文\潘永堂
- 半年利潤超500億，這是恆大新紀錄，也是行業新紀錄；
- 當半年利潤破500億，那麼全年破千億也不是天方夜譚；
- 當一家房企利潤也要破千億時，估計整個行業都會為之震撼！
雖然沒有成功的企業，只有時代的企業，但我們也分明看到恆大戰略之變，恆大與時俱進的人之力量。
在老潘看來，恆大的發展史，其實可以簡單濃縮為“三大超越戰”。
- 首先是“規模超越戰”，即在2016年恆大拿到業績全國第一；
- 第二是“利潤超越戰”，恆大以半年超500億成為新晉行業利潤王，讓蟬聯14年的利潤之王中海讓位了；
- 第三是恆大下一步“市值超越戰”，當了規模老大，當了利潤老大，下一步恆大努力方向是成為市值老大。目前恆大市值已經高達3800億。
證券分析師表示：“目前港股前十大上市房企平均市盈率為8倍，而恆大作為行業“利潤王”，市盈率卻僅為5.35倍，可謂是估值最便宜的地產藍籌，遠低於萬科、碧桂園的13.62倍與7.38倍市盈率。所以未來如果恆大市盈率達13 倍的話，恆大市值將是1萬億的新高度。”
恆大創行業史上多項最高紀錄
1個恆大總利潤=碧桂園+萬科+保利+綠地
今天，恆大在香港發佈半年業績報，N項核心指標刷新行業新高度，閃亮驚人！
- 營業額3003.5億，同比增59.8%；
- 毛利1088.6億，同比大增61.8%；
- 核心利潤550.1億，同比大增101.5%；
- 淨利潤530.3億，同比大增129.3%，穩居行業“利潤王”。
半年利潤530億，是什麼觀感？
事實上，恆大2018半年的利潤，已大大超過2017年全年利潤總和！（請看下圖）
半年盈利530億，這又是什麼概念？大約平均每天3個億的盈利。
沒有對比就沒有發現，從全國已公佈半年報的4家龍頭房企看，碧桂園、萬科、保利、綠地的淨利潤分別為163.2億、135.2億、93.1億、83億。從數字上來說，恆大半年淨利潤超過這4家巨頭之和。
恆大530億利潤，是"前無古人"的最高記錄
眾所周知，房企利潤來源於結轉收入，而非銷售收入！
在關鍵的結轉收入上，2015-2017年，行業整體去庫存，房價迅猛上漲，導致中國房企的新時期的利潤率在樓市下降通道反轉。
過去的幾年，對於諸多中小房企而言，是銅鐵時代。但對大型房企而言，卻是鑽石時代。這其中，恆大也是有效的把握行業的窗口期。
當然，上市房企營業收入確認規則的調整也是目前大多數房企利潤快速增長的重要原因，如碧桂園、萬科等，利潤都快速增長。恆大也不例外，盡享這一政策紅利。
但是，恆大的利潤為什麼能夠那麼高？老潘這裡簡單總結為4點。
秘籍1：縱深佈局大於單一區域佈局
廣泛佈局分散區域調控風險，盡享城市輪動紅利
行業已經是弱週期，但城市是強週期。
在當下調控樓市行情下，房企佈局過於聚焦單個區域，或一兩個區域，一旦遭遇政策調控風險，那麼對企業的發展和業績，將是震盪性的打擊。2018年，許多中小型房企業績微增甚至下降，核心就是區域佈局過於單一和局部造成的。
這一點，恆大和眾多房企不同，比如萬科、龍湖、旭輝等多年來一直側重和青睞一、二線城市，而恆大則是一二三四五線全地域、全週期佈局。
首先，從城市能級來看，恆大當然持續看好一二線城市潛力的同時，但與此同時，恆大也在階段性增加三四線土儲比重。截至2018年6月30日，恆大總土地儲備項目822個，分佈於中國228個城市，覆蓋了全部一線城市、直轄市、省會城市（除臺北、拉薩外）及絕大多數經濟發達且有潛力的地級城市（三四線城市）。
其次，再看看土儲，恆大目前土儲總建築面積3.05億平米，
其中一二線城市土地儲備原值佔比約68%；三線城市土儲原值人民幣1,666億元，佔比約32%，顯然全局性很顯著，恆大也正是通過這種廣泛佈局、繞開調控高壓區、分散區域調控風險獲得了持續高成長。比如目前，恆大土儲規模較大的二線城市普遍調控力度比較溫和，如重慶、貴陽、西安和濟南等，相比一線城市則溫和許多。
從區域分佈來看，恆大區域佈局比較均衡，除長三角、珠三角和京津冀三大城市群外，恆大在廣大中西部地區和東北等區域也廣泛佈局，如貴陽、重慶、瀋陽等新增土儲居前五。
所以，恆大在部分熱點一二線城市“冰凍”的背景下，抓住部分二線城市主流需求、借勢三四線城市去庫存政策紅利，抓住城市輪動的節奏，保障了二線和三四線城市業績的快速產出。
秘籍2：極低土儲成本，高額利潤之源
嚴格“規模+效益型”的拿地紀律在先
恆大利潤之高，核心是因為它拿地時對於成本的控制要求非常嚴格，遠超過業內任何一家同行！
據年報披露，截至2017年12月31日，恆大手裡的土地儲備高達3.12億平方米，平均成本才1711元/平方米，而它房子的平均售價已經超過1萬元。
而在2018年上半年，恆大堅持「規模+效益型」發展模式，堅持降低槓桿率，新購土地儲備更為審慎務實。
其在上半年共計購得土地儲備68幅，並就現有19個項目進一步購買周邊土地。新項目均衡分佈於成都、杭州、西安、重慶、無錫、佛山、煙臺等一二線及三線城市。新購土地儲備建築面積3,086萬平方米，平均樓面地價人民幣1,446元╱平方米，這麼低的成本，的確難能可貴。反過來，上半年銷售均價為10468元/每方米，後續恆大的利潤依然極具樂觀空間。
除此之外，恆大通過大力參與舊改積極佈局一線城市。在廣深等一線城市，還有大量未納入土地儲備的舊改等項目，總規劃建面高達7285萬平米。這種低成本的拿地方式，又是高利潤的一大支撐。
恆大目前的土地儲備，綜合計算，可以提供約5萬億的可售貨值。
- 若維持6000億年銷售額，足以支持未來8年的銷售；
- 若年銷售額增長至8000億，也可支持未來6年的銷售。
以上半年17.7%的淨利率估算，5萬億的可售貨值有望在未來數年帶來超8800億的淨利潤。
由此可見，龐大的低成本優質土儲將為恆大業績持續高增長提供強有力保證。
秘籍3：你看不見的“系統力”
集團關鍵決策30分鐘內就可直達項目一線
與其說執行力強，還不說是管理能力強
與其說管理能力強，還不說系統能力強
恆大能夠在短短兩年內接連突破3000億、5000億的銷售大關，和其卓越的運營機制的系統能力密切相關。
恆大，為何快而不亂？
這是因為恆大在集團管控模式上，通過緊密型集團化管理模式和標準化運營模式持續運作，堅持高標準的人才機制，這些都有效解決了集團規模快速擴張面臨的集分權問題，很好地快速調整了管理的邊界，保障規模快速擴張的同時，人力資源、運營重點不會被稀釋掉，這些都是恆大高效運轉的堅實基礎。
在運營體系的建設上，恆大由集團直接把控決策權限，地區公司主要負責執行實施。創立了獨特的“目標計劃管理”體系，計劃與目標分解到每季度、每月甚至每週，並配有量化指標考核，每個月統計一次，根據進度來決定員工的獎勵機制和資金。
在這種緊密型集團化管理模式下，恆大集團任何決策半個小時內就可以到達項目一線人員執行。
在成本控制和產品質量上，依託統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式，恆大大幅降低了營銷、管理、財務三大費用，實現強有力的成本控制，進一步釋放利潤空間。
以營銷費用的控制為例，恆大通過自家研發的手機應用程序“恆房通”推廣物業銷售，銷售費率由2016年底的7.6%下降至2017年年中的4.2%；而2018年上半年銷售管理費用率同比下降近2個百分點，降低3.1%左右。
費用的有效控制也有力保障了利潤的實現。
秘籍4：強力去槓桿
通過“減負增血”，讓恆大體格日趨健壯
首先是減負債。過去，恆大最為世人詬病的就是高負債、高槓杆。
最典型的恆大玩出一手好的“永續債功成身退”的故事——辯證看永續債，恆大近幾年近1000億的永續債趴在財務報表上，雖然足夠刺眼，但它也有效支撐了恆大的的規模快速增長，而在當下行業“長效機制”的新環境下，恆大結束了永續債的歷史使命，可謂功成身退。
也就是在2017年年初，恆大宣佈將在年底前贖回三分之二永續債，而且又迅速在當年5月份和6月份便迅速還清了總額高達1129億元的永續債，提前超額完成目標，為恆大節省大量利息支出，保證了毛利率及淨利率穩步上升，而這也釋放了近100億元股東利潤。
其次是強勢擴容股權，讓恆大底氣更足。
2017年11月6日，中國恆大與6家戰投簽訂增資協議，引入第三輪投資600億，同時2018年恆大繼續上演好戲，再次成功引入700億，達到總計1300億的巨量戰略投資來夯實股權規模。
所以，整體來看，贖回1000億永續債、引入1300億戰投的雙管齊下，恆大這種堅決和罕見行動力，最終優化了負債水平和利潤高度。
除此之外，恆大強調整體更多維的均好性。在2018年半年報顯示，很大有息借款大幅下降615億，“一增一降”推動淨負債率下降至127.3%，較去年同期大幅下降56.4%，總負債水平較2017年年底下降615億元。瑞信與摩根士丹利均認為，恆大去槓桿表現令人滿意。
去槓桿之外，在現金為王的2018年，恆大充沛的現金流也讓同行豔羨——恆大一直堅持“現金為王”策略，截至6月底，現金餘額達2579億，未使用銀行授信2010億，充沛的現金流讓恆大更有安全感。
去單一化的縱深城市佈局、嚴格的超低土儲成本、頂級的系統運營力、減負增肌的體格拉昇，加上恆大的一流執行力，最終構成了恆大的“利潤王者”晉級之路。
小結
從規模之王，到利潤之王，下一步再到市值之王，恆大一路在蛻變！
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