2018-09-01 07:18:50 佚名

很看见了这个世界

2017年，马云说8年后房价如葱，曹德旺建议卖掉城市多余的房子，王健林大肆转让万达地产项目；

2018年，郁亮宣布10年后万科将不再是房企；

在近期一众大佬看空地产之时，只有“任大炮”还在扮演者“孤胆英雄”的角色，他的底气何在？

客观的说，任志强有着极强的思考能力，很多观点可谓“一针见血”，比如他对房产税的看法，对房企转型的看法，只不过他太过于锋芒毕露，有些话说的“不合时宜”。

关于城镇化水平与房价的关系

任志强在当时的发言中，重点提到了“城镇化水平”（有的文章记为“城市化”，实际上，这两个词几乎是可以通用的，我们不用计较它的细微区别）。

相比全球主要国家，我国目前的城镇化率还有很大的提升空间，而这也在一定程度上，成为支撑房价整体坚挺的理由之一。

实际上，万通六君子之一，有“地产思想家”之称的冯仑，也有过类似的观点。

他分析了没美国、日本、韩国及意大利、西班牙等欧洲主要国家发现：

当一个国家的城镇化水平超过70%之后，房地产行业将真正饱和，并由此出现向下拐点，地产景气周期转弱，房价不再一味的上涨。

这是因为，城镇化进程的逐步推进，势必带来住房供需的增长，尤其是超大型、大型城市，如我国的一线、二线城市，人口的持续净流入，会给楼市带来持续的住房需求，让房价维持在一个相对较高的水平。

典型如深圳，城市人口70%以上属于年轻人，且大多数购房者年龄不足40岁，成熟充满活力，人口持续净流入，这也使得深圳的房价多年来呈现平稳攀升态势。

当然，关于城镇化率水平，判断与结果不一。

曾有研究机构统计称，截止2017年末，我国的城市化率为58.52%，如果算户籍人口的城市化率，那么只有42.35%，这个数字，是比较接近任志强的判断。

制约房价的那些方面

从城市化率的过往增长趋势来看，我们有可能像任志强预测的一样，在2030年将城镇化率达到70%，房价确实可能继续涨，但问题是，能涨多少？

任志强分析的上涨理由，其实都成立，但他似乎有些忽略了调控的制约。

房地产黄金时代已经结束，目前“房住不炒”的调控理念至少是10年级别。过去炒房群体的武器就是杠杆，而现在限贷、限购、首付比例不断提升、贷款上浮等调控手段多管齐下，能顺利进入楼市的杠杆资金越来越少，房价大概率会维持一个平稳状态。

估计这一波二三线城市房价上涨潮不会持续太久，只可视为这些城市对前几年没涨价的一种“补偿”。

在大力发展租房市场的背景下，租房的需求，也会在一定程度分流对住房的购买需求。2017年，全国租房市场整体规模近1万亿元，预计2025年将进一步扩大至3万亿，且主要集中在一二线城市。

这条其实文章开头已经说了，商界大佬准备逐步抽身地产，这本身就是一种值得关注的信号。

金投手

有一点我与任志强的看法一样，中国大城市的房价不会崩盘，由于限购、限售令的影响，一二线城市房价可能会出现15-20%的小幅下跌，一年就腰斩这种可能性不大，因为只要一二线城市房价不跌，就不会发生系统性风险，中国金融就不会受到太大的影响。

任志强说未来房价还会继续上涨，他只有一个理由就是城镇化进程在推进。但是任志强还没弄明白房地产的三个问题：一是城镇化进程，不是城市化进程，是让农民到附近的城镇去生活，做市民，但目前有很多人喜欢呆在自己家里，不想做市民，他们觉得做做农民也不错，所以城镇化率根本推进不下去。

二是，你就算推进了城镇化，把农民都变成了市民，但是他们买不起房，现在哪怕县城的房价也要八九千，广大农民买不起房，怎么解决？任志强即使让农民接受近万元的高房价，多数农民工的购买力要比市民还要差，市民们现在买不起房，农民就更不愿意进城市来做市民，因为城市生活成本高，不如住在乡下舒服。

三是，就算要推进城镇化，并不是让农民进来住上一套房就结束了，还要地方政府提供医疗、教育、就业、养老、交通等一系列的保障措施，这需要地方政府投入大量的资金，所以城镇化近几年没人喊了，地方政府也并不是太积极。

其实，早在2008年时，中国的M2已经是47.5万亿，而10年过后，中国M2已经达到了172万多亿，是货币超发，推高了各地的房价，现在全国居民都加杠杆了，居民的杠杆率这几年节节攀升已经到了无以复加的地步了。未来房地产降杠杆，还要持续加息，抄房的好日子已经过去，房价不可能再出现过去疯狂的景象。

目前，房地产的各种调控政策正在收紧，未来一二线城市房价会稳中有降，三四五线城市房价会回归居住属性，像任志强再拿二十年前的经验来判断后市，实在有点过于夸张了，房价涨了二十年，但是房价不可能再继续涨二十年，这一点任志强先生应该很清楚的。

不执著财经

任志强在过去的一段时间里的确多次的正确了预言了楼市走势，在这样的情况下很多人都十分相信任志强的预言，包括这一次任志强说未来的房价还会因为城镇化的原因继续上涨，也有很多人相信，当然笔者也认为未来中国的城镇化是还要继续，但这并不是说就一定会带来房价的上涨。

影响房价走势的因素有很多，其中城镇化进程只是众多因素中的一个，其他例如土地供应、政策调控、货币情况、购房意愿等都会对房价走势产生影响，而在目前看来大多数的影响房价走势的因素都的消极的，政策、货币都在收紧，购房者也因为能力的原因购房意愿也出现了下降，在这样的情况下未来的房价很难出现上涨。再加上国家坚决遏制房价上涨的态度，未来的房价基本上是不可能出现上涨的了。

当然任志强说的也有一定的道理，不过他忽略了一个事实，那就是中国的老年化程度在不断的加深，就算城镇化还要推进，但进城的年轻人也会因为背负沉重的养老压力而无能购买房产，所以城镇化进城并不会对楼市产生多大的购买力，而没有购买力那么房价就不可能出现上涨。

不过中国的国情毕竟摆在这里，就算房价不会出现上涨，但房价想要出现下跌的难度也很大，因为所有已经买房的人都不愿意看见自己的房产贬值，而有房的人已经占据了大多数，所有市场上绝对不允许房价出现大幅度的下跌。因此，笔者对于未来的房价走势判断就是房价会维持一个稳定的走势，不会大起大落。

楼盘网

他是富人观点。他是地产商人观点。他要的是利润。

民众想的是政策为民服务的，始终坚定不移。他与大众想法有出入。

他站的是角度是商人角度。说白了，他是地产的受益者。他仍然想着的是商业利益。

他是军人出身，领会意图强。他不按政策出牌，他看地方管理者意图，站在他们角度想。所以，以前他懵对不少。因为以前房价需要涨，来跟上货币发行量。

当然。他也有懵错的时候。要不燕郊的房子咋跌呢。那厦门的房子也咋回落呢。既然还要涨，杭州流拍的地他去买呀，厦门流拍的地也买下呀，房子还会涨嘛，还能赚不少哩。

这次，政策坚决遏制房价上涨，他依然相信房价回升。他说城市化率低，与发达国家比很低。人家没户限制，想去哪去哪。农村地是农场主了，不去城市住哪呢。这个怎么比，怎么去衡量非要一定达多少比例，又没人规定城市化率是多少，又没硬性指标。邓小平说了，按国情嘛。

他说农民进城，还有很大空间。就目前房价，田地，宅基，老坟地都卖了，也不够进城买一套房的。怎么买？有的借了点，凑够首付，有的首付全是借的，再还30年贷，日子，怎么过。许多农民才不愿这样干呢。为地产商炒房客兜底呀。地产商一厢情意的想法。

纯粹是给其他地产商打气。或者与国策犟嘴。

农民都不愿多生孩子了。为啥呀，房子，孩子读书，生活成本，等，这都够累的了，多个孩子多套房，累的可能活到老喽。你卖那么高价，还说要涨。农民就那么傻那么憨，再生孩子去接盘呀。指望农民进城助涨房价噢，人家既没那能力，人家还没傻到不透气。

他可能认为，这次因城而调，他抠字眼儿，认为又是一个漏缝。因城，有因有不因。意思是说还有空间上浮。他又是这样懵。

我不认同他的涨论：

1,关键这房价还有多少人还能买起。

2,聪明老百姓已算过帐了，一个县城7,80万一套，在乡下车房都有了。孩子早晚接送，中午留校，用不多少时间。为什么非要买房呢。找这个压力呢。

3,现在有购租同权，大城市租房与购房也一样可以读书。

4,房产税空置税出台，多少还会影响炒房客。没人炒房，价儿不会上行。收空置税开发商就得卖完，香港地商一年不卖完，就收2倍房租的空置税。你想留着租也不够本。必须卖掉。

5,公租房，也会影响房价吧。

6，集体土地推出租赁房。房子可选的太多了。你再涨谁买呢。

如果实体企业好了，工资翻翻，有可能涨点。除此，房价再涨的话，城市化末必提高，农村化倒可能提高呦喲。

怡冉说事儿

任志强这次讲话房价上涨是有前提的。

这次任志强说如果国有土地和集体土地能够通用，把集体土地纳入商品房建设用地，那么短时间内，房价是会下跌的，因为集体建设用地出让金低，盖房子成本低了，那么房价也会低。

如果土地供应制度不改革，土地供应少也成本高，那么房价的打压是暂时的，毕竟行政代替不了市场规律，只要放松打压房地产，房价就会上行。

任志强的认知是建立在中国还要继续城镇化，土地供应不改变的前提下，价格还会上涨。

按照市场规律来讲供不应求，房价确实会涨，所以要多主体多渠道供应房产。

地产销售总监

怎么说呢？房价不管是在中国，还是在其他任何一个国家，都是政府最头疼的民生问题之一，不涨不是、上涨更不是。但是，在我看来，依然没有一个国家像中国一样，房价偏离民众的收入达到如此大的差距。

以我所在的城市为例，我们市去年的人均工资只有3600元左右，但是房价已经上涨到均价9000元左右一平了，地段好、楼层好的房价已经在每平一万三到一万五了，虽然一开盘依然火爆异常，很短的时间就抢售一空，但是对于绝大多数的家庭来说，这个房价真的承受不住，很多都是几个家庭为小孩婚房供一套房子。当这种情况成为普遍现象的时候，我们难道不应该反思吗？

我很支持“住房不炒”的观点，也绝对为“坚决遏制房价上涨”的政策点赞，但是从理性角度分析，指望房价大幅度下跌真的不太现实，任志强的话从长远来看有一定的前瞻性，随着现金的不断贬值，房价缓慢上涨是阻挡不了的，我们也能理解，但是像以前那样房价一年翻一倍的大跃进速度真的不能再有了，作为普通民众的我们来说，真的承受不住了！

银行小学生

需求增长没有错，但不能忽略供给端。供不应求才会持续上涨，而近年来政府公租房、廉租房和保障房的政策频频出台，再加上三四五线楼市泡沫严重的城市，海量空置楼无人居住，库存和供给不成问题，所以，说未来要是还继续大涨，是不是过于武断了点？

任志强，何许人也，每年中国房产论坛的焦点人物，常常语出惊人技惊四座，论坛若是没了他，等同于春晚没了赵本山，叶问少了甄子丹，人送外号“任大炮”，大炮可是资本主义国家的东西，而任志强10年间言论的出发点，也恰恰是”为投资人计，岂惜小民哉？”

而现在政府种种宏观调控的目的，是要为民生着想了。10年来，各种资本在楼市间的运作使得房价不断攀升，而今年，政府正是要掐断这一环。

8月30日，海南省三亚市发改委的一则备案迅速上榜热搜：房企应严格按照备案价格销售，6个月内不得调高销售价格。房价不得上涨，这是前所未有的。

数据显示，今年前七个月，全国已有800宗土地流拍，开发商热情不再，这也是十分罕见的。

更不用说一二线城市的限购限售，可以从下图看出几个一线城市的平盘状态，证明调控已初显成效。

那为什么一些三四线城市还在持续暴涨呢？

一方面是政策还没有落实到位，当地政府调控能力有有限，另一方面是棚改货币化安置继续进行，一堆资本又涌入楼市。

当这两个问题解决了，就算是任所述的农民进城，需求增加，但政府的保障性住房政策到位，放眼望去还有那么一大堆空置商品房，供应这方面，也是足够的呀。

再就是，如果真要提人口流动造成的供不应求，由下图的趋势可以明显看出，人口大量向一二线城市迁移，大城市的土地资源又极其有限，要涨也是这里涨，但一二线政府调控力度又严，所以大体可以稳住，多半是稳中有涨。

所以，任志强多年来的观点都是基于资本市场对商品价格的影响，而没有考虑到民生社会的问题迫使政府不得不出手调控的事实。未来重点一二线城市由于各种资源的稀缺性房价仍然可能在平稳中有所上升，但那些经济体量不足，库存又足够，房价还虚高的三四线城市，恐怕泡沫要慢慢被挤掉了。

洋葱先生APP

谁都不是神，谁都可能估计错误。

中国是一个未富先老的国度，也许这个观点别人也不会同意。

农村人进城有多难我没统计数据，说不过别人。我兄弟姐妹多，熟悉的亲戚也有几户，加起来就算十家人，现在唯一在小镇买了房子的只有一家，他们夫妻两从2005年就去广州打工了，十年省吃俭用赚的钱也就够小镇一个小房子。其他人家按照现在的房价根本上无力小镇买房了。

就算我们家族不兴旺不富裕，别的家族都兴旺发达，那些还没进城的人比例也不再会超过30%了。

中国人口结构还比较特殊，基本上是两对夫妻三个小孩(农村人口)。

现在连城市户口没房的人都要六个钱包才够首付，农村打工仔有几个有住房公积金的？即使筹齐首付，银行会给农民贷款买房吗？这个没去问过，估计难办成。

既然指望农民工全款买房无望，那么任志强的强大刚需族就不存在。房价上涨后只能富人之间互相玩，只要部分富人玩腻了，房价应该直线暴跌的可能性会大于直线暴涨的可能性的。

晟晾

我好像看到一条新闻，居民存款大幅下降，负债率大幅上升。不知这条消息对任大炮有没有用。别人骂不骂你不关我的事，但如你要哗众取宠违背规律，我就要说一下我的看法。当初有一个提出六个钱袋的大嘴巴，在我们眼里叫所谓的专家。六个钱袋没错，但是你来的是马后炮，因为那个时段，六个钱袋以空空如也。但是他的提示，房市象是打了鸡血，兴奋了几天，最终没能回天。我想说明的，有钱人不怕房价高低，因为那就是一种投资。没钱人以有房户，对他们来说，房子是用来住的，炒的在高与他们无关，因为他们不会把住房拿到市场变现。这一点你应清楚。那么就剩下刚需了，刚需确实是个大客源，但是在如今的收入，又有多少刚需消费的起来。刚需大部都是适婚年龄，他们的父母都在50左右。当年为了自己的住房，以放弃了钱袋，当上了房奴，有些还完贷款和没还完贷款。这一点你不会反对吧。六个钱袋还有几多?那么这么多的房源都在谁手，不道也明显了吧，开发商，炒房客在加上一个你。说你是托吧，你又披着光彩的外衣，拿着白菜的工资，操着白粉的心，让人不明白。我说的这么通俗易懂的道理你懂了吧。

渔翁156955764

一个人在黑灯瞎火时走夜路，总是习惯大咳一声或者大声哼歌曲吹口哨给自己壮胆，因为有点胆怯心虚，怕出现意外，任志强先生总是大声嚷嚷房价要涨，因为他也很担心意外，怕房价下跌了，倒不是房价下跌对他的财富有影响，他早已把钱当手纸了，只是房价一跌，他的脸就得拿什么遮住，怎么嚷错了呢？

但世界上躲不脱的事情该来的迟早会来，你再大声嚷嚷也吓不住它，房价要下跌，你任大炮就是来一个炮团也没用，很可能大炮小炮都成了炮灰！

我是坚决认为未来几年房价会往下走，理由和证据在前面的很多问答里都说清楚了，信不信由大家。我不重复啰嗦。我发现现在有点新变化，囤房的人有的开始降价出手了，买房的有部分不出手了，只有那些坚定认为房价未来会涨的和坚定认为未来房价会跌的在坚持，但不管怎样，将来肯定有一方会受伤，这并不是什么好事。

说点题外话，昨天看则消息，说某县城某项目开盘，开发商200元一天雇了很多亲戚朋友去“抢房”，结果花了10万，卖了一套房。

这让我想起了多年以前楼下的一帮玩扑克的人，他们叫玩花牌，专门在长途汽车上等客时，先上去二个装乘客，再上去一个玩牌庄家，那庄家让你记住一张牌，然后分三堆变来变去，很好记的，先上的托开始下注，赢多输少，接着又上来几人，有赢有输，车上有的真乘客慢慢就放松了警惕，觉得这么简单，能看得很清楚这张牌在哪一堆，于是也下注了，可是盯准了的，一下就输，一会输掉几百，车要开了，那几个人都下车了，人家是一拨的。一群人赌得很“热闹”就为了哄几个没脑子的人上勾，前些时深圳杭州所谓“抢房”，几百上千人“抢”无非就是就是为了哄那几十上百人上车，套路深啊！开发商、中介、托、媒体、专家等等利益都绑在房子上，那些购房的小散就算被宰了还很庆幸。

买到的人以为买到了金子，长吁一口气，他们不知道金子也会贬值，曾经抢黄金的中国大妈就被人家狠狠地割了一把，指望解套，那是下一代了。况且现在“抢”到的房子，比金子更危险。