回到家已經快12點了，但心情大好，覺得了了一件大事！
| 真話財經（ID:zhenhuacaijing）綜合
教育、住房、醫療是壓在中產階級身上的三座大山，而學區房是兩座大山結合的產物。
這兩年，北京的房地產市場幾乎被鐵桶一般的調控政策封死，但學區房似乎是一個獨立的存在。
最近，北京1000多萬地下室成交的消息在網上引起熱議，這可不是普通的地下室，是可以上北京西城西什庫小學的學區房。
以下是西什庫小學的方位圖，周邊的學區房包括愛民裡小區、華裕園等，這個小學可以直升北京四中。
根據《天津日報》記者的現場報道，這套1050萬元的地下室學區房就位於愛民裡。
愛民裡小區大門口
據西城區西什庫大街上某中介公司經紀人丁先生介紹，這套房掛了約半年的時間，前前後後有數十個客戶看過。這些客戶基本上都是給孩子買學區房的家長。
房主最初的報價就超過了一千萬元。有位客戶看中了戶型，可因為出差耽誤了幾天，結果就被他人買下了。
最終的買家同樣是為了孩子才買的這套學區房，雙方就房價談了幾輪，但房主沒有讓價多少，最後買家用了約200萬元的貸款。
1050萬地下室學區房室內
這處地下室的地面比小區的路面低了約2.5米。從樓棟門口順著樓梯下樓後，先得打開牆上的照明開關。
這套房子建於1990年前後， “半地下室”和普通戶型一樣具有正式房本，可以正常交易。
據丁先生介紹，愛民裡小區的房子銷售火爆。幾乎出一套賣一套。今年3月份愛民裡小區新掛牌了十幾套房源，如今只有三套在售，其它的在一個月內全賣完了，其中超過一半的客戶是全款買房。
一套地下室賣1050萬，很多人趨之若鶩，這背後的原因是什麼？
現在，外界的分析很多，比如博傻理論（人們之所以完全不管某個東西的真實價值而願意花高價購買，是因為他們預期會有一個更大的笨蛋會花更高的價格從他們那兒把它買走）。
又比如學區房既能滿足上學的需求，又能滿足投資的需求。
但《真話財經》覺得，下面這則故事能夠更全面的回答一個基本問題：為什麼這麼多人花高價買學區房。
很巧合，故事中主人公最後選擇的也是愛民裡，想上的學校就是西什庫小學。
下面是主人公2016年下半年搞定西什庫學區房的經歷：
我和先生是大學同學，北大研究生畢業，先生後來還在職讀了博士。以我們的教育經歷，我們對下一代教育問題肯定很重視。
我先生是浙江人，我是北京人，從小在北京上的小學、初中、高中，直至考上大學。
在我的觀念裡，只要好好學習就能考上好學校的。可是，現在的政策確實不是這樣了！不光是要好好學習的問題，學區選擇不好可能會對孩子升學產生重要影響，好的學區房不僅能上好的小學，還能直升比較牛的中學。
所以，我們決定把購買學區房擺上重要日程。
2016年年初，發現學區房價格猛漲，感覺再不出手就買不起了。尤其是一研究政策才知道，以後都要就近入學。
6月份初，我們開始購買學區房的歷程。
當時還沒有完全想好預算，也不知道具體要買哪個位置，但大範圍選好了，就是東城。東城有歷史悠久的史家衚衕小學和旁邊能直升二中的新鮮衚衕小學。
剛開始我們看的都是大面積的，史家小學附近有三套都是六層板樓，頂層四居，沒有電梯，報價950萬左右。新鮮小學附近有一套九層板樓，複式四居，有電梯，報價980萬。
後來，我們又看了能直升北京四中的西什庫小學學區房，華裕園117平米的頂層複式，也沒有電梯，當時報價1200多萬。
看了這些房子後，發現最大的問題是，根本不捨得把現在住的房子賣了，2014年剛剛裝修過，非常溫馨可愛。所以，這些大房子看了也是白看，不賣住的房子是根本買不起的。
於是就改變策略，打算買一套小戶型落戶，然後租出去還房貸。此時終於有了預算的概念，初步預算300萬。
300萬以內的小房子，當時在西城最典型的就是榮豐2008和廣安門椿樹館小學學區房。
後來，我們利用一整個週末，看了這兩個地方400多萬以內、性價比高的近10套房子，對這兩個區域有了基本概念。
椿樹館的升學通道雖然不錯，以後80%直升八中，但環境、房子真的不大好，交通也不方便，而且椿樹館小學在西城幾大直升校裡是底子比較差的。
關於榮豐2008，網上很多評價它的環境不好，出入人員也很雜。我倒覺得還不錯，但老公更傾向椿樹館，後來就一直沒有確定……
7月份，我們開始深入研究學區房政策，初步鎖定了西城公認最好的三個學區：金融街、什剎海、德勝。
金融街片區最熱門的小學是實驗二小、宏廟小學都看了，價格是三個學區裡最高的，當時就已經15萬以上/平米。
位於北二環外的北京第二實驗小學區位圖
什剎海片區，最有名的是西什庫小學和黃城根小學本部，但房源真的很少，大部分是頂層或臨街，要不就是半地下，當時價位普遍在11萬-12萬/平米。
黃城根小學區位圖，離北京四中很近
德勝片區，主要看了育翔小學附近的房子，當時大部分價格也已經10萬/平米以上了。
位於北三環邊上的育翔小學
我當時對德勝片區最大的顧慮是已經出了二環，個人還是不太喜歡，北京長大的對二環內外的感覺非常不一樣，喜歡皇城腳下的感覺。
後來，綜合考慮升學通道、地段位置和未來保值增值等因素，我們感覺金融街和什剎海都是二環內+優質學區，具有明顯的優勢。
再後來又想，金融街雖好，但價格太貴，性價比不是太高，花大幾百萬買個小開間，心裡總覺的不舒服。
最後，我和老公在學區上達成高度一致：就選什剎海：學區好，地段也好，不僅有四中坐鎮，而且坐落在天子腳下，屬於北京老皇城。
另外，即使以後學區政策有改變，光憑地段房子也能保值。這個學區不僅有西什庫小學，還有北京四中。
8月份 ，我們就開始在什剎海片區物色學區房，預算已經提高到700萬左右。
當時西什庫小學的學區華裕園有一套一層南北兩居，63平米報價750萬，愛民裡三套頂層，一套57.5平米南北兩居報價650萬、一套頂層60平米南北兩居報價720萬、一套東向中間層臨街62平米兩居報價685萬，西什庫大街19號東西臨街64平米兩居報價690萬。
另外，黃城根小學本部學區房大柺棒衚衕頂層60平米南北兩居報價710萬、一層南向42平兩居報價620萬、中間層西向60平米兩居報價720萬，太平倉衚衕東北向頂層56平米兩居報價620萬。
看了這些房子，我們最喜歡的還是華裕園和愛民裡的小區環境，都是這片少有的正規小區，院子很安靜。最理想的就是愛民裡南北向中間層兩居，格局採光好，沒有浪費面積。可是，當時沒有房子……
沒有符合自己心意的房子，只有兩種選擇，一種是在現有房子裡挑一個，一種是繼續等。一直等下去是不可能的，除非市場一直橫盤。
8月中旬，苗頭就不對了，感覺樓市有明顯回暖的勢頭。華裕園一層、太平倉衚衕和愛民裡頂層房子陸續成交。
我們趕緊鎖定了兩套房子，一套是西什庫大街19號東西向臨街64平米報價690萬的兩居，一套是大柺棒衚衕頂層南北60平米報價710萬的兩居。
這兩套是用來保底的，雖然不是很完美，都沒有院子，一套臨街、一套頂層，但綜合價位、格局是可以考慮的。
沒等我們考慮，西什庫大街19號的房子很快成交了。看著房子短短10天內紛紛成交，我們開始有心裡壓力了，不過想著愛民裡還有幾個頂層，覺得實在不行就頂層唄。
於是，趕緊問中介愛民裡剩下的幾個南北頂層能不能籤，中介原來明明說可以籤的，此時卻說一套房本還沒有下，一套業主沒說定，一套業主換房、得先買才能賣。
我們一琢磨，也就是說都不確定。也就幾天功夫，愛民裡東向兩居也由685萬漲到710萬。看到這個結果我們有點慌了，剩下的選擇不多了，於是我們直接交了大柺棒的意向金，免得最後連這套也沒有了。
當然，這套房子有明顯缺點，不只是頂層、沒有院子，而且不是公房，不能高評高貸，我們希望能多貸款，手裡留點現金。
第二天業主來了，五十來歲的大叔，老北京，人很好，我們聊的很愉快，但切入正題後，本來中介說的680萬，業主不僅不降價，還漲到了700萬。
期間，我們跟業主說了好多好話，不管用。中介把我們分到兩個屋子分別談，我們一直拜託經理努力幫著砍價，經理和店長也是盡力了，不過還是沒把大叔說動。
我們的態度也很明確，給他們一個明確期限，如果兩天內他們做通業主工作，我們隨時過去簽約。但是也防備著被他們忽悠，弄得哪套都籤不成。
等待的兩天時間裡，我和老公精神都高度緊張，老公還是對愛民裡情有獨鍾，特別喜歡愛民裡的小區環境，喜歡西什庫大街那種寬敞乾淨、鬧中取靜的感覺，希望再等等。
我心裡很猶豫。時間一天天過去，愛民裡的理想房源還是沒有出現。老公幾乎不抱希望了。
此時柳暗花明又一村，中介告訴我們有一套愛民裡四層南北向兩居57.5平米的滿五唯一公房，報價690萬，最低685就能籤。
我們聽了很振奮，這就是我們一直在等的理想房源啊！趕緊問什麼時候能看房、什麼時候能籤，結果中介說還要等等，業主只同意晚上6點看房。
不過，後來出現了轉機，中介打電話說可以直接去業主家見面談，讓我們馬上就去找他們匯合，開車帶我們去業主家簽約。
去的路上才知道，要去的是業主女兒女婿家，見面會，我們態度特別誠懇，他們也讓了3萬。
溝通好合同細節，業主女婿跟我們一起又奔到北四環業主家裡，業主是一個老奶奶，人很好，業主女婿跟奶奶說明合同情況，說我們有北京戶口、機關工作，還是北大畢業的，信用肯定好，奶奶滿意，簽好了合同：定金29萬，首付198萬，高評高貸，中介費打7折。
合同簽完後，中介先把業主女婿送回家，再把我們送回家，我們回到家已經快12點了，不過心情大好，覺得了了一件大事！
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