给你补贴利息的：这种是真缺钱的伪环京开发商。实际上就是返现，所谓的利息就是你交了全款，开发商按照百分比的利息返给你一部分，等同降价。
看得出，伪环京的开发商，求生欲很强！
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坦白的讲，环京腰斩,很多人想的是进场抄底，因为都清楚，是限购在拦着……但是伪环京腰斩,大部分人想的是甩货逃命，能甩则甩，这就是本质的区别。
环京的土地冻结政策和限购政策，一定是阶段性的，而真环京的最大价值是能实现与北京的通勤。在距离和成熟配套的硬条件下，伪环京的炒作概念彻底被打破。
最尴尬的是，即便是环京限购解除，能够重新火起来的，恐怕也只有真环京。
2018年即将过半，真环京和伪环京都在等风来，只是这场风真的来了，经过了一波打假的伪环京，还能像风口的猪一样被重新吹上天吗?
风肯定会起，但有的猪，却再也飞不起来了。
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