在很久以前，有一個去京城趕考的富家子弟叫錢坤。一天他帶著他的書童路過一座荒廢的宅邸，由於天已漸黑無處安身，錢坤就帶著他的書童走進宅院。但見院中雜草叢生房屋陳舊。錢坤很是疑惑，他命令書童向過路人打聽這荒廢的宅邸是誰家的？
書童回來向他稟報：“這所宅邸是京城太尉潘仁弟弟潘安的宅邸，因為在此住的時候常常鬧鬼就搬走了。”錢坤聽到後，抬頭望了望已見黑暗的天空就命令書童打掃出一間乾淨的房子住了下來。錢坤天生膽大，他不信鬼神，他想今晚在此休息明日再啟程。
朦朦朧朧的月亮升起來了，錢坤吃完帶著的乾糧，從屋裡走向院子深處。
隱隱約約中錢坤聽見前面有響動，他好奇的走上前查看。但見一個美貌的女子，正吊在槐樹上的繩套裡想自殺，錢坤慌忙上前把女子從樹上解下來，他用同情的語氣問女子“為何這樣？”
女子回答他，“她叫房齡，父母已逝，留下一人在世界上孤苦無依，活著不如死了。”
錢坤聽到此忙勸慰女子，把她帶到屋裡。女子滿臉淚水，可憐兮兮。她對錢坤說：“她無家可歸，希望錢坤帶他去京城。錢坤心軟立即應允。
他們來到繁華的京城，書童和房齡住在客棧。錢坤去考場考試，在那裡錢坤感到異常的順利。道道題目，一目瞭然，抄起筆就會寫。次日榜上有名中了狀元，自此錢坤在官場上一路順風升為丞相。
有一天晚上，錢坤下朝在府邸休息，忽然家丁來報，城門守衛周山求見。
錢坤對家丁說：“請。”周山進屋，像錢坤丫鬟一樣的房齡進來給客人倒茶。
兩人四目對視後，周山看到房齡被嚇了一跳，房齡臉色突變速轉身走出屋子。
客人走了，錢坤來到房齡屋裡問她，“剛才客廳來的客人你認識他？”
房齡立刻臉色陰沉眼淚流出。她對錢坤說：“她現在已經不是人類，之所以現身和你相處，就是想報仇。”房齡對錢坤說起了她的往事……
房齡和周山原來是一對夫妻，有一年周山家中突變，他的父親受壞人陷害冤死獄中，母親病故。有人就給周山出主意，潘仁在京城當太尉，讓周山想方設法投靠潘仁的弟弟潘安以求家裡東山再起。
周山變賣家產給潘安送禮做了他家中的賬房先生。一次潘安遇到房齡立刻就被房齡美貌如花的容貌所吸引，自此潘安就想方設法想得到房齡。他威逼利誘周山，“只要周山答應把房齡給他，他會找他哥哥當朝太尉潘仁幫忙讓周山在京城裡當官。”
為得到榮華富貴，也為了當官報父親冤仇。周山真的把房齡拱手送給了潘安做了潘安的小妾，房齡痛恨丈夫出賣了她，她在潘安家裡日夜哭泣，在一個下著雨的晚上就在潘安家中院內的槐樹上上吊自盡了。
聽完房齡敘述完她的事情，錢坤陷入久久的沉思。他不怕鬼，反而從心裡感激房齡，他知道憑著他的才智是不可能在官場上走的這麼一帆風順的。都是房齡在幫他的忙。錢坤問房齡：“你如果需要我幫忙的儘管和我說。”房齡淚語道出她的心願。
一天晚上，周山在京城有名的戲園子裡看戲。他被唱戲的女子迷惑，他仗著他的官職把唱戲的女子強搶在家中單獨為他唱戲，從中調戲侮辱，唱戲女子不堪屈辱自盡身亡。唱戲女子的父親告到錢坤那裡，錢坤一聲令下把周山斬首示眾。周山在人頭落地的那一瞬間，他的眼睛裡發現了唱戲女子的臉突然變成了房齡的臉。她在向他詭秘的微笑。
又是一個漆黑如墨的黑夜，房齡來向錢坤道別。“感謝你幫我報了深仇大恨，在人間我的心願已了。我即將魂歸地府，任憑閻王爺發落。如果我們有緣，終歸還會見面的。”說完房齡轉身消失在黑夜裡。
過了些年，錢坤的妻子久不懷孕，錢坤為了傳宗接代經人介紹又娶了一位貌美如花的小妾。洞房花燭夜的晚上，錢坤掀開小妾蒙著頭的蓋頭。房齡正含羞帶笑的望著他，錢坤立刻和小妾相擁在一起……
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