近日，有關北京房租價格過快上漲的消息，無疑牽動著各方神經，但事實上，不只是北京，7月份以來全國城市房租價格均有所上漲，但部分重點城市房租價格漲幅極為明顯。
多重因素推動租金大漲
據諸葛找房數據研究中心監測當前全網掛牌租賃房源數據顯示，2018年7月，北京市掛牌租賃房源平均租金為90.12元/平米/月，同比上漲25.81%，今年1月以來累計上漲15.75%。
租賃房源主要分為普通租賃房源及品牌公寓，掛牌品牌公寓房源佔比近30%。至於房租快速上漲的原因，則在於畢業生集中爆發、人口流入、群租房等違規建築拆除致供應減少，以及資本介入品牌公寓引發運營公司強勢擴張等，共同推動租金上漲。
北京房租不斷上漲的根本因素在於市場上租賃房源的供需失衡，需求遠大於供應導致價格上漲。
需求端方面，一方面外來人口與高校畢業生較多，需求旺盛。另一方面，7月是高校畢業季，大量高校畢業生剛需集中釋放，導致市場供需失衡，一定程度上影響租金上漲。
供給端方面，2017年末以來，北京外圍城區的違規建築、群租房等眾多違規房源被清理，短期內房屋供給下降。多種因素影響下，北京租賃市場供需失衡，導致租金上漲。
其次，近幾年房價持續上漲帶動房租上漲。北京房價在2015年開始上漲，雖然在2017下半年受政策影響出現價格回落，但近幾年房價漲幅仍然較大。
房價上漲，一方面引發租售比降低，導致租售比畸形，在市場作用下，租金上漲，緩解不斷下降的租售比；另一方面，房價上漲使得更多購房者無力購房，只能繼續租房，需求增加，進而影響租金上漲。
與此同時，資本介入品牌公寓引發運營公司強勢擴張，以及服務的提升，也推動租金上漲。
今年以來，全國各地大力推進住房租賃政策的細化落實，大力發展租賃市場。在政策支持下，房地產開發商、地產中介、第三方運營商開始大規模地介入住房租賃市場。房地產開發商資金雄厚，融資渠道多元化，可以通過發行債券、股權、ABS等模式引進大量資金；而房產中介與第三方公寓運營商則通過發行股權、ABS等融資模式引進資金，融資規模大幅增加。
長期而言，資金的引入可以活躍租賃市場及維持租賃市場的健康穩定發展；但短期而言，最直接的影響在於資本介入直接推動租金上漲。
地產中介及第三方公寓運營商為了能夠提高品牌影響力及市場佔有率，逐漸轉變經營理念，由一開始僅提供房源到之後提供配套服務，再到現在服務升級，租賃市場的服務質量不斷提升。對於租客而言，隨著生活水平不斷提高，人們在一定程度上更看重服務質量，願意為服務買單。雙重因素下，致使租金價格不斷上漲。
住房租賃市場限價令可期
在此背景下，北京連續出招，要求租賃企業不得為搶佔市場通過惡性競爭、哄抬租金等方式搶佔房源，並設立舉報熱線；
隨後，南京召開相關工作座談會時明確提出，租賃企業不得為搶佔市場份額而惡性競爭、哄抬租房價格、壟斷租賃房源。針對目前南京租賃市場季節性租金上漲情況，要求進一步加強住房租賃市場監測分析，穩定住房租賃價格；
天津也表示，將開展住房租賃市場專項整治活動，嚴查以中介機構名義搶佔房源、賺取租金差價，嚴查住房租賃企業哄抬租金擾亂市場秩序、不按規定進行房屋租賃登記備案，嚴查媒體惡意炒作住房租金上漲、製造市場恐慌等違法違規行為。
“房租價格過快上漲的危害決不小於房價上漲。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示，當前，在“房住不炒”的定位下，這就要求房地產市場不但要在交易環節嚴防炒房行為，在租房領域對於炒作租金上漲的行為，同樣予以堅決打擊，如果放任租金價格非理性上漲，這明顯是與住有所居、安居宜居的住房目標有明顯背離。
如是金融研究院高級研究員楊芹芹也表示，由於房價和房租有著天然的傳導機制，兩者走勢高度相關，因此，如果房租持續大幅上漲，那麼在房價租金比超出合理的範圍之外、租房不再“划算”時，勢必會有更多人會選擇買房，這會在一定程度上助推房價的上行，“租住並舉”無法取得預期的成效，將嚴重偏離調控的初衷。
在楊芹芹看來，由於目前住房租賃市場還處於發展初期，所以，健全完善住房租賃市場顯得十分具有必要性，尤其是在一線城市中，住房租賃企業的話語權和定價權相對較強，因此可以設置類似房地產調控“限價”的房租指導價，動態調整漲幅上限，避免過分暴漲，擾亂市場秩序。
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