「西安房哥&房叔 」是本地唯一的業主房產自媒體平臺。直言購房真相，專注樓盤點評！
最近的市場怪象連篇，讓人壓抑的喘不過來，在買不到房和默認的全款優先的雙層擠壓下，在開發商跟風全款買房的潛規則下，大多數剛需的選房日子很艱難；
要麼是直接沒房，要麼開盤的時候開發商連置業顧問也不通知，直接告知內部客戶，等排號的業主知道時，房子已經賣完了，嗯，就是大華，這是我身邊的親身經歷。更為困惑的 是市場這麼“混亂”，竟然所有人無能為力？
全款買房
同樣的問題並不少，早上洗臉的時候刷朋友圈，看到有人感慨西安西安樓市怪象，叫有人全款買不起，有人買房當陰宅，並配圖兩張，雖然是無相關的兩件事，但卻都是如今西安市場的怪象。
（業主買房的一封信）
圖一原文：本人是外地人，看了大量媒體報道西安的進步，由東部跟隨家屬來西安發展，誰知道現在居無定所無法安家，本以為西安即使收入不高，但是房價也不高，事實是房價在不斷漲，更重要的是西安賣房都是全款優先，我在江蘇可以買得起房，但在西安反而買不起；
工作在高新、想在高新買房，但高新區幾乎現在所有樓盤現在都全款賣房，讓全款的先選，其次是90%首付、再下來是80%，以此類推，據說其他區也在跟進，這樣的做法導致我們年輕人完和剛需的人完全買不上，而全款的人全是投資者；買了三次都是這樣，令人氣憤！
媒體宣傳在西安宜居宜業，但使我們來了總不能租房住一輩子吧，長三角的房價是很高，但是三成首付也負擔得起，西安不便宜還全款，誰能買得起？再見！個人碰到要求全款優先的樓盤：華洲城雲頂、碧桂園鳳凰城、金泰新理城、南飛鴻羅曼尼……
（知乎西安買房問答）
圖二原文：朋友在上海講，有的上海朋友回西安買房，然後不住，用來放祖先的骨灰盒，毛坯房裡放有點差異，覺得墳地比房價還貴，所以就買樓，而且還是70年產權，想想就怕怕啊！
全款優先有毒
開發商所爭相全款優先帶來的困惑，遠遠不止一兩個人，這種強硬賣方市場下的“畸形”要求，正在不斷傷害一個個剛需。寬鬆落戶（鬆綁限購）是吸引了大量的人，但人來了之後的衣食住行吃喝拉撒不單單是戶口本上一個戳就解決了，尤其是大人流的湧入，對市場的攪動，值得驚醒；
作為開發商而言，銀行放款週期拉長，自然願意全款的快速收回資金，管你是剛需還是啥，有錢收就行，一家如此，兩家如此，三家跟風，這個市場就亂糟糟了。
跟風是一件非常容易蔓延的事情，尤其是地產這種競爭激烈，關注度高，影響人群廣的大宗交易行業，任何一點點的風吹草動都足以掀起各種動靜；業主是跟風的，都說買張不買跌，房價越是上漲，買的人反而多，對於剛需而言更是如此，這是需求的一方；
而對於供應的一方亦是如此，跟風的程度是遠超買房的。對於買房而言，業主和業主都是單獨的個體，是極為弱勢的；而開發商則是一個統一機構的集體，是天生強勢的，開發商會去跟業主集中買房的風，會去跟城市發展的風，更會去跟別的開發商的風；
尤其是最後一種，當自嗨變成群嗨以後，基本等於“壟斷市場”，如此的經歷歷歷在目。
歷次買房跟風
看房哥文章幾年的人，相信還記得16年9月的鄭州購房團，城北一個開發商在門口掛起歡迎鄭州人來西安購房的橫幅後，東南西北各個項目都開始掛，營造市場緊張感；
下面的套路就是媒體跟進報道，進一步增加緊張情緒，最後就是業主恐慌性買房，來看看當時的一些文章標題：
鄭州等多地購房團西安 組團動輒10套以上
鄭州房產雙限 西安打出“歡迎鄭州看房團”條幅
鄭州“購房團”空降西安 只因西安房價弱爆了？
西安房價六連漲 “鄭州炒房團”來了？
再比如後來的買房驗資，17年6月，先是中海昆明九號開盤選房前，臨時通知意向購買人要準備15萬元認購金，再是宸院開盤，開發商要求拿30萬資金的信息進行“驗資”，後來萬科翡翠天譽，也提出類似要求，把選房認籌金提高到15萬元的標準，雖然是開發商的營銷策略，但就是吃準了業主搶著買的需求，且百試不爽。
往更早了說，西安五證不全違規收房，大開發商如此，城改盤更是遍地的時候，因為上無監管，開發商跟風，業主默認，當時無證售房就是市場普遍現象；現在再回頭看看西安要求的全款買房，和此前的這幾次又有什麼本質的區別呢？
底氣何來
按照房哥的話總結就是，敢這麼做，就是前期排號的客戶比較多，因此，開發商有足夠餘地鎖定精準客戶，把有實力的、購買意願強烈的客戶挑選出來，即使有一些客戶無法接受（證件不全、全款優先，驗資等），導致客戶流失，開發商也不會太在意，反正房子是賣出去了，反之如果總排號客戶基數小，也就經不起這麼玩了。
但這樣做，對於不差錢的而言，並沒有什麼，反正預算是夠的，只要房子到手就行，開發商是隻要賣出去錢到手就行，買賣需求高度匹配嘛，但試問西安這個近千萬人口的大城市，這種“闊綽”的人又能有多少呢？
我們無法判斷全款的就是炒房的，但首付按揭的畢竟是大多數，大部分人的買房錢終究是攢出來的，而這部分人是市場的主流，都是保護剛需吸引人才，但就全款優先這一條，就把剛需和人才擠在熱點區域之外；
很多人說西安最寬鬆的落戶政策拉高了房價，三個月時間吸引了21萬人，但這21萬人的購房需求卻滿足不了，導致本地與外來落戶人口爭搶房源，開發商坐收漁翁之利，雖然說四月份最近開始集中發證，但與市場巨大需求相比，還是不夠。
都說房子是用來住的不是用來炒的，但很明顯現在的市場現狀與口號是違背的。
有人管嗎
開發商賣房說到底是賺錢的，上有限價政策，下有銀行貸款放款週期拉長，開發商勢必會選擇全款的回籠資金，而出現“誤傷剛需”，指望出現什麼歷史責任感的開發商是不現實的；
市場的混亂需要監管的出手，而對於剛需而言，以按揭去搏全款的買房概率，真心不如多看看其他項目；
當然前提一定是全款優先只是部分，並且大家都有房可買的情況，好地段的房子本身就是稀缺資源，全款買房是市場行為，但更需監管，一旦全民跟風，對於市場良性發展是不好的，薅羊毛可以，但不能一把就給薅成禿子了。
增加市場供應量是一個辦法，並且現在也看得到四月份的供應量上來了，六月和九月份的也很多，可售的房源多業主選擇多，開發商預期的降低是可以平抑市場的，如此的營銷手段，如果總排號客戶基數小，就沒人願意這麼玩了；
放量是一方面，但對於目前整個過渡期，監管還是要出手的，用盡力氣讓人留在大西安，不應因為買不起（到）房再把人趕走，這得不償失。
而反觀現在的購房政策，一方面不斷放開落戶，讓想在西安投資買房的人有了機會，覺得買房不易，繼續推高對西安的預期，同時買了之後又限制二手房交易，讓房子不能變成錢，但是錢可以變成西安的房子；
這等於把外來人口的資產就鎖在了西安，外來的買房熱情，加上開發商全款優先的催化，會不斷加劇本地購房人的緊張感，形成恐慌性購房，在這種恐慌下，也就更容易接受高價了，如果一進一出之間，西安房價快速翻倍，指望降價怎麼可能呢？
一個城市的地產市場火不火，並不是看有多少項目，也不是或有多少牛逼的開發商進駐，有多少重大項目落戶；而是大家對買房的熱情和對相信西安房子一定升值的信心，這是房價穩固的基礎，畢竟有人願意買，才有各種套路出手的機會。
這其實和武漢的政策很像，對於全款買房的情況，武漢則是出臺一個“禁止全款優先”的政策，即開發商不得以要求購房人一次性付款，或採取一次性付款優先選房等方式，違規的暫停網籤處罰。
這種方式非常科學的處理了政府和市場的關係，輿論效果很好，也安撫了業主的情緒；但是，單單這一個政策，力度是不夠的，開發商這麼機智，可以很容易就破解掉。比如，開盤時優先通知全款客戶；全款客戶在提前鎖定房源。這些套路很容易操作。
真正說制止亂象，還得其他政策跟進，比如說，像武漢那樣留出40%比例房子讓按揭業主公開搖號，同時限制銷售時間，即須在上午9:00至下午20:00之間，避免半夜突擊開盤這種怪現象。
雖然說在在狼多肉少的大背景下，搖號只是一種折中的方式，但相比較只接受全款，搖號也算一種公正的方式，這時候買房就不單單是錢多錢少的事兒了，運氣也佔了一半；而政策能走到這一步，說明大家對於在西安買房的預期還是非常高的，這點恐怕是各方利益博弈後最想要的結果。
房子真的是用來住的嗎？未必！
閱讀更多 西安房哥 的文章
