新增的65萬人需要2600萬平方米住房，西安竣工1251萬平米
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在電影《天下無賊》中，有一句著名的臺詞：“21世紀什麼最貴？人才！”
以前，人才是一個地方經濟增長的必要條件，現在，人才成為烘托房價的“良藥”。
所以，如果單純考慮人才在本輪熱點城市房價上漲中的作用，現在人才的價格比以前更貴。
2016年第四季度，全國最大範圍的房地產限購開啟，炒房幾乎成為過去式，但後來各地推出的“人才計劃”把鐵板一塊的房地產限購撕開了一條口子。
於是，現在西安搶房！成都搶房！杭州房價大漲！武漢房價大漲！
下面，我選擇了本輪“因才大漲”的明星城市西安，看看“人才計劃”如何在這個城市推波助瀾，把房價推高？
01
西安現在已經成功晉級中國“網紅城市”，而在相當長的時間裡，西安的標籤還是“文明古都”。
西安的“法寶”就兩個：
1、低門檻吸引人才。由於地處西部，經濟欠發達，在本輪“人才大戰”中，西安的門檻相對較低，而且力度很大。
2、房價晉級“萬元俱樂部”。西安雖然不是中國的明星城市，但卻是西部的明星城市，過去5年（2012-2016），房價都沒怎麼漲，現在不漲，好像與城市地位不匹配。
先說人才。以下是西安過去5年戶籍人口增長情況。
從上圖可以看出，2012年西安有795.98萬人，2016年為824.93萬人，5年增長了28.95萬人，平均每年增長5.79萬人。
這個增速顯然是趕不上建房子的速度的。以下是西安近5年住宅竣工面積。
上圖數據顯示，2012年西安住宅竣工面積903.82萬平方米，2014年達到頂峰，為1288.67萬平方米，兩年增加了384.85萬平方米。
再看人口增長情況，2012年到2014年只增長了19.31萬人，假設這些新增戶籍人口都買房，人均面積是19.93平米。
看到這個數據可能很多人會很驚訝，西安這是明顯的供給不足呀，其實你被假象迷惑了，當年竣工的面積都是現房，房地產交易中很大一部分其實是期房。
下圖是西安近5年住宅銷售面積，從2012開始增速一直比較緩慢，只有2016年增速較快。
銷售緩慢導致的直接結果就是房價增速放緩。下面是西安近5年的房價情況。
從圖上可以看出，西安這5年的平均房價一直在6000左右徘徊，2013年最高，為6435元/平米，但由於2014年庫存高企（住宅竣工1288.67萬平方米），房價每平米還下降了300多元。
02
2017年1月，為了響應中央號召，西安限購，不管是本市還是外地戶籍，每個家庭只能購買一套房，還沒有來得及上漲的西安房價又涼了。
2017年5月8日，西安正式對外發布《西安市深化人才發展體制機制改革打造“一帶一路”人才高地若干政策措施》（簡稱“23條人才新政”），五年內投入38億元，引才育才100萬。
這個計劃主要針對的是高層次人才，一共有5個等級，分別是：
A類人才：國內外頂尖人才。諾貝爾獎獲得者，國家最高科學技術獎獲得者，中國科學院院士，中國工程院院士，中國社會科學院學部委員等。
B類人才：國家級領軍人才。長江學者特聘教授，國家“千人計劃”、國家級重點學科、重點實驗室、工程研究（技術）中心、工程實驗室學術技術帶頭人等。
C類人才：地方級領軍人才。國家青年“千人計劃”專家，國家優秀青年基金獲得者、教育部青年長江學者，陝西省“百人計劃”人選，國家科學技術進步獎二等獎前5名等。
D類人才：在世界500強、行業20強企業中擔任中層及以上職務的高級管理、高級技術人才；在中國100強、行業10強企業中擔任中層及以上職務的高級管理、高級技術人才等。
E類人才：產業發展與科技創新類實用型人才和特殊技能人才。包括具有碩士、學士學位，中級職稱、技師等相應職級的人員。
上述5類人才就是西安定義的“高層次人才”，這些人才在落戶、創業、子女教育、醫療等方面都可以開綠燈。
比如在住房方面，A類可免租入住180平方米左右的住房，工作五年並落戶可以將房產過戶到個人名下；B類直接發70萬購房補貼，分5年發放；C類每月領取3500元/月的租房補貼；D類每月領取1000元；E類納入公租房保障範圍。
為了加大力度，過了6個月後，11月24日，西安一口氣發佈了6個吸引人才的政策，當地媒體稱此為“23條人才新政”的升級版。
新的政策有很多亮點，除了各種獎勵和保障升級了，在住房方面，高層次人才購買不受市內限購政策限制。
另外，制定“特殊人才”購房優惠政策，研究制訂購房優惠20%的具體條件和配套支持政策。
經過半年的努力，截至2017年11月底，西安引進A類人才13名，B類42名、C類人才65名。
從這個結果來看，高層次人才確實不好吸引，這些人才大部分都集中在北上廣深等一線城市，西安畢竟在很多方面和這些城市還有很大差距。
03
其實，真正把西安房價推高，把西安送上“網紅城市”的人是大批量的“一般人才”，助推器是“戶籍新政”而非“人才新政”。
2017年3月1日，西安發佈《關於進一步吸引人才放寬我市部分戶籍准入條件的意見》，這是戶籍新政1.0版。
《意見》內容很多，官方概括為“三放四降”，即放開大中專院校畢業生的落戶限制、放寬設立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定；降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區就業並具有合法固定住所人員的社保繳費年限。
為了吸引更多一般人才，去年6月，西安又將本科學歷落戶年齡放寬至45歲（之前為35歲），碩士研究生及以上學歷人員不設年齡限制。
“戶籍新政”立竿見影，僅3月-12月，落戶244575人，增長188465人，增長率為335.9%。但高層次人才並不多，本科53511人，碩士10266人，博士836人，留學歸國人員271人，一共64884人。
進入2018年，西安落戶進一步放開，這一輪可以稱為戶籍新政2.0版，這個版本更簡單粗暴，高學歷人才上傳學歷和身份證照片，在校大學生只要學生證和身份證就能在線辦落戶。
和1.0版相比，2.0版的效果也更明顯，截止5月14日11時，西安遷入401938人，是2017年同期的6.7倍，其中博士781人，碩士研究生11218人，本科126054人，大專80971人，中專技校28856人，各類人才引進17906人。
綜合一下，截止目前，西安通過兩個版本的戶籍新政，一共搶的人才為244575+401938=646513人，而過去5年（2012年-2016年）西安一共新增28.95萬人，西安用15個月吸引的戶籍人口是過去5年新增戶籍的2.23倍。
04
這麼多新增人口，首先需要解決的就是住房、就業、醫療、子女教育等問題，這些基礎設施都不是一朝一夕可以建好的。
所以，簡單想，人多資源少，資源價格肯定要上漲，房價首當其衝。
簡單算個賬，按照統計局公佈的2016年全國居民人均住房建築面積為40.8平方米計算，65萬人需要的居住面積是2600萬平方米，而西安2016年竣工的住宅面積才1251萬平米，連需求量的一半都不到。
關於西安房價上漲和搶房的壯烈場面，最近媒體報的很多，就不一一列舉了，最後用西安市政府發佈的“西安市2017年國民經濟和社會發展統計公報”中的幾個典型數字結束今天的文章。
2017年GDP7469.85億元，同比增長7.7%，2016年是6257.18億元，比上年增長8.5%。
2017年房地產開發投資2333.34億元，比上年增長15.0%；2016年是1955.82億元，比上年增長6.8%。
2017年，商品房銷售面積2509.78萬平方米，增長20.8%；2016年是2047.67，增長16.1
2017年，西安原口徑戶籍人口845.09萬人，比上年淨增加20.15萬人；2016年是883.21萬人，比上年末淨增加12.65萬人。
可以預見，2018年，西安上述數據會更大比例的增長，房價也不列外。
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