“三通一平”、“七通一平”、“九通一平”，不僅做地產、搞建築的人對此熟悉，就是非業界人士對此也耳熟能詳。熟悉的人都知道，“九通一平”指土地在通過一級開發後，達到二級開發商進場後迅速開發建設的條件和標準。其中，“九通一平”的“九通”為通市政道路、雨水、汙水、自來水、天然氣、電力、電信、熱力及有線電視管線，“一平”為土地自然、地貌平整。
連續15年居中國開發區綜合評價榜首的天津經濟技術開發區經過多年的建設運營，認識到傳統的水、電、氣、熱等基礎設施的“九通一平”已經不能構成區域的競爭優勢，於是，它們在區域環境建設方面率先提出並推行“新九通一平”概念，即信息通、市場通、法規通、配套通、物流通、資金通、人才通、技術通、服務通，旨在以此提升區域形象與競爭力，打造面向21世紀的“新經濟平臺”。筆者借用天津開發區“新九通一平”概念並適當調整，梳理出“通用版”的產業園整體建設運營體系，即理念通、基礎通、政策通、信息通、配套通、市場通、人脈通、融資通、運營通和園區平衡發展。
一、 理念通
具有一個全新視野、適度超前的園區建設理念，是建好、經營好園區的前提條件，產業園區和產業地產的操盤者必須從戰略高度、思想深度為園區建設經營掃清障礙。
若想理念通，就得練內功：一是從產業經濟、區域經濟這兩門建設產業園區的“必修課”入手，研判經濟、科技與社會文化的發展趨勢，知悉區域和園區在承載產業結構調整、產業轉移中的地位與角色，清晰地做好產業規劃與定位；二是瞭解產業園區的建設運營模式，知悉相關行業企業從創業孵化到成長催化的過程與經營需求，釐清園區在硬件、軟件兩方面將為企業提供什麼樣的設施環境和配套服務；三是調研產業園區與產業地產行業發展現狀，學習借鑑優秀園區的建設經營模式和管理方略，知己知彼，取人之長、補己之短。
二、基礎通
基礎通包括區域基礎設施和產業基礎，產業基礎又涉及區域經濟基礎、科技資源、人才資源、產業配套能力（產業集群、物流、交通）、文化環境等。園區選址不是選在基礎設施及產業基礎完備的地區，就是選在即將納入地區發展計劃、具有較好基礎設施規劃和發展潛力的區域。如若不然，園區項目好似患上了“先天性營養不良綜合徵”，單靠後天自身的努力，很難出人頭地的，項目風險也很大。
許多拿地成本很低的產業地產項目要倍加小心，不要以為得了“大便宜”，項目前期投資成本的“低開”很可能意味著後期營銷成本、運營成本的“高走”，招商運營可能面臨蹣跚學步的尷尬，很多偏遠地區的科技園、工業園至今大唱“空城計”，就是很好的佐證。
三、政策通
企業選擇進駐某一個園區之前，往往向招商人員詢問的第一個問題就是：園區有什麼優惠政策？如果企業對園區政策不認可，企業自會改弦易轍、另尋出路，導致招商工作步履維艱。園區優惠政策通常涉及：工商註冊、土地獲取、稅收返還、人才引進、項目補貼、產品出口、招商獎勵、專項資質申報、知識產權管理等很多專業領域，這些內容與企業的日常經營休慼相關。
政策通實際上既要建立符合園區產業特性、企業特色的扶植政策，又要在“園區建設模式趨同、政策趨同”的大環境下，追求政策創新，哪怕是組合式創新，讓競爭對手“總在追趕你的路上”。
此外，政策通還涉及園區的法制建設，通過依法治區，用先進合理的法規制度來保證產業園區的健康發展。目前，國內一些園區頻現失信行為，即企業與園區（管委會）達成合作、簽署協議後，園區“爽約“和延遲兌現的事件時有發生，而進駐企業囿於方方面面的考慮，不會與園區（尤指政府背景的園區）進行沒完沒了的較真。這樣的園區若“惡習”不改，雖然不至於即刻偃旗息鼓，但長此以往，伴隨口碑傳播，老企業不願留，新企業不願來，遲早將遭受重創。
四、信息通
信息通是通過先進的互聯網絡（包括移動互聯）和傳統的傳播手段，建立和完善園區信息集散機制，形成園區內部和園區內外順暢的信息傳播、交流渠道，最終達成三個目標。
首先，信息通不僅能夠將各級政府的政務信息和園區自身活動信息快速傳達給園區企業，而且能夠便捷地彙集企業需求信息、經營信息並反饋給各級政府和相關機構。其次，通過線上線下活動，將園區企業聚集到一個公共信息平臺上，實現信息共享、資源共享，達成園內企業的圈層互動和產業互動，創造商業機會，實現共贏；最後，園區將各類具有新聞價值的信息通過大眾傳媒向社會廣而告之，為園區自身和入園企業的經營發展，營造良好的輿論環境與產業氛圍。
信息通標誌著一個園區的運營管理水平，也體現著區域的社會服務能力。
五、配套通
園區除了需具備完善的基礎設施外，還要建設商業配套、文化配套、社區配套等綜合配套設施，這些配套對具有一定規模的園區來說，一個都不能少。
園區的商業配套或者綜合配套可以劃分為不同層級、不同規模的配套設施，大體分為三個層級：滿足進駐企業員工 “食”“行”“住”基本需求的商業配套設施；滿足企業日常商務需要和員工職場生活需要的常規型商務配套設施；以及滿足園區自身及周邊發展需要的文化配套設施或者綜合配套設施等。
配套一通，工作、生活自得其所、兩全其美，園區鮮活熱鬧，區域自然就成熟進步。
六、市場通
儘管說招商只是園區建設工作的重要內容之一，但大家心知肚明，只有招商成功，才可能實現園區的社會效益與經濟效益的雙豐收。市場通就要建立符合園區特質的營銷機制，搭建招商通路，疏通宣傳推廣渠道，聘用、培訓過硬的招商人才，形成“坐商”與“行商”相結合的招商模式，綜合利用各種營銷手段和媒介，實現整合式營銷/招商。與此同時，園區有義務、有責任為進駐企業，特別是符合園區產業規劃的企業搭建產品推廣平臺和宣傳推介平臺，幫助企業產品行銷和產業拓展。
市場通關係園區及企業的生存質量，只有“市場通了”，園區與企業才會如魚得水。
七、人脈通
中國是人情社會、人脈市場，擁有良好的公共關係、廣泛的人脈資源，談生意、做事業自然是順風順水、有模有樣。產業園區在建設、招商和運營過程中，不可避免地會與規劃、建設、環保、工商、稅務、經濟、科技、文化、宣傳、人事等各類政府機構打交道，也會與金融、財務、法律、知識產權、技術轉移、人資服務、市場營銷、管理諮詢等各個領域的中介服務機構達成合作。可見，產業園牽涉領域十分寬泛，園區編織好公共關係這張網，將受益匪淺。
八、融資通
資金於企業有如血液於人體。融資通是建立、保持順暢的園區融資渠道保障，它包括園區建設融資通和園區企業融資通兩大內容。
園區建設融資通是保障園區自身建設資金來源通暢。眾所周知，動輒幾十萬平方米的產業園區、產業地產的建設堪稱大手筆，大開大合的建設模式決定了園區建築工程和運營配套需要大量建設資金，對於那些以出租物業為主營方式的園區，投資回報週期更長，資金壓力更大。為了確保資金不斷鏈，保持健康的“血液循環”，園區必須具備強勁的融資能力，而打通信貸渠道、建立良好資信和保持穩定運營，是園區順利融資的“三板斧”。
園區企業融資通，則指產業園區、產業地產不同於一般的商業地產項目，園區必須為入駐企業提供多種平臺服務，尤其是金融服務。營建風險投資機制，搭建多元融資渠道，引進基金、銀行、信託公司、風險投資公司、小額貸款公司，以及擔保公司，為入駐企業提供不同類型、不同層面的融資產品，助力企業成長壯大。
九、經營通
物業管理、商業運營管理和產業運營管理是園區運營管理的“三駕馬車”，三項工作環環相扣、緊密交織。物業管理為園區企業提供最基礎的辦公生活保障，讓企業安心工作，一心創業。對於化工、環保、生物醫藥等行業性的工業園區、科技園區，物業管理在常規服務的基礎上，還應提供專業化、細緻化的物業服務模塊。商業配套設施與商務服務是現代園區必須具備的服務內容，曾經的乘著班車“披星”而來、“戴月”而歸的工業園區營運模式，缺配套、少服務，早已“Out（落伍）”。
針對園區定位和企業構成，規劃建設商務配套設施，引進適宜商家，提供綜合商務服務，應該是現代園區的“標準配置”。產業園區中的“產業”二字提示著產業園的核心所在，產業運營才是產業園營運工作的終極任務，一邊為企業提供增值服務，助推企業成長，一邊為園區自身探索營運之道，實現持續經營。產業運營涉及技術、生產、營銷、財務、管理等方方面面，產業運營的水平與質量彰顯園區的品質，預示其未來。
十、園區平衡發展
平衡發展意味著均衡、穩健、可持續。園區平衡發展，
首先是產業平衡，園區核心產業、重點產業和相關產業主次分明、結構合理。園區必須找準能夠帶動產業鏈發展的“錨”項目，沒有“錨”項目，園區很難進入發展的快車道。而且園區主導產業鏈的“鏈企業”與配套服務機構，應該有機互動。
其次體現在工作平衡，工程建設、企業招商與園區運營是三大基本工作任務，按時間進度，三項工作存在著一定的先後順序，即先建設、後招商，再運營。但多數園區通常邊建設、邊招商，邊運營，三項工作統籌兼顧、合理分配、有序推進。甚至有些園區招商前置，即園區開工建設之前，先與目標企業達成戰略協議，後進行定製化建設。
最後，要保持運營平衡，物業、商業、產業，三業並舉，物業是基礎，商業是保障，產業是核心。
新“九通一平”詮釋了園區建設運營工作的主要內容和預期實現的願景目標。無論“幾通幾平”，都是在優化園區產業環境，營造良好的創業創新氛圍，助推企業快速健康發展，促進區域經濟騰飛。中醫裡常說“通則不痛，痛則不通”，此理適用於萬事萬物，園區建設發展又何不如此呢。
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